现在南京的买房人，最怕什么？
这个问题的答案已经不是房子造得好不好，而是害怕自己刚和开发商签完购房合同，下个月同户型直接降价30万。
自己辛苦赚的钱、攒的首付，一下子就变成了别人享受的折扣，这谁受得了啊？
过去这两年，类似的事情发生得太多了。
所以现在市场出现了一个很拧巴的局面。
高阶改善客群，手里有钱，也有真实的换房需求，但就是光看房，不买房，他们不敢动。
并不是挑不到好产品，而是怕自己的判断又被市场打脸。
所以现在开发商的挑战就是，谁能打消客户的这层恐惧，就能获得客户的心。
6月12号，南京国企，奥体建设干了这么一件事。
在南部新城丹若秦淮项目的发布会上，奥体建设总经理向市场做出公开承诺：
1、无忧购房、无理由退房
奥体建设总经理张宽广
客户认购房子之后的七天之内，可以无理由退房退款。
不用和开发商扯皮，也没有门槛，全程透明。
这相当于给客户七天冷静期，在这期间都可以无条件反悔退房。
显而易见，这是在学习电商企业的七天无理由退货退款。
2、保价兜底
奥体建设总经理张宽广
同户型、同楼层、同方位的房源，如果后续售价低于签约的价格，开发商直接补差价。
这不是口头承诺，也不是案场促销活动，而是直接写在合同里的条款。
买房之后，房价跌了，开发商赔钱。
房价涨了呢，都是业主的。
之前在南京，很少有开发商敢这么做。
这是最核心的两个条款，放在一起看，就会发现一个很有意思的现象：
发布会上，奥体建设首先一上来，不是跟客户说自己的产品有多好、地段有多稀缺、装修有多壕。
而是和客户谈买房的安全感。
有了安心退房和保价条款带来的安全感，客户签合同的时候，拿笔的手就不会抖。
现在开发商造房子，卖房子，痛点已经不是能不能把房子造好了。
房子好不好已经是第二位的，第一位的是能不能让客户买得安全。
客户在售楼处里犹豫两小时，犹豫的不是户型好不好，他担心的永远是安全感。
奥体建设这套操作，就是把安全感写成了法律条款。
很多人看这个会觉得，哦，国企嘛，财大气粗，敢兜底。
但我倒觉得，这不能说是钱的问题，还是信用的问题。
奥体建设在南京深耕了二十五年，本土国企，这次敢把这种兜底条款往合同里放，不是因为钱多，是因为它对自己的项目有足够底气。
那这个底气到底从哪儿来？
首先还是地段。
丹若秦淮这个盘，在秦淮主城腹地，属于南部新城，容积率只有1.6。
南京主城的低密住宅用地，卖一块少一块。
更绝的是，它就在秦淮河南岸，再往北不远是月牙湖和御道街，往东八百米是七桥瓮湿地公园，这个公园占地一千亩。
左手是千年秦淮文脉和一线水岸生态，右手是成熟主城的烟火气和南部新城的资源配套。
500万级的总价段，在大校场跑道北侧能拿到这种资源底座的第四代洋房，放眼全南京，还是很少的。
地段不可复制，决定了项目的下限。
这就是底气。
在安全性和地段之后，再聊一聊丹若秦淮的产品。
摊开来说，丹若秦淮在产品上做了一个很聪明的选择，不追求那种一眼就很唬人的奢华，而是往深处做，往细处做。
整个社区就10栋楼，南低北高，8栋6到9层的洋房，北侧2栋17层的小高层。
面积段纯改善，129平到168平，没有小户型往里塞，从物理层面就保证了邻居的圈层是均匀的。
上海天华针对秦淮特色，特意在外立面用上江南坡屋顶和支摘窗的元素，这显然是在致敬夫子庙、老门东。
再用大面积的玻璃和现代铝板，南北面一体化，整栋楼看起来有水镜一样的通透感。
还有一个细节我觉得挺有意思。
他们没有跟风往下挖高成本下沉庭院和独立会所，而是务实地利用一楼架空层做了泛会所。
有自然采光、能通风，后期运营的成本更低，可持续性反而更强。
现在对下沉庭院的取舍更需要一点勇气。
并不是一味砸钱就是好，能持久使用才更好。
丹若秦淮的园林设计请到了北京顺景园林。
顺景园林赵卓毅院长
这家设计单位在南京是如雷贯耳，已经不用过多介绍了。
这些年，顺景园林在南京的作品已经数不过来了，两三千万的豪宅都是由他们设计。
针对项目在秦淮河畔的特质，顺景园林引水入园。
将秦淮河的气韵融入小区。
另外在小区中央设计了一个参照意大利翁布里亚风格的露天泳池。
大幅提升社区居住质感。
最后说一下这个盘在第四代住宅里最让人觉得眼前一亮的地方。
168平的偶数层户型，大尺度的四房三卫。
三个卫生间都是全明卫。
放在过去的第三代产品，200平米大户型都做不到这一点。
这个户型还做了一个侧向挑空的超大双联露台。
这个露台连通主卧、南次卧和客厅三个入口，实现了约270度的全景视野。
这个尺度做得非常舒展。
业主站在这个露台上，秦淮河的晚风、社区的静谧，全部收进日常起居里。
写到这里，还想聊一下奥体建设这次的动作。
在丹若秦淮项目上，他们做的最有价值的地方在于，不仅是产品有多好，更多的是通过无忧退房和价格兜底，给予客户更多的安全感。
安全+主城+产品，这三者拧成一根绳，打消了市场的恐惧心理，意向客户自然就敢签合同交定金了。
奥体建设开了一个好头，接下来看看哪些开发商敢跟上。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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