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南京又惊现一业委会的“甩锅声明”

2026-10-02 13:18:29

翠湖花园业委会近日发布《关于小区配套幼儿园租赁相关情况的紧急通告》，声称幼儿园承租方因生源不足欲停办，要求将下一年度租金从30万元降至20万元，否则“6月底前申请停办”。业委会还称，若降租被拒，将“产生空置费、损失租金收入”，言下之意：不降租，损失是业主的；降了租，责任是业主的。

这是一份精心包装的“风险转嫁书”，把本应由业委会依法决策的重大事项，硬生生变成了“业主自行负责”的投票游戏。业委会的法定职责，岂能如此轻飘飘地甩给业主？

一、降租是“改变共有部分的经营方式”，必须业主大会表决

根据《民法典》第278条，利用共有部分从事经营活动、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由业主共同决定。幼儿园租赁属于小区配套公共设施的经营活动，其租金调整涉及全体业主的共有财产收益，属于法定须经业主大会表决的重大事项。

《南京市住宅物业管理条例》第22条明确规定，业委会的职责包括“根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况”。这并不意味着业委会可以“先斩后奏”——业委会是“执行机构”，不是“决策机构”。

根据《民法典》第278条的法定程序：

✅参与门槛：专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决；

✅通过门槛：参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意；

业委会的“征求意见”方式严重违法——仅在公众号发布公告、通过邮件短信反馈，没有按照法定程序召开业主大会进行表决，所谓的“业主意见”根本无法核实真实性、无法统计比例。这是典型的程序违法。

二、“多数业主同意”就能代替业主大会？荒唐

通告称：“如业主希望扶持幼儿园继续经营，业委会将同意承租方案……如多数业主不同意降低租金……则不再考虑租金调整。”

《南京市住宅物业管理条例》第9条明确规定：业主应当按照法律、法规、管理规约或业主大会议事规则，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。业委会通过公众号留言、邮件反馈收集“意见”，既无法核实“业主”身份，也无法统计是否达到法定比例，更没有召开业主大会进行表决。

这是“广场舞式民主”——谁嗓门大谁有理。业委会的职责是召集业主大会依法表决，而不是搞民意测验然后把责任推给业主。

三、说“停办就损失租金空置费”，是在制造恐慌逼业主就范

通告详细描述了“停办的可怕后果”：下一年度租金无法收取、房屋空置产生维护费用、规划用途限制难以找到接续承租人……然后轻飘飘地补一句：“后续公共收益减少、房屋空置维护费用也将由公共收益支出。”

这是在用业主的钱威胁业主——你们不同意降租，将来空置了、没钱了，别怪我们没提醒。业委会的法定职责是最大限度维护业主利益，而不是替承租人“带话传谣”，更不是用“空置恐慌”绑架业主决策。

业委会应当做的是：主动调研市场、寻找替代承租方、争取更优条件，而不是把承租方的“最后通牒”原封不动地甩给业主，让业主在“降租”和“空置”之间二选一。

四、“不退租就不算改变用途”？业委会在自欺欺人

业委会称：“幼儿园退租后，根据目前情况很可能找不到接续承租人，房屋将空置并产生维护费用。”——既然明知可能长期空置，业委会的预案是什么？有没有向街道、教育部门争取政策支持？有没有主动对接其他教育机构或商业运营方？通告里一个字都没有。

《南京市住宅物业管理条例》第22条规定的业委会职责包括“配合街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作”。面对幼儿园可能停办的社区公共服务问题，业委会不主动对接街道、教育部门，反而把“空置风险”原封不动地推给业主，这是典型的消极履职。