就在刚刚，南京又成交了一套豪宅，价格惊人！百家湖一个老盘，佳湖绿岛，成交总价突破1400万，单价接近7.2万/㎡，远超普通豪宅！有人说，南京鼎豪市场真硬，还是豪宅保值。也有人说，南京房价反弹了，上涨了。因为同样是别墅，2024年佳湖绿岛也成交了一套，面积也是200㎡左右，单价只有4.8万。而刚成交的这套房，单价7.2万，可以说是一种暴涨！其实，这种看法有点简单化了。刚刚成交的这套别墅，它的产品形态是独栋别墅，非常稀缺。即便同样面积，独栋的价格和联排的价格，没法比，因为产品形态不一样，不是一种产品，所以他们之间的价格对比意义不大。无独有偶，同样在百家湖，4月份也成交了一套别墅，单价也突破了7万/㎡，总价高达1500万+，非常强势。而这套别墅，也是独栋别墅，四周带院子，拥有独立的空间。这两套别墅，说明了一个问题：真正稀缺的房子，还是保值的。数据显示，全南京的房价5年跌了50-60%，而别墅类产品只跌了17%，可以说跑赢了市场。越有钱的人，损失越小，这是很扎心的一件事情。别墅类产品的价格，受很多因素影响。比如叠墅和联排就差一些，联排和独栋也没法比。独栋无景观的，跟独栋临湖的，也没法比。地段+品质+景观，南京很多产品不保值，就是因为这几个方面有瑕疵，没瑕疵的，价格绝不会低。这个不能一棍子打死，但现在大家真不想住远郊。比如老山背面有很多好别墅，产品非常好，但年轻人不愿意去住，太远了，无法享受城市资源，哪怕房子很好，也没有吸引力。这种别墅，基本上能占到南京市场的50%。南京有一些地段还行的别墅，比如将军山、南站、江宁岔路口，包括河西、仙林也有，房龄已经20年+了，地面破损，房屋返潮，杂草丛生，跟农村自建房基本一样，这样的房子，看着就不想住。除非能推倒重新建。这种别墅，基本能占到南京的40%。临湖的别墅，和靠在里面的产品，是两种物种。豪宅最稀缺的资源，其实是外部景观。外部景观做好了，内部景观自己可以控制，内外双园的价值更高。所以即便是别墅产品，卖相好一点的，也就是占10%，是一种绝对稀缺的状态。而且现在南京包括其他城市，已经不允许建独栋别墅了，不会推这样的地块了，所以你想买独栋，必须看二手房，哪怕品质弱一点，也必须接受，因为市面上没有新的独栋，二手房也是一种惜售的状态。如果你要求再高一点，目前南京新房有别墅在售的，就四家：一个是河西中瑞玺，3000万级别；一个是河西南凤起潮鸣，2000万起步；还有一个是云庐，也得1000多万起步。门东VILLA即将开售，做的四叠，在这么好的地段，已经非常可贵。虽然这些项目不是独栋，但现在的产品品质无敌，加上会所等配套设施，整体颜值爆表，要比大部分二手别墅更有吸引力。想了解南京鼎豪市场变化的，可以进群聊：除了这几个在售联排/4叠外，南京现在不批新的3F别墅了，后面想建联排，需要上4层，开发商也在想办法，能不能把4F别墅做到最好。现在备受关注的有3个楼盘：这个产品，万众瞩目，现在规划已经发布，地块面积很大，所以它做了两个分区，一个小高层，一个是排屋。其中联排的纯粹性太强了，是当前南京市面上联排整体占地面积最大的一个项目，优势明显。这一项目的排屋设计，分四层设计，家家有院子、外送一个地下一层，实际上有五层。有别于传统直上直下的联排别墅的地方是：每层都有退台的露台设计。
所以4层也有四层的优势，就是露台面积太大了，舒适度更高。这个排屋的起步总价还没有确定，但从产品形态上看，已经赢在起跑线啥上，未来大概率价格不菲。项目直面长江，出门就是滨江公园，生态环境绝佳。而且核心区现在配套正在成熟，这个排屋未来不可限量。2. 江宁嘉宏水厂G71项目，江宁唯一的主城墅级产品！这个项目位置非常好，位于百家湖板块，江宁的新街口区位。南向就是牛首山河，自然环境也非常不错，非常适合墅类产品。从当前释放的消息看，这个盘应该是洋房+墅的组合方式。洋房就已经非常魔幻了！而墅类产品更是一绝，也采用多层退台的模式，未来居住舒适度拉满，非常值得期待。南部新城建联排，目前条件还不允许，但有一个在售的叠墅类产品，就是嘉佰道。看看这个造型，就已经沉醉了。不得不说，现在南京的新产品，是真炫啊！现在嘉佰道项目建设正在如火如荼，距离上市时间已经很近了。在南部新城这个地段，能有这种纯低密的4叠产品出现，已经非常难得了。这么一看，南京鼎豪市场，逐步开始活跃了。而且我预测，南京未来1-2年会增加一些4叠墅类产品。有天有地有院子的生活，已经不远了！
