昨天傍晚在江北的滨江走了走（闻涛广场-江北市民中心一带），江风徐徐，江轮汽笛不断，我再一次深刻感受到了江北滨江的与众不同，和大家分享。同样都是滨江，我认为江北滨江，尤其是闻涛广场-江北市民中心这一带，给人的感觉是最自然、最舒服的。丝毫感受不到所谓江堤的存在，其采用的方法是在防洪大堤内侧大量土方填筑，人为抬高整体的地面高度，内侧土地与江堤高度平齐。这样做的好处是消除了过去存在的江堤视觉层面的遮挡，变“挡江”为“引江”，彻底改变了过去人水相隔的局面，真正实现了“临江、见江、亲江”。消除了视觉障碍后，抬高的滨江空间不再是单一的防汛通道，而成了极为开阔的复合功能带。比如大草坪、观江平台等，成为集观景、休闲、运动、活动于一体的公共空间。同时极佳的滨江景观渗透性，也大大提高了周边区域的土地含金量和潜力。
另外有一个设计我认为非常好，滨江大道的沥青主路和两侧的慢行通道之间是没有高度差的，平的，而且足够宽。那么这就带来了一个非常直接的好处，尤其对骑车和开车的朋友来说，之间的切换很顺畅，也更安全，路面的整体宽度得到有效扩充，机动车道和非机动车道仅通过行道树做轻微区分。停车方便，也不挡着行人，这种随走随停的体验真的很不错，滨江郊野的自由感十分难得。而同是江边，江南很少能提供这样的滨江自由感和松弛度。要么江边的空间很小（鼓楼滨江），要么城市与江边被快速路切割分离（河西），要么滨江道路与江堤有明显高度差（江心洲）。而这种与长江无缝的交通和景观连接感，结合商务中心等一些功能要素距离长江足够近的特点，毫无遮挡。就让江北具备了成为市级滨江封面的条件，而且很容易出效果，楼稍微高点就出来了，即便不到200米都会有不错的感觉。明明条件这么好，又有国家新区头衔的加持，为什么江北当下却没能收获广泛认可，我认为原因很复杂。首先跨江战略在一开始并不是南京的首选，对比杭州，其在一开始在完成了钱江新城的开发后，果断把重点转向钱江南岸，也就是钱江世纪城，关键把奥体、杭州国际博览中心也放在了江对面。这种城市级特殊功能要素的布局是新城区发展的底层基础。而南京的逻辑是将几乎所有的顶级资源都落在河西，包括CBD一二期，金融一期、二期、三期。同时还有南京奥体、江苏大剧院、青奥双子塔、南京国际博览中心等等。之后更多的核心资源还落到了河西南，包括儿童医院、以及阿里、小米、京东总部等等。从这个角度而言，很多人拿南京江北与杭州钱江世纪城（钱塘江南岸）对比，或者将南京房价的不利挂在江北头上，说是江北拖累了南京等等，显然大错特错。南京江核实际上压根就没分到具体的核心资源，真正靠谱的对比应该是杭州钱江两岸与南京河西展开对比，这才符合基本的对等逻辑。至于跨江，就南京这个特殊的区位，就算江北没有新区，南京依然需要跨江，这是承东启西的关键。主要的区别可能是新区成立后，很多新建通道都是免费性质，而如果没有新区，大概率会有收费站。这些年南京江北真正的投入或还是在交通方面，一方面是江北内部快速路网的构建，比如快速一环（绕城公路环线），把江北滨江纳入进了南京核心城市圈内。另一方面是过江通道的增加，这是实打实的。当然江北的城市核心资源虽然没有分到，但产业层面，包括高端制造业还是稳步增长的，看看高新的生物医药、桥林的芯片、集成电路制造设计等。当然也不是说江北完全没有失误，我认为最大的遗憾应该是对地下空间工程难度的错误预估，同时也正好经历地产下行周期，确实时机上稍有些尴尬。高端人口哪来？跟着城市核心资源走，但江北压根没分到，所以江北中高端的房产项目的客户来源大部分只能依靠江南尤其是河西的外溢性需求来获得。说白了，河西没房、房子少，或价格过高，江北的中高端市场就会好起来。如果河西自己都吃不饱，江北可想而知。如果江北地铁与江南完全组网，对普通的中低端项目而言，就看性价比与交通便捷度和成本。如果地铁尚未组网，那么客户来源，就看江北本地的就业容量有没有显著提高，就业总量提高，吸引的人口才会多，人口上来，对于居住的需求才会增加，房子才会好卖，房价才会涨。但江北这些年真正猛上的是高端制造业，而高端制造业不是劳动密集型产业，对于人力的需求并不高，有些甚至直接就是黑灯工厂，全自动运行。典型的GDP狂飙，但新增岗位实际有限。不过虽然直接用人不多，但制造业会产生较为不错的生产性服务业的需求，包括金融服务、信息服务、商务服务（法律、会计、租赁等）、科技服务、物流与供应链服务、节能与环保服务扥。这是一个很好的谋划。听起来不错，但这是站在全市的角度去看的，二产增长确实能拉动服务型三产。但从单个行政区看，本区的工厂增长，未必能转化为本区服务型三产的就业和税收——因为高端、高附加值的服务需求，完全可以“跨区”满足。以法律、会计、咨询、审计为例，这些行业需要专业人才、行业圈子、案例积累。一家工厂可能一年只需要几十小时的高端法律服务。单个区里的工厂，养不活真正像样的律所或会计师事务所，尤其是中高端定位的。所以这些工厂会直接找市中心CBD或隔壁高端服务业集聚区的机构。那些机构可能派个团队每周来一两次，或者全部线上沟通，而有些完全通过总部来落实这些需求。再比如金融、投融资，企业的贷款、发债、上市辅导，不可能找本区的小贷公司，一定会去市级或省级的金融中心。企业在江北，提供服务的在河西行不行？当然可以，这是很现实的问题。所以江北二产制造业的暴增，从全市来说，必然增加很多生产性服务需求，但这种需求本区未必能够提供，也就增加不了太多就业，我认为这是江北人口增加的一个矛盾点。上一波资源共享的阶段已经基本结束，除了教育、医疗还能努力努力之外，其他资源已经很难获得，后续更多只能依靠自我造血。当下江北的首要任务就是两条地铁以及南京北站的落成，完成对内交通一体化，与独立对外互动通道的构建。从而一方面通过地铁无缝分享江南更高层级的核心资源，另一方面通过南京北站获得连通全国的能力，提高对外人口的吸引力，增加企业商务出行的便利度，从而提升江北自己的造血能力。而2027年-2028年这期间就是非常关键的节点，熬过去海阔天空，江北最苦最难的阶段就算是过去了，真正的筑基成功，未来江北叙事才能有继续发挥的资本。
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