一个半月前，南京学区房市场经历了一场剧烈震荡。
5月8日，鼓楼、玄武、建邺、秦淮四区同步发布招生新政——取消提前一年落户，取消学籍占用限制。这把锁一开，学区房市场像被捅了马蜂窝。
如今一个半月过去，新政带来的冲击波正在显现真实结果：挂牌量暴增，成交量冲高回落，价格跌了10-15%。学区房的“学票”价值，正在被重新定价。
树人学区：挂牌量冲上1800套，价格跌了10-15%
先看变化最剧烈的树人学区。新政后，树人学区挂牌量从1500多套直接冲到1800多套，光恒盛金陵湾一个小区就挂了392套。
挂牌量冲高，成交价却在下滑。5月树人学区成交46套，相比3月120多套、4月近80套的成交量明显减少。价格方面，相比新政前下滑了10-15%。
具体看案例：新河二村5月16日成交一套51.93㎡两房，总价206万，单价约3.97万/㎡；而3月24日类似户型成交263万，单价5.15万/㎡。一个多月，总价差了57万。
更扎心的是5月14日成交的一套79.23㎡两房，总价仅220万，单价2.78万/㎡，创下小区历史最低价。而去年10月同户型成交325万，半年多跌了105万。
清江花苑明月园同样惨淡。5月14日一套63.41㎡一楼带院子成交225万，单价3.55万/㎡；去年3月同户型成交306万，单价4.83万/㎡，一年跌了81万。
恒盛金陵湾一套126.91㎡三房近期降价20万，挂牌480万，单价约3.78万/㎡；一套323.47㎡跃层降价85万，挂牌995万。新河二村一套50.85㎡两房直接降价100万，挂牌199万。
金陵汇文：5月卖了70套，200万以内就能上车
再看金陵汇文。据不完全统计，5月汇文学区房卖出70套。
佳和园成交最多，共11套。作为科睿小学+金陵汇文双学区的安置房，5月成交户型49-86㎡，单价约2.25-3.3万/㎡，总价148-228万，10套总价在200万以下。
天玺国际广场排名第三，成交8套。银城小学+汇文双学区，5月成交户型41-67㎡，单价3.19-4.4万/㎡，总价175-216万，7套在200万以下。
长江华府和苏宁檀悦两个次新房表现坚挺，科睿+汇文双学区加持。长江华府5月成交4套，3套单价在5万/㎡以上；最高一套210.81㎡大平层成交总价1112.8万，单价约5.28万/㎡。苏宁檀悦成交4套，单价都在4万/㎡以上。
辰龙广场5月成交8套，户型41-67㎡，单价3.19-4.4万/㎡，总价175-216万，7套在200万以下。
学区房的“学票”，正在被撕下
新政落地一个月，学区房的底层逻辑正在重构。
5月的成交高峰只是短期脉冲——该买的已经在3-4月买完了。进入6月，成交量明显减少，买房人进入观望状态。供应量暴增，需求却在减少，预计后续成交乏力，将进入一个较长的观望期。
但市场从来不是铁板一块。长江华府、苏宁檀悦这类“次新+学区+品质”的稀缺房源，价格依然坚挺。而佳和园、天玺国际广场这类“低总价学票”属性更强的房子，价格正在被重新定价。
学区房的溢价在缩水，但好房子本身的价值不会消失。
当“学票”的泡沫被挤掉，留下来的才是真正值得买的房子。
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