北京沙龙·城市更新

精益治理逻辑下的可持续城市更新：

四维协同实施框架

●蒋黎晅

（来源：2026年6月25日《中国建设报·中国美丽城市》第75期头版，总第5版）

蒋黎晅

南京工业大学经济与管理学院副教授、硕士生导师。主要从事项目管理、精益建造方向的理论与应用研究。曾参与江苏省住房和城乡建设厅《江苏建造2025行动纲要》编制，主持多项精益建造推广相关课题，持续推进产学研协同。担任南工大—才良精益建造研究中心、南工大—华凤数字孪生精益建造产学研中心主要负责人，促进精益建造理论、技术与产业实践深度融合。

伴随我国城市发展全面迈入存量提质转型阶段，传统粗放式更新模式难以适配新时期城市治理现代化要求。当前，城市更新围绕人居环境提质、城市安全加固、产业动能焕新、历史文脉传承、公共服务优化等重点工作持续推进，但由于价值挖掘不充分、利益机制不完善，实践中存在内生动力匮乏、多方主体协同不足、项目治理碎片化等难题。不少项目仍依赖行政力量被动推进，而社会资本却观望不前，居民自治共建氛围又相对薄弱，难以有效破解财政承压与可持续性不足的双重困境。

基于精益治理思路，当前亟须构建以价值闭环为核心、多元共治为基础、分类治理为路径、数字赋能为支撑的四维协同系统化实施框架。该框架通过激发精益内驱动力、凝聚多元共治合力、细化分类精准施策、落实数字赋能保障，构建全周期、精益化、可持续的城市更新实施体系，推动城市更新由粗放建设迈向精益化提质，助力城市治理水平整体跃升。

价值挖掘碎片化、利益分配不均衡、更新动力不足，是制约城市更新长效推进的核心瓶颈，价值共创共享是城市更新可持续发展的根本内生动力。通过建立“价值挖掘—效益释放—利益匹配—动力激活”的完整闭环，孕育以精益价值为内核的城市更新内生动力机制，是实现城市更新高质量发展的必然选择。

重构多维复合价值体系。打破单一追求经济效益的传统思维，围绕居住安全、宜居改善、产业培育、生态提质、历史文脉保护、公共配套完善等多元导向，系统挖掘片区综合价值，夯实动力生成基础。

立足需求优化空间价值布局。结合人才引进、青年安居、社区养老等现实诉求调整空间结构，配套创业、康养、便民等公共空间，满足多类群体融合使用需求，依托空间重构实现功能提质。

创新内外价值生成路径。对内依托项目本体更新实现功能优化、空间重构、经济增效、文脉焕新；对外通过治理体系升级与工程精益管控提升综合效益。

完善利益分配机制。结合精益建造理念，依托目标价值策划、集成组织与共赢分配设计等实操手段，量化各方权益、平衡利益关系，通过合理收益分配机制激活全主体参与动力。

价值闭环的落地，离不开多元主体的协同配合。城市更新环节多、利益关系错综复杂，单纯依靠行政力量容易引发权责交叉与资源错配，难以保障项目长效落地。依托精益共治思路，理顺政府、市场、社区、居民和专业机构的权责关系，搭建分工明确、高效联动的协同运行体系，是筑牢项目实施组织保障的必然举措。

政府立足统筹管控的精益定位，负责顶层设计、规则制定与政策扶持，按项目属性差异化施策：对公益性项目全面兜底，对市场化项目减少干预。市场主体立足资源与运营专长，精准承接存量盘活、业态培育等市场化内容，是实现价值转化的关键主体，在合理盈利的同时提升公共价值，追求效益平衡。居民是城市更新和基层治理的核心参与主体，需健全常态化公众参与机制，引导居民参与方案研判、施工监督与后期管护，使其逐步成长为创新城市更新模式的自治力量。社区组织发挥中间枢纽的协调作用，推动社区改造、环境提质、基层治理同步落地。规划、工程、运维等专业机构立足技术专长，按需精准提供全流程技术服务和保障，全方位提升城市更新规范化水平。

在明确价值导向与主体分工的前提下，城市更新行动应摒弃“一刀切”的粗放改造模式，结合项目属性、公共价值、民生需求和市场化潜力，实施分层分类治理。结合实际场景，可将存量项目分为居住品质更新、安全韧性更新、完整社区更新、文脉风貌更新、业态动能更新五类，分别匹配对应的实施模式、审批流程、监管力度和资源配置方式，让价值目标与主体协作落实到具体项目，逐步形成政府统筹、居民参与、市场运作的协同治理格局。

居住品质更新项目以危旧住房改造、片区安居提质为主，民生和安全属性突出，基本不具备市场化收益，应由政府全权兜底主导，开展全程监管和保障。需严格控制建设标准、资金使用和回迁安置工作，守住住房安全和民生保障底线。

安全韧性更新项目涵盖城市管网升级、防灾设施建设、城市生命线改造等基础性保障工程，可由政府统筹牵头治理，理顺多部门协同机制，统一工程建设标准，开展常态化隐患排查和设施养护，以系统性行政治理持续筑牢城市安全运行基底。

完整社区更新项目以老旧小区改造、便民生活圈建设为主，重点完善便民设施、公共空间和基础配套，适合采用轻量化微更新方式。政府应适度放权，简化审批流程，引导居民参与方案表决、施工监督与后期运维，突出居民自治参与，适量引入社区服务商参与配套运营，实现从政府包办向居民共建转变。

文脉风貌更新项目主要针对历史街巷、特色风貌片区更新，以保护性改造、微活化利用为主，可采用政府与市场二元配合模式，平衡历史保护与持续发展关系。

业态动能更新项目聚焦老旧街区活化、低效厂区改造等，市场化空间充足，应以市场为主力、政府重引导。政府聚焦产业规划与顶层规制，放宽管控限制，调动社会资本积极参与，发挥市场资源配置优势。

数字化是落地精益治理的关键载体，可针对性地破解传统城市更新管控粗放、流程割裂、沟通不畅等突出问题，从数字化技术应用、集成数字交付模式（IDD）两个维度落地。

深化数字化技术应用，服务现场精细化管控。综合运用建筑信息模型、物联网、智能监测等技术，对施工现场、工程质量、安全隐患进行动态监管。对材料进场、工序验收等全环节建立电子台账，实现工程全过程可查、可控、可追溯。

推广集成数字交付模式，实现项目价值共创。以IDD体系为框架，优化流程和共享数据，统筹项目前期策划、改造施工、竣工归档、后期运营全链条一体化交付。通过流程标准化、数据同源化协调多方诉求，依托全周期数字化交付，优化成本管控与资源配置，实现城市更新项目多方价值共创。

上述以价值驱动、多元共治、分类治理与数字赋能四维协同的精益治理实施框架，为存量时代城市更新提供了系统路径与落地保障。该框架依托价值闭环激活内生发展动力、凭借多元共治理顺多方协作关系、通过精准分类实现差异化治理、运用数字化管控规范项目全流程建设，是一套基于存量更新现实复杂性与多样性而形成的可适配、可迭代的系统性解决方案。它既回应了“钱从哪里来、力往何处使、事由谁来干”等困扰基层的难题，也为城市更新从行政驱动走向制度驱动、从粗放推进走向精益治理提供了可操作的路径选择。面向未来，唯有将制度设计与基层实践紧密衔接，将价值逻辑贯穿于治理全链条，才能真正实现城市更新的高质量与可持续。

中国城市更新城市典范、项目典范

案例征集通联方式：

地址：北京市海淀区三里河路9号住房城乡建设部北配楼中国建设报社政策研究中心

电话：010-58934884，13161195576

邮箱：zgmlcs@126.com

联系人：杨梦晗

负责人：刘宏伟