南京楼市,热闹背后更分化了

数据显示，上周南京全市二手房网签1440套，环比下降18.64%；截至目前，6月份二手房整体成交在5060多套，比5月份同期少卖1800多套。单看成交节奏，二手房市场已经明显进入阶段性降温窗口。

但这并不意味着二手房市场失去支撑。

2026年至今，南京二手房累计成交45762套，为新房成交量的4.0倍。也就是说，即便单周成交回落，二手房仍然是南京楼市最重要的交易载体，整体置换链条还在保持基础运转。

河西二手房上周共成交43套，其中河西中成交23套，河西南成交17套，江心洲成交3套。与上周相比减少20套，成交量环比下降31.7%，并且已经连续5周下降。作为南京改善置换的重要风向标，河西二手房成交降温，说明改善客户的出手节奏正在变慢。

细分来看，河西中上周成交23套，环比减少14套；单价5万元/㎡以上成交3套，最高单价为长江华府5.04万元/㎡，本周千万以上豪宅暂无成交。河西南成交17套，较上周减少1套，其中“星八客”成交13套，占比约76%；江心洲成交3套，桃花源著有单价超4万元/㎡成交。

这说明河西不是没有成交，而是成交更集中、更挑房源。低总价、强配套、价格合理的房源仍有流动性；但高总价、议价空间不足、产品老化明显的房源，成交难度在加大。

江北核心区则呈现出另一种结构。上周江核共成交25套二手房，已经连续三周成交量上涨，也是近9周以来的成交量峰值。单价超过2万元/㎡的有4套，单价超过1.7万元/㎡的有13套，占到成交量一半。

不过，江核成交均价从1.8万元/㎡到1.6万元/㎡，并不宜简单理解为价格下跌，素材中也明确指出，主要是成交结构发生变化：标杆盘成交量减少，低价刚需盘成交量增加。

这正好对应了本周主口径：整体调整，结构分化。

河西代表改善端，成交连续回落，说明高总价改善客户更加谨慎；江核代表刚需和刚改端，成交连续回升，但价格表现受低价房源成交占比影响。一个是改善节奏放缓，一个是刚需低价盘活跃，两者共同说明南京二手房市场并不是单边走弱，而是在不同板块、不同总价段之间重新分配热度。

整体来看，上周南京二手房市场不是没有需求，而是需求更审慎、更现实。买房人仍在看房、比较、筛选，但出手只会集中在价格合理、板块确定性强、产品短板较少的房源上。

这也意味着，二手房市场接下来很难靠情绪推动普涨，更多会进入“好房源有流动性、普通房源靠价格换成交”的阶段。