1000万房,在南京是怎么横着走的?

去年6月，我写了篇1000万，在南京河西买什么房？

当时得出的结论是：

只要不碰大几百平的别墅，平层市场里，1000万预算可以“横着走”。

以及，“同预算买新房和买二手，前者更好流通。”

一年过去，市场不断在变。

此刻在南京，

1000万在二手市场有怎样恐怖的购买力？

新房又能选到哪些？

花高价买二手房的人，为什么有4成在选别墅？

01

扒数据，10套高价成交，4套是别墅

南京最近10套高总价二手房成交，都有哪些选手？

我在网上扒出了南京最近成交的10套总价900万以上的二手房数据。（来源：好好选房）

• 华侨新村华瑞苑：870㎡墅类产品，地上两层地下一层，6室3厅，总价958万，单价3.54万/㎡

• 奥体建设丹若园：209㎡中间楼层，总价1075万，单价5.14万/㎡

• 苏宁檀悦南苑：244㎡五房，总价1032万，单价4.21万/㎡

• 栖园北区：364.6㎡联排，地上三层地下两层，总价968万，单价仅2.6万/㎡

• 玛斯兰德桃子街区：271㎡地上三层，总价1280万，单价4.71万/㎡

• 长江华府东区：四房，总价1112.8万，单价5.27万/㎡

• 高科荣境2期：317㎡超级大平层，总价950万，单价3.98万/㎡

• 万科翡翠滨江：231㎡大平层，总价1080万，单价4.65万/㎡

• 林语山墅：478㎡别墅，总价943万，单价1.97万/㎡

• 华润悦府：236㎡大平层，总价937.6万，单价3.97万/㎡

近10套900w+的房源成交里，

墅类产品占了4套——即40%。

这不是偶然。

我把时间拉长到过去一年（2025年6月30日至2026年6月29日），

平台上显示900万以上成交的房源，总共有

110套

平均每个月8.3套。

而在这110套里，

墅类低密度产品的成交比例，稳定在4成左右。

这会不会让大家感到意外？

很多人盯着河西的网红盘涨跌，但真正花大价钱在南京买二手房的那些人，

有一半买的其实是别墅。

02

同样的钱，别墅可能有2~3倍的使用面积

为什么高总价二手房市场，别墅占比越来越多了呢？

第一个原因：

1000万买平层，买不到“有天有地”的感觉。

以前是没得选，墅类太贵，经过市场调整后，南京千万级的墅类小区变多。

第二个原因更直接：

性价比和空间的巨大优势。

比如栖园那套364㎡联排，实际使用面积超过580㎡，总价968万。

同样的预算在河西买大平层，大概只能买到200㎡出头的四房。使用面积差了将近三倍。

还有一个林语山墅，478㎡的独栋，总价943万，单价不到2万。

这个单价，可以在市郊买整栋大house，这也是生活方式的选择。

当然，别墅有别墅的硬伤。

装修成本高、物业费贵、日常维护麻烦、位置不如主城核心区便利。

但对那些不需要每天通勤、追求居住空间和私密性的人来说，

都花一千万了，别墅也很香啊。

03

新房市场，不断有大户型次新房进入二手市场

南京从2021年开始，一线板块出现了很多大户型的新房。

这些房子，最近都交付了！

我简单统计了下，

今年河西交付的长江之歌、天晟府、天琴华樟，都有250㎡以上的超大户型。

一个板块交付了多少套大平层呢？

我以南部新城举个例子。

板块10平方公里范围内，

有文渊府200㎡、

秦淮金茂府200㎡、

大成汇文府215㎡、

大成雅境210㎡、

伟星誉璟府198㎡、

云尚紫薇223㎡、

望樾府234㎡

云澜尚府228㎡......

还有预计9月交付的九庐，也有好几栋200㎡和230㎡的大户型洋房。

这些房子当初买入时大多人是自住，但难免会有一定比例进入二手市场。

假设南京1000万+二手房的购买力不出现太大变化，

当供给量不断往上走，竞争会越来越激烈。

另一个信号来自成熟板块的老牌豪宅。

我发现华润悦府近一年200㎡以上的大户型，光贝壳系平台就成交了8套，实际上可能更多。

一个交付多年的小区，一年能成交8套200㎡以上的二手成交，说明这个总价段的购买力，也在选择往有确定性的成熟社区集中。

04

1000万的新房，南京有哪些选择？

千万预算买房，在二手市场可以横着走。

除了买不到钟山高尔夫、证大九间堂这类纯墅类顶豪，99.9％的小区随便选。

那在新房市场呢？

我发现目前主力户型，总价上到1000万的小区也不少：

• 大校场九庐：200/230㎡洋房，总价950万起

• 河西凤起潮鸣：175/206㎡洋房，总价1000万-1300万

• 河西中瑞玺：200㎡高层、220㎡小高层，总价1300万起

• 河西中中建合玺东方：195㎡起步，总价950万起

• 河西中颐和天晟府：269㎡起步，总价1700万+，最大的387㎡真顶豪，一层一户

• 伟星长江之歌：248㎡起步，总价1300万起

• 城东绿城云庐：院墅294-385㎡，总价1300万起

• 金基山和月：230㎡以上平层、立墅、院墅，全部千万级

• 江心洲Garden 19二期：199㎡起步，总价千万级

从河西到大校场，从城东到江心洲，

南京目前新房中的主城墅类产品，普遍总价要上到2000w+，

1000w+在洋房、大平层产品里选，基本可以选盘自由。

05

1000万新房/二手，哪个更抗跌？

在千万置业的决策中，我们看到了两种选择思路。

买新房，

在一线地段买到180-200㎡的改善盘，如果面积要上到230/250㎡需要再加预算。

买二手，

各个区域都有墅类小区，房龄老一些，交通略有点不方便，但是可以有天有地，有大空间；

或者就是选地段非常成熟的200-250㎡大平层，配套要啥有啥，立刻拥有改善。

那哪一种更抗跌呢？

我觉得不仅要看此刻的稀缺程度，

还要关注未来市场发展，后续供应补充带来的变化。

举个例子。

华润悦府近一年的成交，

大户型虽楼层不同装修不同，单价基本可以稳定在3.5-4.1万/㎡，

那等隔壁的金陵序今年底交付之后呢？

175㎡的四代宅，得房率本身会高些，又有新会所新公区那套系统加持，

原本看240㎡华润悦府四房的客户会被分流，

所以悦府的价格一定会被挑战。

放到南京的大宅市场，

目前1000万，是一个入场券。

有人拿它买大平层，有人买二手墅，还有人继续观望想等下一个项目。

关于南京这个选题的后续，我们会每隔段时间记录一次真实数据。

感兴趣扫码添加昕爷，朋友圈会分享楼市更多一手消息：