小区简介
青石村小区位于南京市鼓楼区中央门街道青石村社区，地处新模范马路沿线。小区始建于上世纪八十年代，至今已有约四十年历史，是一处典型的老旧小区。小区由南瑞集团开发，物业公司为南汽物业，现有居民963户。小区周边交通便利，靠近地铁1号线新模范马路站，多条公交线路途经。
与很多老旧小区不同的是，青石村小区早些年便引进了物业公司。然而，物业的进驻并未让这个小区走向安宁——多年来，居民、业委会、物业公司三方矛盾一直较为突出，围绕原业委会引进物业公司是否合法等问题，甚至多次引发司法诉讼。
2021年，在街道职能科室的支持配合下，青石村社区党委下定决心，依法强力推进青石村小区新一届业主委员会选举工作。社区希望通过组建 “红色业委会” ，让党员骨干发挥先锋模范作用，以妥善化解基层治理的“顽疾”。彼时，“红色业委会”一度被视为破解青石村小区治理难题的钥匙。
但四年过去，这个老小区的治理难题非但没有根除，反而在今年上半年集中爆发，陷入了更加尴尬的僵局。
现状梳理：一场“谁都动不了”的僵局
一、合同纠纷引发“物业拉锯战”
目前服务青石村小区的物业公司是江苏国豪物业管理服务有限公司。在业主大会表决中，国豪物业的服务满意度未达合格标准，业委会决定不再续约，并要求其于2026年2月28日前完成撤场工作。
然而，国豪物业并不认可这一决定。该公司提出两点抗辩理由：其一，业委会未在指定时间内开展满意度调查；其二，业委会未提前两个月履行解聘告知义务。基于上述理由，国豪物业不认可业委会单方作出的合同终止要求，并将青石村小区业委会诉至鼓楼区人民法院。
2026年4月8日，鼓楼法院开庭审理此案，当庭未宣判。
诉讼未决，僵局就此形成——老物业不撤场，新物业进不来。
二、保洁停摆，小区环境急剧恶化
更让业主难以接受的是，老物业虽然拒绝离场，却停止了最基本的保洁服务。从今年三月份开始，小区内垃圾遍地，居民日常生活受到严重影响。而与此同时，老物业仍在继续收取停车等费用——“收费不停、服务中断”，这种状态让业主的愤怒不断累积。
因物业拒绝撤场，老物业与小区业主多次发生矛盾冲突。居民普遍认为，老物业和业委会不能因为合同纠纷而影响小区正常的管理秩序，希望相关部门尽快介入，督促老物业在离场前做好日常保洁。
三、账目疑云，业委会查账被搁置
物业纠纷之外，业委会自身的透明度也受到业主的严重质疑。
2026年3月20日，有业主发现业委会公布的账目存在问题，随后要求业委会公开账目详情。然而，业委会方面表示，因正在和物业公司打官司，账目详情一直没有公开。
4月17日，记者在青石村小区的公告栏看到了一份业委会4月14日公布的《青石村小区业主委员会关于诉讼相关情况及近期工作调整的公示》。公示中提到，业委会与江苏国豪物业管理服务有限公司因物业服务合同纠纷涉诉一案，目前处于一审正常诉讼程序中，但小区业主群内出现了相关庭审材料传播的情形。业委会经审慎研究决定：
- 暂缓发布选聘律师事务所相关公示；
- 暂缓公共收益账目及凭证查阅安排。
这一决定引发了部分业主的进一步不满——官司要打，账为什么不能查？
四、多方介入，协调仍在进行
面对小区环境的持续恶化，社区层面已多次介入。
青石村社区在督促物业的同时，先后组织楼栋长、网格员、志愿者开展应急处置。
2026年4月15日，中央门街道物业办、派出所、青石村社区与青石村小区业委会召开了青石村小区管理工作协调会。会议明确了两项要求：
- 督促物业公司在事实服务期间维持原有服务标准，发现问题及时处置；
- 业委会将在法院判决后安排查阅账目，及时依法依规推进相关后续工作。
但协调会的效果如何？截至6月27日，南京广播电视台“牛咔曝光台”仍有市民反映：老物业仍在小区内，保洁服务仍未恢复。
问题分析：三个层面的深层困局
1. 制度层面：物业解聘与交接缺乏有效约束机制
青石村小区的核心问题，在于物业公司拒绝承认业委会的解聘决定。业委会认为业主大会表决已通过不再续约，物业公司则认为程序存在瑕疵。双方各执一词，最终只能对簿公堂。
而在这个过程中，现行制度缺乏对“过渡期” 的有效约束——老物业可以一面打官司、一面继续收费却不提供服务；新物业无法进场；业主的生活质量被悬置在司法程序的漫长等待中。“先交接、后诉讼”还是“先诉讼、后交接”，法律缺乏明确的优先顺序。
事实上，南京市在2025年已出台《南京市住宅物业管理条例》，其中明确要建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，发挥人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解的作用，推动源头预防、前端化解、实质解纷。但从青石村小区的实际情况来看，这些机制在落地执行层面仍存在明显短板。
2. 治理层面：业委会的公信力面临双重考验
业委会在这场风波中处境尴尬。一方面，它要代表业主与物业公司博弈；另一方面，自身账目透明度受到业主质疑，查账请求被“诉讼期间暂缓”的理由搁置。
当业委会同时面临“对外维权” 和 “对内信任” 两场战役时，业主对业委会的支持就会分化。部分业主支持业委会换掉不合格的物业，另一部分业主则质疑业委会自身的合规性。这种分裂恰恰削弱了业委会与物业博弈的正当性基础。
此外，小区业主群内出现了相关庭审材料传播的情形，说明信息不对称和沟通不畅正在加剧业主内部的撕裂。
3. 历史层面：积弊已久，非一日之寒
青石村小区的矛盾并非今年才爆发。早在2021年之前，该小区居民、业委会、物业公司三方矛盾就已较为突出，围绕原业委会引进物业公司是否合法等问题，甚至多次引发司法诉讼。
2021年，青石村社区党委曾决心推进新一届“红色业委会”选举，试图以党建引领化解基层治理“顽疾”。然而，从当前局面来看，“红色业委会”虽然一度在小区治理中落地生根，但并未能从根本上理顺三方关系。
这一次的风波，不过是历史积弊的又一次集中释放。
给物业管理行业的几点思考
青石村小区的案例，为物业管理行业提供了几个值得深思的警示：
第一，业主大会的解聘决定应当具有法律上的强制执行力。当业主依法定程序表决通过不再续约，物业公司仅以程序瑕疵为由拒绝离场并继续收费，这种状态不应被无限期容忍。立法层面需要明确“过渡期”的管理规则和各方责任。
第二，业委会的公信力是基层治理的基石。业委会在对外维权的同时，必须保持内部治理的透明度。账目公开不应以“诉讼期间”为由无限期搁置——恰恰相反，越是面对外部诉讼，越需要内部账目的清晰透明来凝聚业主共识。
第三，街道和社区的协调需要更有力的抓手。目前的协调更多是“劝”和“督”，缺乏实质性的制约手段。当物业公司拒绝配合时，基层缺乏有效的执法或处罚权限，只能被动等待司法判决。
第四，“红色业委会”不能一选了之。 党建引领是方向，但制度建设才是根本。选出了“红色业委会”只是第一步，如何建立持续有效的监督制衡机制、如何保障业主的知情权和参与权，才是更长期的课题。
结语
青石村小区的困境，折射出当前老旧小区物业治理中的一个普遍难题：当业主大会决定不再续约，物业公司拒绝离场时，谁来保障业主的正常生活秩序？
司法程序需要时间，但小区不能没有保洁。街道和社区的协调固然重要，但如果没有制度化的“过渡期管理”机制，类似的僵局还会在其他小区反复上演。
从2021年的“红色业委会”到2026年的对簿公堂，青石村小区用五年时间证明了一件事：党建引领是前提，但法治保障和制度约束才是解决问题的根本。
物业可以换，官司可以打，但居民的日子不能等。这或许是青石村小区给所有物业治理参与者留下的最直接的警示。
