南京江北新区地下城这个项目,2017年开工的时候,规划图上画的那个东西让所有人都觉得这是中国城市建设要往前跨一大步的信号,不是盖几栋楼那么简单,是要把城市功能整个塞进地下,地下商业、地下交通、地下公共空间,全部打通连成一片,这叫＂垂直城市＂,听着就很科幻。当时的设想是,地面上留给绿地和行人,地下才是真正的城市运转核心,这种思路在全世界都算超前的,因为大部分城市的地下空间都是碎片化的,地铁归地铁,商场归商场,各管各的,但江北新区要做的是把这些东西全部串起来,形成一个完整的地下城市系统。
这个项目原本计划2023年竣工,但现在都2026年了,还没完全落地,工地还在那摆着,这七年里发生了什么,外界看不太清楚,但有一点是明确的,这种＂把城市塞进地下＂的野心,在落地的时候遇到了远比想象中更复杂的现实阻力。
很多人会觉得延后是因为技术难度太大,毕竟要在地下挖那么大的空间,还要保证上面的建筑不出问题,这确实有难度,但技术从来不是中国基建项目最大的障碍,中国这些年挖隧道、建地铁、搞地下综合体的经验已经够多了,江北新区地下城用的那些技术,其实在其他城市的项目里都有先例,盾构机怎么推进,地下水怎么处理,地基怎么加固,这些问题都有成熟的解决方案。
真正让这个项目慢下来的,是＂谁来用＂和＂怎么用＂的问题。地下城不是一个单纯的工程项目,它是一个需要整个城市运营逻辑配套的系统,你建好了地下商业街,商家愿不愿意进驻,消费者愿不愿意下去逛,这不是建设方能决定的,你把地下交通枢纽修好了,但地面的公交、地铁、出租车怎么跟它接驳,这需要交通部门、运营公司、城市规划部门一起协调,而这种协调的复杂程度,远远超过挖一个几十米深的大坑。
地下空间有一个天然的劣势,就是人的心理本能是往上走,不是往下走。地面上的商业街,你路过就能看见,顺便进去逛逛,但地下商业,你得专门下去,这个＂下去＂的动作本身就是一个门槛,除非地下有足够强的吸引力,否则大部分人不会主动往下走。
江北新区地下城的规划里,地下商业占了很大一部分面积,但问题是,这个区域本身还在开发阶段,地面上的人流量都不够,你指望地下能有多少客流,商家不是傻子,租金再便宜,没人来也是赔钱,所以很多商业配套的招商进度一直卡在那,建设方建好了框架,但没有足够的商家愿意进来填充内容,空间就这么晾着。
而且地下商业还有一个运营成本的问题,通风、照明、消防、排水,这些都比地面上贵得多,维护成本也更高,如果没有足够的人流来支撑营收,这笔账根本算不过来,所以很多城市的地下商业最后都变成了地下停车场,或者干脆空置,江北新区地下城现在还没完全建好,但这个风险已经摆在那了。
这个项目还有一个更深层的问题,就是规划的时候是按＂未来城市＂的标准来设计的,但落地的时候得按＂现在城市＂的需求来执行。2017年那会儿,大家对城市发展的预期都很乐观,觉得江北新区会快速发展起来,人口会大量涌入,地下空间的需求会很旺盛,但这几年的实际情况是,人口增长速度没有预期那么快,区域发展的节奏也慢下来了,原本设计的那些功能,现在看来可能有些超前了。
超前不是坏事,但超前得有个度,如果超前太多,就会变成＂建了用不上＂,这种情况在中国很多城市都出现过,地铁修好了但客流量不够,新城规划了但没人住,江北新区地下城现在还没到那个程度,但延后这么多年,某种程度上也是在给自己留时间,让城市的发展速度追上规划的步伐,而不是硬着头皮建完了之后发现没人用。
江北新区地下城这个项目,从技术上、设计上、理念上都没问题,它代表的是一种城市发展的新方向,把城市功能从平面扩展到立体,把地下空间从附属变成核心,这个思路在未来肯定是对的,但问题是,这个＂未来＂什么时候能到,谁也说不准。
七年的延后,不是失败,是调整,是让一个过于超前的规划去匹配一个还没完全准备好的现实,这种调整在中国的城市建设里其实很常见,很多当年看起来＂疯狂＂的项目,最后都是在这种调整里慢慢落地的,江北新区地下城也一样,它不会永远沉默在地下,但它需要的不是更快的建设速度,而是一个能真正用得上它的城市。
小贴士：如果你对城市地下空间开发感兴趣,可以去看看上海的人民广场地下空间、北京的中关村地下城,这些已经建成的项目能让你更直观地理解＂地下城市＂这个概念在中国落地时会遇到什么问题,也能让你明白为什么江北新区的这个项目会走得这么慢,不是技术不行,是整个城市的运营逻辑还没跟上这个野心。
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