增产业!减居住!减商业!南京超级规划来了

重磅定调！

1、刚刚，高层召开重磅会议，下半年楼市方向定了。

会议强调，要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。深化资本市场投融资综合改革，提升资本市场韧性和信心。

要实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，切实保障和改善民生，增强发展动力、激发社会活力，推动经济持续向新向优向好发展，努力实现“十五五”良好开局。

2、近日，南京市国土空间总体规划（2021-2035年）2026年度动态维护方案发布，释放了2026年南京国土空间规划工作重点方向：

①、在不改动南京城市大发展框架的前提下，解决重大项目落地堵点，保障优质产业、交通枢纽、基础设施、民生配套用地；

②、中心城区用地布局提质增效，全面提升城市发展能级和功能品质。

③、南京禄口国际机场三期、江心洲中部夹江通道等重大项目被重点提及。

而就在这两天，江心洲中部夹江通道、禄口国际机场三期两大重点项目，相继迎来突破性进展，与《国土空间总体规划 2026 年度动态维护方案》核心导向同频呼应。

支撑重大建设项目落地、合理调减居住用地规模

南京国土空间规划2026年度动态维护方案来了

一、规划实施成效

规划战略定位前瞻，城市核心功能切实增强。中心城市地位稳步提升，全国先进制造业基地地位持续巩固，产业创新中心和科技创新高地地位显著提升，现代服务业质量持续提升，区域航运物流中心建设加快。

规划格局适应性强，全域底线管控成效显著。完成耕地和永久基本农田保护任务，耕地布局逐步优化，耕地质量不断提升;生态保护红线规模边界稳定，生态保护修复有序推进;严格落实城镇开发边界管控要求，城镇开发边界内新增空间有序使用。

空间要素保障充分，资源利用效率稳步提升。“十四五”期间，产业发展和人居环境改善空间需求得到充分保障，单位国内生产总值建设用地使用面积下降至10.2公顷/亿元。

服务品质持续提升，宜居韧性基础不断夯实。综合交通实现跨越式发展，基本公共服务水平指数连续8年全省第一，中心城区公园绿地、广场步行5分钟覆盖率稳步提升，基础设施新改建扎实推进。

特色魅力充分彰显，文化保护利用成效显著。“一江一山一湖一河”空间特色更加鲜明;整体性保护明城墙、明外郭、内外秦淮河等线性遗产，小西湖、老门东等历史地段保护更新树立全国标杆。

规划实施机制完善，数智治理水平整体领先。制定《南京市国土空间规划传导指南》，强化总体规划向详细规划和专项规划的传导落实，出台专项规划管理办法和目录清单；构建“人、地、房”耦合的南京特色监测评估体系。

二、动态维护重点内容

耕地和永久基本农田：深化落实《总体规划》确定的“一环、两核、两田园”农业空间格局，衔接耕地保护和国土绿化空间专项规划阶段成果，按照“数量不减少、质量生态有提升、布局更优化”原则，将零星破碎、不适宜耕种、耕作条件不稳定等耕地调出永久基本农田，将长期稳定利用、质量优良的耕地及高标准农田优先划入永久基本农田。维护后，全市耕地保护面积不低于207.97万亩，永久基本农田面积不低于186.00万亩。

生态保护红线：以优化生态空间格局、增强生态功能为目标，按照“任务不减少、功能有提升、布局更完善”原则，衔接自然保护地、饮用水水源一级保护区等相关法定保护范围，按照规则对生态保护红线进行动态维护。维护后，生态保护红线面积不低于496.64平方千米。

城镇开发边界：以集中连片、紧凑集约为导向，按照“总量不突破、布局更集聚、功能品质有提高”原则，优化落实《总体规划》确定的城镇空间结构与功能布局，统筹增量与存量空间，强化对紫金山创新带、滨江创新带、江北空铁智造大走廊、南部智造大走廊等空间需求支撑，保障“十五五”重点建设项目空间需求，规范开展调入调出工作，正向优化城镇开发边界。维护后，城镇开发边界扩展倍数未突破1.3238倍。

国土空间规划分区：全域一级规划分区。以空间战略格局为导向，衔接“三条控制线”动态维护方案，优化规划一级用途分区(农田保护区、生态保护区、生态控制区、城镇发展区、乡村发展区、矿产能源发展区)，保障规划分区与空间管控边界相匹配。中心城区二级规划分区。结合用地规划布局调整和市-区差异图斑校核，同步优化规划二级用途分区，确保空间集中连片、整体布局合理、主导功能清晰。

中心城区用地布局：在不改变城市总体格局的前提下，优化调整中心城区规划用地布局。动态维护后，产业用地规模增加，居住、商业用地规模合理调减，公共服务设施用地规模保持稳定。

城市绿线：在保障绿地生态功能不降低、规模不减少的前提下，对城市绿线优化调整。维护后，城市绿地的系统性和连通性进一步提升。

城市蓝线：在保障水系功能不降低、规模不减少前提下，对城市蓝线优化修正。维护后，城市水系完整性、协调性和功能性得到有效提升。

城市黄线：在确保城市基础设施控制预留空间不被侵占前提下，对城市黄线优化调整。动态维护后，城市综合承载能力得到进一步增强。

重点建设项目：全面对接“十五五”发展规划及各部门重点项目空间需求，统筹优化交通、能源资源、水利、公益性殡葬服务、综合防灾减灾以及其他设施等重点项目清单，强化南京禄口国际机场三期、江心洲中部夹江通道等重大项目空间保障，确保重点项目应保尽保、高效落地、有序实施。

三、动态维护可行性

预期成效：规划引领作用更加突出。全面衔接全市“十五五”目标和任务，充分保障全市核心功能承载空间和总体规划确定的战略性空间，引导资源要素与生产力布局相匹配，对全市经济社会高质量发展起到正向推动作用。

空间管控边界更加优化。本次三条控制线及管控边界维护严格遵循正向优化。永久基本农田数量不减少，质量生态有提升，布局更优化；生态保护红线任务不减少，功能有提升，布局更完善；城镇开发边界总量不突破，布局更集聚，城镇功能品质有提高。

规划分区布局更加适配。强化国土空间用途管制，规划分区与空间管控边界更加匹配，三大空间布局更加合理，市-区规划分区传导更加科学，各类分区国土空间用途管制指导全面加强。

中心城区用地布局提质增效。顺应经济社会发展趋势变化，锚定国家和省市重大战略方向，强化规划实施中的动态优化，通过提升综合交通枢纽能级、保障优质产业发展空间、补齐公共服务与基础设施短板等关键举措，进一步优化中心城区用地布局，全面提升城市发展能级和功能品质。

空间承载能力全面夯实。本次重点建设项目清单紧密衔接各级“十五五”规划，项目空间需求得到有效保障，配套建立了项目落地推进与动态更新机制。

优化用地，新增条文，解决堵点

江心洲中部夹江通道再提速

几乎与南京国土空间规划2026年度动态维护方案同步发布的，就是江心洲中部夹江通道工程线性交通详细规划及相关规划的修改。

规划显示：

江心洲中部夹江通道(洲岛过江通道)项目位于建邺区，规划路线总长约1.5公里，起点位于中新大道与民安街交叉口，跨越夹江，终点位于扬子江大道与河西大街交叉口。

本项目按城市次干路标准规划，设计速度50公里/小时，采用“双向四车道+两侧应急车道+双向人非通道”布局，跨夹江主桥标准横断面宽40.5米。

本次修改的范围，涉及3个规划管理单元图则——

MCe010-19规划管理单元图则东至夹江、西至中新大道、南至民安街、北至梅子洲路，用地面积约40.82公顷。

MCc010-22规划管理单元图则位于建邺区江心洲街道，东至夹江、西至中新大道、南至龙恩街、北至民安街，用地面积约66.01公顷。

MCe030-35规划管理单元图则位于建邺区河西新城区中部，东至扬子江大道、西至夹江、南至江山大街、北至应天大街，用地面积约187.84公顷。

拟修改地块现状大多为空地和公园绿地，只有22-004地块现状涉及一栋五层建筑。

调整内容主要有3个方面：

①、地块性质的调整。

原19-014地块用地性质由科研设计用地(B29a)调整为二类居住用地(R2)，容积率调整为≤2.0，建筑密度调整为≤30%;

原19-016地块用地性质由科研设计用地(B29a)调整为二类居住用地(R2)，建筑密度调整为≤30%，配套设施10千伏开闭所调整至19-010商业用地(B1)；

原22-002地块用地性质由二类住宅用地(R21)调整为科研设计用地(B29a)，用地面积调整为1.01公顷，容积率调整为≤3.0，建筑密度调整为≤40%，绿地率调整为≥20%；

原22-004地块二类居住用地(R2)切分为22-004、22-030两个地块，其中:22-004地块用地性质为科研设计用地(B29a)，用地面积为1.15公顷，容积率≤1.60，建筑密度≤40%，建筑高度≤24米，绿地率≥20%，配套设施为10千伏开闭所，22-030地块用地性质为公园绿地(G1)，用地面积为0.06公顷;

②、地块面积的优化。

如原19-004防护绿地(G2)用地面积调整为0.28公顷；沿民安街北侧新增两块街旁绿地(G1c)，新增用地编号分别为19-024、19-025，用地面积分别为0.05公顷、0.12公顷。

③、新增规划条文。

原35-12地块公园绿地(G1)用地面积由145.55公顷调整为144.86公顷，在MCe030-35单元规划控制条文中新增“依据宁园复字[2026]6号文件，允许在永久性绿地中复合架(铺)设交通市政相关基础设施”。

江心洲中部夹江通道（洲岛过江通道）已被列入2026年江苏省重大项目清单，也是建邺区重点推进工程，总投资10.27亿元。今年前期项目招标计划已发布，计划今年开工建设。

此次相关地块用地性质优化调整，将全力保障洲岛过江通道顺利推进，助力项目提速落地，早日破解江心洲连通主城的交通难题，兑现居民出行便利的民生诉求。

禄口机场三期工期、投资实锤流出！

2027年动工，总投343亿

近期，一份《东部机场集团有限公司2026年度跟踪评级报告》低调流出，藏在文件里的禄口机场三期关键信息，也有了清晰答案。

这几年，禄口机场三期T3航站楼规划面积历经多轮调整：项目最初规划T3航站楼建筑面积61万㎡，民航局评审后压缩至41万㎡，最新落地方案进一步缩减到36万㎡以内，整体体量小于现有T1、T2航站楼总和。配套规划的远期旅客吞吐量也同步下调至2400万人次，仅为最初规划标准六成。投资预算随之两次下调，从500亿降至360亿，最终定格343.13亿。

虽然建筑体量、投资规模有所收缩，但业内普遍认为，调整方案更贴合当下实际需求，也让项目报批、开工节奏大幅提速，早落地远比维持原有大体量规划更有现实意义。

作为省级重点推进的空港扩容项目，禄口机场三期从2020年总体规划落地至今，前期筹备工作持续加码，2026年更是利好消息不断。

3月，南京市委书记专题调研禄口机场建设及临空经济发展工作，明确表态：禄口机场三期，要力争尽早开工建设！将其视作城市供应链建设、十五五阶段城市发展的核心支撑。

配套落地动作紧随其后。

4月份，东部机场集团有限公司发布消息：日前，三期工程现场指挥部已完成组建，每周动态梳理任务清单，全力推进预可研审批、工可编制等前期工作。

人事分工层面也做出专项安排，5月23日，南京市人民政府关于市领导同志工作分工的通知发布。根据内容显示，南京市副市长、市政府党组成员，江宁区委书记张蕴负责禄口机场三期建设方面工作，联系东部机场集团、航空公司驻宁机构。

6月10日，禄口机场三期建设影响片区水系规划公开招标采购公告发布。公告显示，将在现有南侧跑道旁新建第三条远距离跑道及滑行道，同步建成36万㎡T3航站楼、综合交通中心、大型停车楼。

综合换乘枢纽是本次扩建核心亮点之一，宁宣高铁、宁扬宁马城际、机场快线、地铁S1号线全部引入T3，实现空铁轨交一站式换乘。

除此之外，新建独立空管业务楼，配齐航管、气象、通信全套设备；新增第二航空加油站，铺设机坪专用加油管线，全方位满足远期航班运行需求。

水系迁改规划同步启动招标。三期红线范围占用三干河、团结河及片区灌排沟渠，河道水系调整是工程开工前置条件，官方随即发布水系规划编制采购公告，为可研报批提供基础规划支撑。

从规划上报、指挥部成立，到河道迁改、配套工程招标，短短大半年时间，禄口机场三期前期筹备全链条同步推进，节奏远超以往。

工期、总投资两大核心数据实锤，各项前置工程落地招标，水系、民生、配套方案同步推进，禄口机场三期距离明年开工的目标，已经越来越近。

最后：

这份年度动态维护方案的出炉，也意味着，规划不再局限纸面，而是正在紧跟城市发展节奏，为跨江通道、枢纽工程等战略性项目提供要素保障，助力项目加速落地。

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