这块“挤”出来的低密宅地，含金量几何？

最近，南京市规划和自然资源局的一则公示，给新玄武硬生生腾出了一块纯宅地。

原红山路公交场站及北侧地块，被重新整合洗牌。具体改在哪儿？

1、“二合一”的宅地诞生：

原规划中编号23-16的地块，被并入了南侧的23-07地块。合并后的新“23-07”地块，身份彻底转变，成为一块纯粹的二类居住用地。

关键指标非常漂亮：用地面积2.36公顷，容积率≤1.5，限高24米。这组数据翻译过来就是：主城核心区、低密度、限高8层的纯洋房社区胚子。这在寸土寸金的新玄武，简直是“熊猫血”般的存在。

2、“乾坤挪移”的配套：

原来的公交场站功能并没消失，而是挪到了东侧原规划的商办地块（23-09）里，变成了一个公共交通场站+商业的混合用地。

注意一个细节，规划要求商业服务业设施面积不超过总建面的40%。这意味着，未来楼下不仅是公交枢纽，还会配建一个小体量的社区商业，便利度不降反升。

3、微调的“边角料”：

小学地块边界微缩，科创路与红山路的交叉口转弯半径从20米优化为10米。这个小改动很关键，能减缓车速，让未来的纯住宅区更安静、更安全，是典型的“慢行友好”思路。

说白了，这就是一次城市资源再配置。把原本低效使用的交通场站用地，通过立体化、混合利用的模式，既保证了公共交通功能，又“挤”出了一块极具想象力的纯宅地。

位置就在电子城(南京)未来产业创新基地西侧，靠着紫金墨香苑，复地明日之城对面。

新玄武的“双子星”格局？

事实上，原本新玄武最后的宅地就是4个巨无霸地块，但自去年腾出一块宅地开始，就让新玄武又迎来了住宅用地的春天。

2025年6月27日，新玄武NO.2025G23地块，这块暌违4年之久的首幅宅地，在经过1轮底价竞拍后，被盐城兴邦置业以18800万元总价、12058元/㎡的楼面价收入囊中。 这个项目，就是现在的“紫金观云”。

请注意，这个地价的意义，远非数字本身可以衡量。

彼时市场正处冷淡期，房企拿地兴致普遍不高。因此，盐城兴邦作为民营企业敢于出手，是一个重要的转折点，它标志着对南京核心资产信心的回暖。

如今，新地块的指标（容积率1.5）虽略高于紫金观云的1.2，但同样指向了低密改善产品。不出意外，这里还是打造洋房，与紫金观云形成新玄武的“低密改善双子星”。

为什么说这块地会引得市场强烈关注？几个维度的现实很骨感也很诱人：

供求关系的极致健康：

当下的新玄武，整个片区的新房供应，全靠紫金观云一个项目撑着。没有内卷式的贴身肉搏，对于任何新入局者来说，都是巨大的安全垫。这种不用“四面楚歌”的供应量，是房企最梦寐以求的。

二手价格的“定海神针”：

相比于南京很多板块二手房价格的“跌跌不休”，新玄武的二手房价表现得相当“抗揍”。

星河天赋和星河国际，成交价稳稳站在3-3.5万/㎡；

品质标杆招商局中心·瑧境，更是能摸到4万/㎡上下；

即便是稍老一些的中海玄武公馆，也有3万+的底子。

复地明日之城，由于近期成交的多为新空或毛坯状态的房源，价格在2.4-2.8万/㎡区间。

产品迭代的必然需求：

板块内二手房的绝对主力是高层产品。

以紫金观云和这块新地为代表的低密纯洋房，将形成产品代差，精准收割区域内积压已久的深度改善需求。这种需求是真实且迫切的。

一块土地的小调整，南京楼市的大信号

跳出新玄武看，这次“挤”出来的地块调整，绝不仅是板块内的一次土地“微操”，它至少释放了三个由小见大的强烈信号：

信号一：主城核心区正式开启“挤牙膏”式精细化供地。

南京主城已经彻底告别了大拆大建的粗放时代。未来的土地增量，将越来越依赖这种对存量用地、低效用地的“针灸式”盘活。

公交场站、老厂房、老市场……这些曾经的城市“边角料”，都可能通过规划调整摇身变为金贵的住宅用地。

不过这是一把双刃剑，一方面，主城资产确实是“限量供应”，另一方面，这种人为的“限量供应”也可能让一部分人继续观望。

信号二：“主城低密=硬通货”的产品逻辑被锁死。

容积率1.5，限高24米，这是规划给未来产品画出的清晰红线，也是给房企吃下的定心丸。

在这个框架下，高低配、超高层等溢价手段统统失效，只能做纯粹的洋房或叠墅。

这意味着，未来新玄武的新房供应，将与周边大量的高层二手房形成绝对的产品代差。这种由规划保障的“纯改善”基因，构成了最深的产品护城河，也精准锁定了主城最迫切的那批改善购买力。

信号三：从“民企回归”到“信心修复”，信号链已完整闭环。

回看2025年兴邦置业拿地，其核心意义是作为“破冰者”，点亮了民企重返南京土地市场的第一束火把。 而如今，市场已走出至暗时刻，多家曾离场观望的房企又活跃在土拍市场。

新玄武这宗新宅地在此时推出，其使命已变。

它不再需要充当“要不要下场”的试探，而是升级为“要不要加注核心资产”的竞标。

南京用一块块好地证明：只要货够硬，钱和人，永远在。

总结来说，新玄武这次“改”出来的，不只是一块2.36公顷的宅地，更是南京重现土拍热度的重要基础。

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