苏州万象天地完整探班报告
- 2026-02-13 20:55:10
个人认为苏州万象天地势必会成为助力城市更新的又一典范，提振老商圈焕新更是当务之急——我在从业时，还会去石路商圈市调，后来实在是没有去的动力，对城市商业整体发展而言并非好事。
从结果来看苏州万象天地已经百分之一千完成了任务，对传统商圈的界面焕新以及商业水准层面，都带来了断层提升，因此值得一个完整探班报告。
选址
这是我以前写完整探班报告的常规第一部分，但在AI时代这类包括定位、体量等客观内容搜索一下即可，这里仅补充一些具体方位，以便对后续内容更容易理解。
项目位于地铁2号线石路站上盖，在该街区并非唯一商场，天虹CC MALL是商圈更老派的那个，位于苏州万象天地南侧对接；而项目东侧则是石路步行街，并可延伸到山塘街景区。
照这么来说看似纸面状态不错，过往我们说选址，或者公式化的说法，都是强调有什么区位优势，但个人体感并非如此——老城+景区固有底蕴，但对于商业发展同样具有一定的限制影响，很难突破刻板印象进行焕新。
苏州万象天地既可以利用老商圈讲故事，但更要自成体系，使命是为老商圈赋能，甚至是“输血”，带来增量，是一种逆向操作，如同社交媒体上看网友开玩笑说“Make Shilu Great Again”，且不论是否“great”，但这心态是没差的，这方面与南京万象天地异曲同工。
定位
要聊定位，如果仅仅说苏州万象天地采用了什么定位、理念，那就没意思了，我们要知道“what”，更需思考“why”“how”。
对于城市级的项目而言，在制定定位策略方面，显然不能脱离城市商业环境和竞争环境自说自话。
苏州市场最近几年的行业发展，某种程度上已证明这里并非一个需求嗷嗷待哺的卖方市场，好项目几乎一只手能数得过来。
个人认为苏州万象天地在商业能级的定位几乎是明牌，水准方面，与苏州中心商场、仁恒仓街共同成为TOP3；人气方面，与苏州中心商场、龙湖狮山天街共同成为TOP3（虽然我觉得龙湖狮山天街近年打造的水准也不错，但仁恒仓街在品牌能级方面确实还略胜一筹）。
此外由于位于石路老商圈，因此很难也没必要去触及什么奢侈、轻奢定位，主打大众年轻市场几乎是定局。
那么在大众消费市场上，如何找到有别于竞品的切入点呢？华润万象生活的雄厚底蕴发挥作用，但凡你看完苏州万象天地，很难不感叹集团的资源实在太多了。
“潮”是苏州万象天地的独特调性，也是产品线的核心标签，他不仅仅表现在一句slogan——“一万种生活朝向”，而是全方位地在呈现。
主策略方面，主打一个“你无我有”——为商圈和城市带来更多“新鲜感”，“你有我大”——提供更高能级的店铺以吸引目的性消费，还要有独特的场域，这是作为后进者的有效竞争策略，要不然消费者为什么不去交通更方便且更综合的苏州中心商场呢。
规划
苏州万象天地的整体结构可以说在“多元化”综合体范畴内属于极为清晰的，地面部分：购物中心+街区；地下部分：LG贯穿全场，B1承接轨交。这个规划对于万象生活而言，犹如优等生还押对了题，难度更多在于宏观商业环境。
先说最具辨识度的街区部分，官方说法“一街一巷四广场”可能太过口令化，其实简单理解或者一看平面图就能感知到，街区部分由两条平行动线为主轴，尺度一宽一窄，宽动线名为“高街”；窄动线名为“里巷”，与深圳万象天地一脉相承，你别说这是什么同质化，我相信没有一个苏州人会因为两者有那么点“标准化”就嫌弃这个项目，自己家门口的好才是真的好。
“四广场”其实更多承载着助不同点位的“汇客”和商业空间的“呼吸”作用。
此外，街区部分地面有3层，楼层不算少，因此也无法采用类似独栋双层大店的形式进行布局，与前不久分享过的杭州亚奥万象天地街区部分有本质差异，后续还会详解。
杭州亚奥万象天地街区
购物中心部分地面是一个5层的小型盒子，中庭形态也与深圳万象天地神似，但设计更符合当下审美思潮。
如果你和我一样是地铁前往，那绝对也会对地下两层印象深刻，某种程度上说，如果购物中心部分当属正常发挥，那显然地下和街区空间会给苏州消费者带来全新的环境体验和消费内容。
招商
堪称教科书级规整，可能是我近两年在上海及周边市场看到过的完整度最高的招商规划案例，没有之一。
还是先看街区部分吧。
“高街”核心主打一个时尚零售。细分来看，中部区域包含两种品类调性，潮流运动以及潮流时尚，两者形成呼应，且随着未来运营效果在品牌调整方面可进可退。
潮流运动方面引入了包括FILA、NIKE STYLE、PUMA、adidas Originals、ANTA SNEAKERVERSE、MAIA ACTIVE等品牌，大多位于街区中部的西侧。
东侧则集中了chillmore、Rest&Recreation、polette、nice rice等更偏潮流生活方式向的品牌，除了A&F相对主流了些，其他在苏州市场当属新锐、独立有品位，这些品牌放在上海梧桐区开店也毫无违和感，这理应是项目想要营造的理想状态。
“高街”向南延伸，与购物中心共同构成时光广场，你也可以称之为“安踏广场”，这里引入了安踏集团旗下KOLON SPORT、DESCENTE、SALOMON、Wilson等品牌，配搭Saucony共同形成高端户外运动氛围。
POP MART拿下购物中心双层店以及外立面形象打造苏州城市旗舰店当属情理之中。
UNDEFEATED位置方面与Wilson互换其实氛围更搭，但Wilson的店铺更出形象，因此也算可以理解。
“高街”北端，则由MUJI独栋3层大店坐镇，并配上艺文广场，形成目的性消费和打卡场域。
之所以称之为艺文广场，是因为西侧一街之隔就是H+美术馆（这次时间不够了，光项目就走了3小时，下次再去美术馆）。虽看似为项目“后区”，但实则不乏客流，这与深圳万象天地的“水广场”打造逻辑异曲同工。
看完通过品类打造活力氛围的“高街”，再来看通过紧密尺度营造舒适餐饮氛围的“里巷”。
这条街区以适合设置休闲外摆的餐饮业态为核心。
由于街区尺度狭小外加绿植、外摆等元素的覆盖，很容易通过长焦拍摄出人头攒动的画面，社交媒体上不少人山人海的照片大多来自于此。
“里巷”的东侧，也就是面向广济路的区域，虽然具有沿街属性，但在开放式街区项目中，毗邻老城大街反而不算是优势了。
项目的手法，是在里巷广场周边，引入了SONY和富士这两家在相机领最受年轻人偏爱的品牌，通过高规格门店实现目的性消费，同时也符合当下人们爱相机、要出片的精神诉求。
你很难想象过往这种数码城里的业态能和年轻时尚沾边，但现在来看毫无违和感。在上海市场拥有大学路的创智天地项目先后引入富士、尼康、佳能三个品牌，是类似的用户导向逻辑。
创智天地
顺广济路南下到银杏广场，即项目理论上的主入口，也是购物中心的1号门所在，这里界面硬朗了些，并不构成苏州万象天地的主打形象。
但没有人会忽视3层超大号华为，我曾和基友开玩笑说是“石路小蓬皮杜”，不过这已经属于购物中心部分了，所以就点到为止吧。
我们再把视线转到街区主轴，来看一下可能所有街区项目都不会喜欢的2层室内区域。
街区商业，高层本就难做，所以大多是打造复式结构的店型，亦或是引入餐饮做目的性消费，例如里巷2层以及整个街区3层都是这么做的，从下组图可以看到，高区空间室外部分结合丰富的连廊系统其实盘得非常活。
纯室内空间就缺乏议价力了（项目已经有个购物中心了），但个人认为这反倒成为了项目在寻找定位切入点方面最妙的区域——登台THE STAGE。
项目绝对有针对性地对“登台”做了重点指引。
场景方面虽然很好，你会感叹“不愧是万象生活”，但也不至于高潮。更精妙的点在于选品，结合苏式场景打造了一个以文创为主导调性的小零售及休憩复合型空间。
“新集”则更偏向于具有设计感的零售小物。
不过说实话，这三个分类可能是设计方前期做的方案，从实际商业内容布局来讲，没有很明显的品类差异，个人认为值得再琢磨琢磨，要不换种说法，要不根据品类重新分一分，否则就变成一种消费者感知较弱的自我branding了。
该空间与诚品生活的B2层理念方面有点接近，因此也不能说绝对意义上的创新，但是在一个非常合适的位置，化解了一个“难点”区域，让人感觉是精美的巧思——外场街区、内场场景、业态品牌配合得相得益彰。
你当然可以说这边做一个二次元小街区或许也能独立成区，但在融合度上就差了点意思了。
垂直动线上需要补充的一点是，“高街”沿街区域的两个大店品牌A&F和W.management都做了双层店铺，其中A&F探到2层，衔接了“登台”；而W.management则下沉到的LG层，拿下了楼层北侧的大铺位置。看似A&F稍显违和，但可能这已经是相对可取的方案，毕竟“登台”如果不做这些内容，未必有那么多时尚品类可以配搭——地下楼层和购物中心有足够铺位供给，品类会被打散。
我们顺势来看同样令人印象深刻的地下楼层。出地铁后，一眼就能感受到万象生活旗下项目的“不一般”，彰显硬实力。
与地面街区部分类似，地下空间同样配置了两条平行动线，这是常规规划，各地万象生活项目就不鲜见。而上海市场立刻能想到的典型案例是松江印象城，从业态色块分布就能略睹一二。
零售方面布局于东侧，同样分为两个主要组成部分，一部分位于挑高空间，以年轻潮流品牌为主导，让人进场就瞬间剥离掉老商圈的刻板印象，融入场域。
另一部分则结合当下最为火热的业态之一，打造“情绪消费”高地，承接地铁1号出入口。
由于品类小而繁多，反而具有聚合效应。个人感觉这可能也是上海万象城连接紫藤里通道区域的理想型氛围。
动线北侧末端以KKV大店收尾，转角则是刚需业态盒马，且设有服务台点位。
南侧通往LG的区域则利用挑高、大阶梯等元素，通过引入热门餐饮业态，打造为一个聚客空间，未来也可作为室内快闪点位用。
餐饮则位于西侧动线，打造“shí集”主题空间。
其实万象生活旗下项目food hall基本都会做一个主题设计，未必需要高度场景化，但会打磨出统一协调感。这里除了运用到一些苏式元素和景观设计外，并没有用场景喧宾夺主。
小餐饮是核心业态，且在中岛区域引入了更多特色零售型餐饮品类。
该区域对应的LG层虽然并非“shí集”主题，但在空间方面具有很强的整体性，上下对望毫无割裂感。
包括招商方面，也基本承接了B2层的小餐饮和零售业态。
更值得一提的是，两个楼层应该是满铺的，而且引入了不少全新品牌，这资源储备和品牌挖掘能力真是很顶了。
而在购物中心下方的LG层部分则相对传统，两条路径构成马蹄形环形动线。
东侧主打黄金珠宝业态。
西侧主打户外及运动业态。
最后配上一些时尚数码配饰等品牌。
如此业态配比也是非常科班，上海万象城在去年黄金珠宝由LG层上移到2层之前就是类似的规划，你不会说这很新颖，但足够规整有素养。
最后，我们再来看相对体量不大，且容易理解的购物中心区域。
相信很多朋友会和我有类似的感觉，最令人惊喜的，当属1层引入了强大的国际化妆品阵容。
他们主要集中布局于中庭周围，且延续到整体呈“V”字形动线的西侧，品类方面彩妆居多，高端香氛品牌可能已经在苏州中心商场有布局且单城市开店数量有限，因此仅引入了JO MALONE LONDON及一些小众品牌。
“V”字形动线的东侧，则承接POP MART，引入了多个潮流时尚品牌，一直延续到中庭的GRVRGROVE，与ESTÉE LAUDER形成闭环，构成区域氛围。
而购物中心对外入口的两侧，规整地配以Grid Coffee、去茶山、DRUNK BAKER、星巴克几个咖啡茶饮品牌，没毛病。
购物中心的2、3两层相对会无聊一些，不过由于楼层商业面积不大，2层在已拥有华为、POP MART后，引入MINISO FRIENDS、本来、UR、西西弗书店，3层引入嘻翻乐园、源氏木语、环璟海鲜自助等几个大店品牌后，也不剩几个铺位了，主要以女式鞋服品类为主导。
2层
3层
到了4层，影院、KTV成为主力业态，配上两家餐饮，整个楼层其余部分偏向家庭及生活配套，同样是非常科班的规划方式。
5层业态全餐饮，且主要引入会排队的热门品牌，在选品方面与街区的餐饮形成错位互补。我们在探班时下午4点不到已经开始排队了，真是可怕。
功能性区域方面，5层还设有为年轻人成长、创业赋能，带有社会公益性质的苏州青年中心，以及一个小小的屋顶空间。
以上，是苏州万象天地整体规划以及分区域、分楼层的招商逻辑梳理，我觉得实在太清晰了，相信去过的朋友能一目了然，也希望我的分享能对还没去过或是没看全的朋友所有帮助。
企划
开业期间，苏州万象天地与当代流行涂鸦艺术家Jon Burgerman联袂打造“潮游万象 FunTopia”限定首展；
Tagi.水上苹果礼屋限定快闪；
问童子「鸿运小殿」快闪空间，以及众多演出、互动等活动。
“潮游万象FunTopia”限定首展主要布局于上文提到的几个广场空间，是比较常规的手法，多彩的装置极其呼应开业的喜庆氛围。
时光广场
里巷广场
嵌于廊桥的热气球装置当属华彩之笔，成为社交媒体上出镜最高的场景之一，极具巧思，同时适合远观和近看，用该场景做题图不为过。
我们说判断一个地方是否成为景点，看有没有人拿着专业设备和iPad提供收费拍照即可，我们在苏州万象天地的廊桥上，看到了这样的场景，已经很说明问题了。
未来
从目前来看，但凡报以peace&love的心态，这是一个几乎没有什么可以挑剔的项目，我不是不能挑刺，文中也提出了一些建设性意见。如果你硬要挑刺，也希望能是建设性意见。
我更关注的是：
1、项目的自身发展，在度过开业蜜月期后，会呈现怎样的趋势。近年来我所遇见能跨越蜜月周期的项目，GATE M 西岸梦中心是一个，如果苏州万象天地也能如此，那真是完全做到了“Make Shilu Great Again”。
毕竟南京万象天地在开业时同样令人惊艳，但近日前往能看到高端化妆品是有点水土不服，这让同位于老商圈的苏州万象天地也可能会有一些隐忧。希望我只是杞人忧天。
2、苏州万象天地对城市商业的鲶鱼效应。我看到社交媒体上不少好事者在项目开业后，会发一些苏州中心商场、龙湖狮山天街人少的照片做对比，搞得好像全城人都只去苏州万象天地似的，果真这样有什么意义呢，只能说明苏州市场小的可怜？那之后苏州中環还怎么开？
只有你好我好大家好，不仅苏州好，还能吸引到更多周边城市的客人共同前来，才体现苏州商业的多元化魅力和能级。
我在社交媒体上已经刷到，苏州中心商场也开始对部分区域进行主题化改造调整了，如果这是鲶鱼效应的回应，那当然是好事，希望大家都有美好的未来。
