大批宅地将消失，楼市步入“控新增、减库存”新周期！
近日，自然资源部、国家和林业草原局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），这份文件导向非常明确：严控新增建设用地用于经营性房地产开发！
文件有关房地产开发用地的重点内容如下：
1、统筹存量与增量建设用地促进内涵式发展。
2、经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，可由原批准用地机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效，保障指标合理利用。3、对实现 “一张图” 联网的省（区、市），实施建设用地规模规划期总量管控机制，由省级人民政府统筹使用 “十五五” 新增建设用地指标。4、各省（区、市）建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，部将定期监测该机制执行情况。5、新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。6、城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地，在面积原则上不超过项目总面积 10% 的前提下，若用于保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等民生保障类建设，可办理新增用地审批和供应。严控新增建设用地用于经营性房地产开发，如同一剂猛药，直指楼市沉疴——供过于求。当源头的水龙头被拧紧，当新增住宅用地不再无限量供应，那个关于“房价止跌回稳”的预期，正在从奢望变为可期。01
南京行动：核心地段，寸土寸金
对此，南京已经有所行动！
翻开2月8日发布的《2026年南京市政府主要工作目标任务分解落实方案》，关于房地产的表述透露出前所未有的定力。方案明确提出：坚持控增量、去库存、优供给，持续改善市场预期，构建房地产发展新模式。
更值得玩味的是第14条的具体举措：创新土地供应政策举措，合理控制新增住宅用地供应，挖潜主城及热点区域稀缺土地资源，稳定核心地段地价房价。
请注意措辞——“挖潜主城及热点区域稀缺土地资源”。这意味着什么？意味着那些曾经被规划为住宅的用地，可能要被重新审视了。
02
铁北突变：大批宅地“人间蒸发”
政策的风向，最先体现在控规的修改上。
就在近日，南京市规划局发布了《鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》NJZCb031-13规划管理单元图则修改方案。这份看似枯燥的技术文件，揭开了一个惊人的事实：铁北大批宅地消失了。
根据修改方案，13-02、13-06、13-15地块的用地性质由二类居住用地（R2）调整为特殊用地（H4）。曾经板上钉钉的住宅版图，就这样被一笔勾销。
更耐人寻味的是容积率的调整。13-22地块二类居住用地容积率由≤3.0调整为≤1.8，建筑高度由≤80米调整为≤60米。
与此同时，规划还新增了基层社区中心用地、防护绿地、街旁绿地。住宅少了，绿地多了，配套全了。
本次规划调整涉及的13-22号宅地，即此前亮相过的中央北路95号地块，位于鼓楼幕府创新区内。
地块距离南京市建宁中学和双轨交地铁幕府西路站均在800米以内，西侧规划有13-08基层社区中心，含2000平方米菜市场等生活配套，并配建幼托（13-20地块）和小学（13-16地块）。周边生活气息浓郁，紧邻云燕园、汽轮五村、金碧花园等多个成熟老小区。
|图片来自江苏土地
作为南京主城稀缺的可开发空间，幕府创新区总面积13.8平方公里，历史文化底蕴深厚，自然条件优越，未来将构建“一轴、三带、四核”的“丰”字形产业格局，聚焦数字经济、高端商务商贸和新型都市工业。
目前，板块内商品住宅市场以低密改善型项目为主。
主力在售项目中建·宁悦府位于13-22号地块东北侧，相距不到500米。作为板块首个四代宅项目，规划7栋6-26F住宅，主力户型建面约113-170㎡，均价约3.6万元/㎡。
纯新盘金基晨樾府规划8栋5-10F纯洋房，采用四代宅设计，配置会所与架空层，主力户型116㎡、143㎡，共222套，近期即将开放示范区。
中建八局G51地块容积率1.5，规划建设5栋6-17F住宅以及相关配套设施,其中3栋6F、1栋7F、1栋17F，成交于2023年，楼面价22986元/㎡，上市时间待定。
此次调整后，13-22地块容积率下调至1.8，与晨樾府（1.25）和中建G51地块（1.5）形成差异化布局，片区低密产品更加多元化。
这不正是“优供给”的真实写照吗？
03
逻辑重构：从“有的住”到“住得好”
如果你以为这只是简单的规划调整，那就大错特错了。这背后，是一场深刻的城市发展逻辑重构。
过去二十年，中国城市的扩张逻辑是“摊大饼”：卖地—盖房—卖房—再卖地。开发商赚得盆满钵满，地方政府靠土地财政维持运转。但代价是什么？是密密麻麻的“鸽子笼”，是毫无生活品质可言的“睡城”，是动辄几十层的超高层住宅。
如今，当“控增量”成为主旋律，当“去库存”成为硬任务，城市终于可以停下来喘口气了。
鼓楼铁北的这次调整，释放了一个明确的信号：未来的南京，不再追求房子盖得有多快、有多多，而是追求房子盖得有多好、生活有多便利。
容积率从3.0降到1.8，意味着未来的新房社区将以低密小高层、多层为主，告别压抑感十足的高层住宅。新增的社区中心、绿地、菜市场，意味着生活的烟火气正在被重新重视。
04
未来前瞻：房价“止跌回稳”可期
回到购房者最关心的问题：房价会怎样？
经济学最基本的原理告诉我们：价格由供需关系决定。当供给端被强力压缩，当优质地段的住宅用地成为绝版，现有的存量房产，其价值必然得到重估。
鼓楼是什么地方？是南京的“心脏”，这里汇聚了全市90%以上的省级机关，集中了超过七成的顶级教育资源。更令人震撼的是，它以不足全市1%的土地，撑起了近12%的经济总量。
在这样寸土寸金的土地上，住宅用地非但没有增加，反而在减少。这意味着什么？意味着主城核心区的房产，正在从“商品”变成“稀缺品”。
对于那些手握主城老旧房产的人来说，这无疑是个好消息——你的资产，不会再被源源不断的新房供应所稀释。
而对于准备入手的购房者来说，窗口期正在收窄。当“好房子”成为稀缺资源，当开发商开始有底气打磨产品而非跑量销售，价格的天平，自然会向卖方倾斜。
这一次，房价的底，是政策托起来的；而楼市的未来，是品质撑起来。
