2026土地增值税清算全流程实战指南

— 新政解读×风险防控×实战案例—

【课程背景】

在数字化转型大背景下，面对税收征管改革新部署、新任务，土地增值税管理成为“强基工程”破题的重要切口。随着税务总局“强基工程”的逐渐推进，税务机关利用大数据分析和人工智能技术，不断优化大数据风险评估，进一步提升税收征管和风险防控能力，聚焦纳税基础数据，稳步提升税务管理效率。加之电子税务局土地增值税项目管理模块的不断健全和完善，项目建设情况、销售进度等数据无处“躲藏”，税务机关监控开发项目的方法和手段越来越科学，房地产企业土地增值税清算如何应对越来越严厉的税收征管呢？

本次课程将紧扣增值税新政与核心土地增值税政策，以2026年最新土地增值税政策为依托，直击当前新形势下土地增值税清算的风险点与规避技巧，着眼房地产企业如何科学合理规划清算项目、如何灵活处理成本分摊、如何把控清算时机、如何准确填报土地增值税申报表等关键疑难问题，通过具体、浅显、通俗的案例解析，深入解读土地增值税清算项目认定、清算条件、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查诊断等重点内容，聚焦成本分摊、拆迁还建、合作建房、车位、二次清算与尾盘、红线外、配建房、工抵房、烂尾楼等核心知识点，逐一解读土地增值税清算技巧与风险把控，让财税人员较为完整地掌握土地增值税清算的底层逻辑，独立完成清算项目。

【主讲专家】王老师：会计师，注册税务师，某省地方税务局税收业务培训专家；有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业开发全程的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在各大城市巡回主讲房地产行业税收专题讲座，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧！

【课程收益】

1. 紧扣实务、操作性强：重实战、重实效、重实用，详尽解读2026年财政部、总局层面最新出台的房地产财税政策，聚焦风险防范和房企热点问题；
2. 地域优先、针对性强：根据财政部、总局最新政策，结合地方最新土地增值税政策执行口径展开分析，让清算“落地”、不再“空洞”，进一步激发财税潜能；
3. 案例为先、数据支撑：基于真实案例数据分析，实务操作全覆盖，会计分录、计算过程、法规引用，全面提升筹划技巧；
4. 学员互动、现场答疑：学员带着问题听课，现场咨询、现场解读，参与问题解析过程，实实在在解决本企业疑难问题。

【课程大纲】包含但不限于

一、土地增值税清算概述

1．土地增值税计征范围

2．土地增值税清算流程

3．土地增值税清算扣除原则

4．结合增值税政策解读扣除凭证类别

5．土地增值税预征制度（新政）

6．清算单位确认与《项目登记表》

7．清算条件与土增台账之间对应关系

8．清算分类标准辨析（新政）

9．清算截止日选择技巧

10．二次清算以及尾盘清算操作流程（新政）

11．土地增值税核定征收注意事项

二、土地增值税清算收入确认

1．土地增值税确认收入时点以及金额（新政）

2．【2026】10公告与土地差额计税新解

3．买房赠送面积、送车位、送物业、送外购服务等风险规避

4．以租待售、售后回租模式下清算节点把握

5．如何有效掌握销售价格偏低与偏高

6．价外费用与资本化利息辨析（新政）

7．七类不同合作建房税收风险分析

三、土地增值税清算扣除确认

1．招拍挂土地成本确认

2．土地投资方式下土地成本确认

3．以房换地（以地换房）方式下土地成本确认

4．以股权转让名义转让土地成本确认

5．红线外支出（新政）

6．配建房土地成本确认（新政）

7．不同土地返还款财税处理

8．滞后公配（成本差）处理方法

9．装修分类以及清算扣除技巧

10．不同售楼部对清算的影响

11．财务费用扣除（不同融资方式资金成本确认）

12．开发间接费、资本化利息扣除注意事项

13．税金扣除与收入配比的复杂性（新政）

14．“旧房”辨析与土地增值税计算流程

15．甲供材政策取消与房地产计税方法选择

四、“拆迁还建”财税处理深度解析

1．拆迁还建经济业务实质分析

2．拆迁还建不同会计处理对税收的影响

3．拆迁还建增值税视同销售计税依据选择

4．拆迁还建企业所得税处理暨税收调整

5．拆迁还建土地增值税处理暨申报表填报技巧

6．价差部分处理技巧（新政）

7．拆迁还建发票开具、契税等问题解析

8．销售与购进“烂尾楼”土地增值税解析

五、成本分摊与车位

1．会计核算单位对土地增值税影响

2．成本分摊原则解读

3．占地面积法分摊要领

4．建筑面积法与申报表衔接

5．直接成本法的运用

6．预算造价法适用要点

7．层高系数法适用原理分析

8．人防车位销售税收分析

9．无产权车位、有产权车位、机械车位等税收差异分析

10．车位成本分摊要领

六、土地增值税税负测算

1．数据采集来源

2．收入数据采集与分割

3．成本数据采集与分摊

4．税金数据采集与计算

5．数据综合运用与税负测算结果比对

6．土地增值税临界点分析

7．土地增值税税负预测方法介绍

【资料】本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

【培训地点】江苏◇南京（学员报名后，会前一周发送详细参会通知）

【培训时间】4月24日至25日（23日报到，24-25日「周五、六」两天课程）

【培训对象】房地产企业总经理、财务总监、税务经理、会计主管、事务所高级项目经理、税务机关负责土地增值税清算的业务专家。

【相关费用】人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、咨询、发票等）。

↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理。

报名登记：佟天成老师

手机专线：15230818990（微信）

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