审计遇阻、选聘启幕-南京博恩花园

物业科讯近日，南京市江宁区博恩花园小区接连曝出两则关键公告，将小区治理的矛盾与破局尝试推向台前。

一方面，受业委会委托的江苏国德会计师事务所发函解除《专项审计业务约定书》，直指保利物业南京分公司提供的停车收费资料存在严重问题，且面临业主投诉风险。

另一方面，业委会同步启动物业服务企业公开选聘，17 家企业报名角逐。

2025 年 2 月，博恩花园业委会与江苏国德会计师事务所签订专项审计的服务合同，计划对小区 2022 年 1 月至 2024 年 12 月的财务报表，以及 2023 年 7 月至 2024 年 12 月的停车闸系统数据进行全面审计。

 —— 这本是业委会回应业主诉求、规范小区公共收益管理的核心举措，却在推进数月后戛然而止。

根据律师事务所发布的解约函可知，审计中断的核心矛盾指向保利物业南京分公司提供的停车收费资料严重失范，具体的矛盾如下：

原始数据记录残缺：部分月份包月车辆登记台账缺失，多处关键信息模糊或遗漏，无法形成完整的收费凭证链。记录的残缺导致审计可能重重，这也是行业内普遍存在的问题。

数据核对完全失效：收费系统数据与财务登记台账无法匹配，多笔停车费入账金额与系统记录存在明显偏差。这说明实际收取的金额与收费系统内的真实记录有差异，行业内这种情况一遍以系统为准，当然物业公司需要证明差异的部分是特殊车辆、还是异常抬杆、或者是现金体外循环。

系统数据异常混乱：部分时段收费系统记录异常，物业方无法给出合理解释，也未能提供相关证明材料。

这些问题直接导致会计师事务所无法获取充分、恰当的审计证据，难以确认停车收费业务的真实性、准确性与完整性。更棘手的是，审计过程中还收到多位业主质疑，业主认为前期业主大会筹备支出、捐赠费用未充分体现，并明确表示将就此投诉，进一步加剧了事务所的执业风险。

最终，事务所提出来不玩了，干脆把发票冲红，免费惹麻烦。

而公开信息显示，因物业资料不规范、财务不透明导致审计无法推进的案例在多地频发，本质是业主对小区公共收益、财务支出知情权的诉求，与物业方信息披露不充分之间的长期矛盾。

17 家企业角逐，业委会试图 “换血” 破局

就在审计风波发酵的同时，博恩花园业委会于 2026 年 3 月 17 日至 23 日，通过小区宣传栏、公众号等多渠道，公开征集物业服务企业。

截至报名截止，共收到 17 家企业有效报名，涵盖全国性头部物企与南京本地优质服务商，包括碧桂园生活服务、德信盛全物业服务、雅生活智慧城市服务、深圳金地物业、南京招商局物业等。

根据公告，下一步业委会将组织选聘工作小组对报名企业开展资格审核，审核通过的企业将进入后续竞聘环节，所有进展将及时向全体业主公示，接受业主监督。

从时间线来看，审计解约与物业选聘几乎同步推进，这背后是业委会试图通过 “更换服务主体” 破解当前治理困境的清晰思路。

一方面，现有物业在财务资料提供上的问题，已让业主与业委会失去基本信任；

另一方面，通过公开选聘引入市场化竞争，既能倒逼物业服务提质，也为后续财务规范、审计重启创造了新的可能性。

在南京，类似博恩花园这样由业委会主导选聘新物业的案例并不少见，这也是业主自治模式下，解决物业纠纷、提升小区服务质量的核心路径之一。

小区治理的痛点

博恩花园的事件，精准戳中了当前城市小区治理的几大共性痛点：

财务监督缺位：小区公共收益（如停车费、广告费）是业主共同财产，但物业方往往存在资料不完整、披露不及时的问题，导致审计难、监督难，业主知情权被架空。

信任链条断裂：从业主对前期费用的质疑，到审计遇阻，再到启动物业选聘，本质是业主与物业、业委会之间信任的逐步消解，而重建信任的关键在于信息公开与规范操作。

业委会权责困境：业委会作为业主自治组织，既要代表业主利益推动审计、选聘等工作，又要平衡各方诉求，其履职能力与公信力直接决定了小区治理的成效。

而博恩花园的破局尝试，也为同类小区提供了可借鉴的方向：通过公开选聘物业，引入市场化竞争，是打破现有服务僵局的有效手段；同时，审计遇阻的教训也提醒，必须建立常态化的财务监督机制 —— 比如定期审计、公共收益月度公示、业主代表参与财务核查等，从源头避免类似问题再次发生。

危机中的治理重塑契机

博恩花园的这场风波，既是一次治理危机，也是一次重塑小区治理模式的契机。

审计的中断暴露了长期积累的财务不规范问题，而物业选聘则打开了破局的窗口。未来，随着新物业的选聘落地，如何完善财务监督体系、重建业主信任，将是博恩花园能否实现规范化治理的关键。

对于南京乃至全国的小区治理而言，这也是一个值得关注的样本：只有让业主的知情权、监督权真正落到实处，让物业的服务与财务信息透明可查，才能真正构建和谐、有序的小区生活环境。

审核丨物业科 

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