水无常形,高光难续!招商南京在售仅2盘,深耕还是再优化?

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从新玄武的招商局中心，到百家湖的百家臻园，再到河西中的金陵序，招商一度在南京遍地开花。项目销售也取得了比较好的成绩，招商瑧境多次摇号，金陵序也在同时期河西推出的楼盘中，去化的最快，几乎清盘。

可如今再看，情况却有些微妙——招商住宅主力盘几乎全部清盘，近两年在售新盘屈指可数。目前真正挂着“招商”名号的新项目，只有两个：一个是江北健康城板块、由招商代建的七里江澜府；另一个是2025年南京第二高价拿地的瑞玺。意外的是，项目总体由华润操盘，而招商本次没有直接操盘。其实只要项目卖的好不管是华润还是招商，收益都是有保障的，两家公司也都有了豪宅的开发经历，对公司来说，这是双赢。但是多少会对曾经寄希望于操盘瑞玺项目，延续高光的部分招商的营销人员来讲，也是次小小的打击吧，希望还是能有个平常、空杯的心态。

更值得注意的是，自2025年4月拿下瑞玺地块后，招商已近一年未在南京土拍市场现身，这不禁让人发问：招商，到底还拿不拿地了？还打算深耕南京吗？

PART1 七里江澜府，尴尬的板块

先说七里江澜府——这个被寄予厚望、却始终温吞如水的项目。

它位于江北新区国际健康城板块，名义上属于“江北核心区”，实则地处核心区边缘，距离真正的核芯CBD（如研创园、隧道口）还有3–5公里车程。

项目由招商负责代建代销，去年10月正式开盘，共推出4栋楼：1栋11F小高层、1栋25F高层、2栋8F洋房，总计180套房源。

从产品设计来看，招商确实没糊弄——项目结合地势南低北高的自然落差，设计的“双首层”归家流线，它把地块抬高4-5米，让北侧入口整体高于七里河大街，将“地下一层”演成了“第二首层”，做了“空中大堂”的归家仪式。外立面采用玻璃幕墙、干挂铝板结合金属线脚收边，材质搭配简约大气。园林采取围合式布局，打造约7500㎡中央花园，所有楼栋共享中央景观。整个样板示范区用材和细节在同价位中算得上用心。

但问题恰恰出在“叫好不叫座”上，我们直接看销售数据——

截至2026年4月初，累计仅成交41套，综合去化率不足22%。更值得警惕的是销售节奏的异常：

• 去年10月、11月首批开盘的洋房、高层，按理说早该完成认购转签约，但至今仍有大量房源显示为“认购”状态，实际网签寥寥；
• 今年3月底加推的小高，到现在也有十来天了，就签约了2套。
  
  
• 那么，项目卖什么价格呢？102㎡235万起，114㎡265万起，单价2.3万起；单价127万325万起，单价2.55万起，142㎡420万起，单价2.9万起——

客观来说，项目卖成这样，并未偶然。健康城板块本身就是一个“配套真空带”：项目周边虽有规划中的医疗、科研机构，但落地缓慢；最近的地铁4号线二期仍在施工，通车遥遥无期；商业依赖社区底商，大型商场需驱车15分钟以上；教育更是靠调剂，无确定学区。对面的瑞香园虽已封顶，但是，已经封盘了好久停摆。隔壁龙湖天璞一度把佣金拉到4%，22年到现在都没卖完。整个板块陷入滞销的循环。

而反观江核其他区域，有些位置更好，配套更完善的新盘，竞争早已白热化：

在这样的环境下，七里江澜府即便产品尚可，也难逃“位置尴尬+配套缺失+竞品围剿”的三重夹击。更致命的是，锦绣金陵最近的价格，几乎把江核所有竞品打趴了，七里江澜府当然也难逃。

有业内人士私下透露，该项目去年底一度传出“封盘”消息，因去化过慢、回款压力大，内部曾讨论暂停推新。虽然后来证实仍在正常销售，但现在，前有锦绣金陵低价抢客，后面江核其他盘会不会有陷入新一轮价格战也尚未可知。接下来，项目到底何去何从呢？

PART2 瑞玺，第二高价地能否逆袭？

再看瑞玺RICI——这个被寄予厚望的“楼面价第二高”项目。

2025年4月，招商以45,053元/㎡的楼面价、经过226轮鏖战拿下河西中G28地块，创下南京历史第二高地价。随后却出人意料地将操盘权交给华润置地。很不理解，把如此高成本、高期待的地王交给他人操盘，究竟是出于对自身团队信心不足，还是另有战略考量？

项目规划很丰富：6栋16F小高层、3栋22–23F高层、4栋7–8F洋房、9栋3F多层（300–600㎡叠墅），产品线覆盖200㎡高层到600㎡终极改善。

项目离长江不远不近，差不多800米直线距离，楼栋排布“北高南低、东高西低”，充分考虑到了江景。而隔壁就是约160公顷的绿博园，郁郁葱葱的，就像自家的后花园一样，地段确实优越。

瑞玺这次推的高层，200㎡套内实际能用的面积也是比较阔绰的，居然能比得上传统240㎡以上的户型，每一寸空间都不浪费。

价格也很美好：3层洋楼单价超10.8万/㎡，墅厅洋房也突破了8万/㎡，在售的高层突破7.1万/㎡。目前销售情况还是不错的，土豪们还是可以看看的。

PART3 组织架构多次调整，南京还拿地吗？

背后更大的信号，藏在组织架构的剧烈调整中。2024年以来，招商蛇口已多次“瘦身”：年初将7大区域合并为5大区，年中进一步整合华东、江南内部结构；到了2025年，更是全面取消五大区域公司，推行“集团—城市”二级管控，总部直管各城市公司。南京公司据传已降为三级机构，短期内无拿地计划。

而之前，已经经历过多次精简。这一系列动作，表面看是降本增效、提升决策效率，实则透露出一个残酷现实：在行业深度调整期，招商正收缩战线，聚焦核心城市与核心资产。而南京，会不会已不在其“必争之地”名单上了？瑞玺交由华润操盘、七里江澜府代建模式、近一年零拿地……种种迹象叠加，很难不让人怀疑：招商还深耕南京吗？

写在最后

大家最关心的还是招商后续的销售方向，毕竟位置更优的锦绣金陵，洋房均价也才2.5万左右，难免让人好奇，七里江澜府会不会进一步调整价格？其一直宣传的高品质又能不能稳稳兑现？这些都是大家心里的疑问。不过，瑞玺倒是有华润加持，实力有保障，招商也能少在这个项目上分心，希望能多花心思应对七里江澜府的市场难题、稳住品质底气。

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