南京一批地块规划调整,核心区上好地要上市了

春节前南京多地悄悄调整了规划，放出了一批位置不错的好地。按照这个节奏，年后批复下来，上半年很可能就要上架土拍啊。眼下南京二手房市场已经有点回暖的意思了，要是再有两场让人心动的土拍，整个市场的信心说不定就能稳一稳。

南京知名地标被拆，腾出大片宅地

去年12月，南京克莉丝汀甜蜜城堡被拆，当时很多人就猜这块地会有新规划。果不其然，这才两个月新规划就出来了。江宁九龙湖那片，原来的一块科研设计用地改成了两块住宅用地，总共7.55公顷，容积率才1.2，建筑高度不超过35米，密度很低。还有一块6.22公顷的宅地，容积率1.5。这块地挨着3号线九龙湖站和九龙湖公园，旁边是江宁金茂府。那个甜蜜城堡2003年出让，投资五个亿，建了6.6万平米，本想做个西点主题乐园，结果2015年建好就一直闲置。去年克莉丝汀公司破产，城堡被拆，算是给这片核心土地松了绑。有网友爆料，一季度这块地可能就要上市，看来南京城市规划的效率确实在提速。

百家湖又添迷你宅地，容积率1.8

同一天，江宁百家湖也放出了一块小宅地。原先是个科研设计用地，0.87公顷，容积率1.8，建筑高度60米。这块地在百家湖商圈西边，不算最好的位置，面积也小，不到1公顷。这种迷你地块适合中小房企拿来做精而美的项目。这几年百家湖通过城市规划调整，已经腾出了好几块宅地，这次算是补充。对于两广交通的大格局来说，江宁这种核心区卖地，也是在给整个南京都市圈的发展蓄力。

桥北大调整，教育用地变宅地

江北桥北地区也动了。毛纺厂那块地，原来规划了初中和小学用地，现在改成了一部分公园绿地和住宅用地，宅地容积率1.8。旁边就是上城十号院，要是这块地今年出让，两家直接成竞品。另外，靠近柳州东路地铁站的那片，减少了商办和文化设施用地，增加了住宅和商住混合用地。柳州东路公园的规划没变算是给周边居民吃了颗定心丸。桥北这次调整，明显是跟着人口变化走，出生人口少了，早先的教育规划也得跟着改。这种城市扩容的节奏，也是江苏城市规划里常见的手法。

江核青奥片区也有一块地改了。两块科研设计用地合并，改成商住混合用地，5.28公顷，容积率1.8。这块地斜对角是青奥体育公园，旁边有保利阅云台、中海观江樾这些项目，离10号线临江站也不远。江北新区和浦口区现在一体化发展，成立江北科学城，科研产业的重心往科学城那边挪，青奥板块取消科研用地也算顺理成章。隧道口沿线本来就是高楼林立，改成商住地块也符合整体城市天际线的走向。

雨花和鼓楼动作快，地已经推出来了

雨花台区先动手，推了十块地。自行车厂南侧那块地容积率1.2，限高24米，走低密度路线。雨核A1-2地块容积率2.4，限高80米，明显是奔着高层住宅去的。还有小村、人居森林、古雄那边的地块，容积率都在1.5到2.0之间。鼓楼区也不慢，推了5块地，白云亭、中央路、老虎山、小市东门街这些地方。这些地段的城市更新和旧改速度，直接影响着整个南京楼市规划的未来走势。对于南京都市圈的辐射力来说，这些核心区的地块出让，也是城市发展潜力的体现。

土地市场回暖还需时间验证

从这些调整看，南京在土地出让上确实在动脑筋。把闲置的科研用地、商办用地改成住宅，既盘活了存量，也顺应了市场需求。但是，即便核心区的地块容积率降到了一两左右，市场买不买单还得看后面土拍的实际情况。对于郑州城市群或者两广交通那种大板块来说，南京这种精细化操作，倒是给了其他城市一个参考。要是土拍能热起来，那整个市场的心态可能真的就变了。

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