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意外!南京已经出现结构性房荒...

  • 2026-10-19 07:13:10
意外!南京已经出现结构性房荒...
最近，南京鼓楼区有一个楼盘很有意思，开盘前很多人疯狂吐槽，抱怨价格贵、周围环境差，但首开之后，房子热销，基本售罄了。
不仅仅是鼓楼的盘，南京确实有一批楼盘在涨价，而且是实打实涨价，不是虚张声势。
这种上涨，与楼盘自身的努力有关，地段品质都不错，但我们不要忽略一个问题：南京可能已经进入到结构性房荒阶段了。
一提房荒，很多人嗤之以鼻。确实，南京二手房挂牌量十几万套，新房库存还是5万套，房子多的很，绝不会有房荒。但南京市场已经进入分化阶段：库存虽然有5万套，但其中4.5万套房子没有价值，真正在市场上流通的新房，只有几千套，而且大部分是最新的四代宅。
比如在鼓楼，偌大一个区，现在正在销售的四代宅，只有1-2个楼盘，即便价格贵，但市面上的二手房品质达不到要求，很多人仍然选择新房。全区没有竞品，又贵又好卖。
再看雨花台区，已经好久没拍地了，雨核几个盘基本清盘后，全区只有3个四代宅产品，各自有各自的受众，销量非常不错。
而拥有200万人口的江宁区，现在市面上的在售四代宅，只有3个，南站一个，竹山路一个，九龙湖一个。前几年江宁在售主流楼盘可以达到30个，现在只有3个。
现在只有江北和南部新城，整体的供应稍微多一点，其他主城区根本就没有像样的供应。甚至在江北，很多城投公司拿地后也不开发，真正流通的楼盘也就几个。
所以现在的市场与很多人的想法是相悖的，南京每个月都在土地出让，这些地都跑到哪里去了？这其实就是南京供地的一个问题：看起来卖地很多，但大部分都是城投托底的远郊板块，核心主城的地块出让节奏非常非常慢。现在到5月份了，南京主城范围其实就拍了两块地，一个是金茂南部新城，一个是嘉宏的百家湖，其他地块短期很难上市。
所以现在南京的很多低密四代宅，好确实好，贵也是真贵，甚至比周围三代宅贵一两万左右，你根本捡不到漏，原因在于土地供应太慢，一个板块一家独大。
与此同时，南京还有大量的三代宅，目前销量非常一般，成为历史库存，他们很多项目很难涨价，甚至还有降价空间。所以，市场是结构性的，是分化的。
好消息是，5月份之后，南京要大规模推地了，或许可以缓解这种结构性房荒的局面。
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