南京这几年的房地产政策,怎么说呢,我一开始也是看得一头雾水,什么江北新区、河西南、江心洲,每个板块都说自己是下一个风口,但你真去实地看了就会发现,其实不是所有板块都值得投,有些地方就是概念炒作,有些地方是真的在变。我最近花了两个月时间把南京几个重点板块都跑了一遍,跟当地中介、业主、规划局的人都聊过,现在回过头来看,才算是把这个事儿想明白了。
说白了就是,南京未来四年的发展逻辑,跟过去十年完全不一样了,过去是看地铁、看学区,现在是看产业、看人口流向、看政府真金白银往哪投,你懂我意思吧,不是说地铁不重要,而是地铁只是基础配套,真正决定一个板块能不能起来的,是这个地方能不能留住人、能不能让人赚到钱,这才是核心。
很多人一提江北就觉得是炒作,我之前也这么想,但你去看江北新区研创园那一片就明白了,那里已经不是概念了,是真的有产业在落地。我去的时候正好碰到一个在那边上班的工程师,他跟我说他们公司是做芯片设计的,整个园区里类似的企业有几百家,这些人的购房需求是实实在在的,不是投资客炒起来的虚火。
但是,江北新区很大,不是所有地方都一样,研创园周边三公里以内我觉得可以考虑,再远就要慎重了,因为那些地方虽然也叫江北新区,但产业配套还没跟上,现在买了可能要等很久才能看到价值兑现,就是那种感觉,你自己得掂量清楚。
河西南这地方,说实话已经不是什么新板块了,房价也到了一个挺高的位置,但我觉得它还有上升空间,为什么呢,因为河西南现在已经形成了一个完整的生态,有产业、有商业、有学校、有医院,最关键的是它的居住氛围已经起来了,这个东西是钱砸不出来的,需要时间沉淀。
我去河西南看房的时候,发现那里的二手房成交很活跃,而且买家里面有不少是改善型需求,就是从河西中部或者其他板块置换过来的,这说明什么,说明这个板块的价值是被市场认可的,不是开发商自己说了算。但问题是,河西南的新房供应量不大了,基本上都是二手房在流通,所以如果你想投资的话,要做好长期持有的准备,短期内可能看不到太大的涨幅。
南部新城这个板块,我觉得是被低估的,很多人不看好它,因为觉得那里离市区太远、配套不成熟,但你仔细研究一下南京的城市规划就会发现,南部新城其实是南京未来的战略重点,政府在那边投了很多钱做基础建设,包括地铁、学校、医院、商业综合体,这些都是实打实的配套。
我去南部新城看的时候,发现那里的房价比河西南便宜不少,但从长期来看,这个价差可能会缩小,因为南部新城的发展速度比我想象的要快,很多配套已经在落地了,不是纸面上的规划。当然,这个板块的风险也比较大,因为它还在发展初期,如果你是投资的话,要做好至少四到五年的持有周期,不能指望短期内快速变现。
如果你真的想在南京买房投资,我建议你先把自己的需求想清楚,是自住还是投资,是短期还是长期,不同的需求对应不同的板块,不要听中介或者开发商忽悠,他们说的都是好的一面,你得自己去实地看,去跟当地人聊,去感受那个地方的氛围,这样才能做出相对靠谱的判断。还有就是,不要把所有的钱都压在房子上,房地产的黄金时代已经过去了,现在更多的是结构性机会,有些板块会涨,有些板块会跌,你得学会分辨,别人赚钱不代表你也能赚钱,这个道理你懂的。
