这几天最有流量的无疑是南京义务教育阶段的入学政策的改变。
南京鼓楼、玄武、建邺、秦淮等核心区域同步取消提前一年落户要求、并废除学籍占用限制，也就是说南京执行了10多年的“一套房6年一小学位、3年一初中学位”的要求废除了。
如果我的理解没错，现在只要孩子一入学，房子就可以卖掉，第二年买家的孩子可以正常用这个学区上名校，初中也是一样。
这政策刚出来后，就有个话题是大家关注度最高的：南京的学区房价，会崩吗？
经过这两天发酵后，无数的相关从业人员都在发布一些信息来把上面那个问题的问号变成感叹号！
最容易炒作，也是大家看的最慌的无疑就是房源端：
比如“之前一天的新增挂牌量大概是3-5套，招生政策出台后1天内，当天登记挂牌的房源就达到了60多套，翻了近20倍”、“一大波学区房的持有者选择紧急抛售”等等类似的言论
确实焦虑情绪还在蔓延，这两天我个人私信，一堆是问我学区房要不要卖的，有的甚至家里孩子还没上学，反正感觉马上会大跌，先赶紧卖了，等孩子上学时再买回来……
这还不算啥，竟然还有人问我学区房怎么外租的……
可见这个话题大家关注度之广，一时间什么邪修，什么牛鬼蛇神都冒出来了！
01
下面我们就好好来说道说道这事背后的逻辑：
首先，为什么会出台这样的政策？
其实很简单，就是各区教育局对于学龄人口下降的焦虑！
这个焦虑其实幼儿园和小学一二年级已经感受到了，所以去年南京所有的小学就已经取消了“提前一年”落户。
如果看入口出生周期，16年最高点上初中的时间应该是28年、29年，还不至于那么恐慌，但有的区确实已经顶不住了，必须要率先出台了，前几天文章我就说过，只要出那大家就会一起出，谁也不会让自己区的学校生源被别人抢走！
面对学龄人口后面断崖式下跌，大家都缺人，那就都要抢人！
有没有区还没跟进的？有！那都是几乎没有靠学区房可以从外区抢人的区，这些要不本身就没有外区抢人的核武器，要不就是本来就只能在本区抢人。
既然是抢人，那到底每个区靠什么抢人？
这些我们这不能展开说，感兴趣的话，加我微信，关注我们的直播。
其实如果光看这些政策，我只看到一层意思，就是把学区房的门槛调低！
调低门槛后的学区房，无疑是利好买房人的，特别是16年前后的这波出生人口高峰的家长。
这些家长比之前任何一届人都要多，他们可以从容不迫的选择适合自己的学区房，并且可以上了学就卖掉，尽量可以减少自己的持有成本。
02
门槛是降低的，市场是巨大的，政策是放松的，这些其实都是利好，那为什么还有这么多焦虑的声音？
市场上一个最大的焦虑就是，不再限制学籍占用，供给侧会一下增涨出太多。而正是这个焦虑让中介和媒体忙了起来。
我们也是中介，深知这个行业的艰难和原罪！
对于中介而言，我们就怕没有任何政策，市场平静如水。一旦有政策出台，这将是中介和房东最好的沟通的机会。
另外我们也是媒体，无论哪类媒体，这几天讨论这个无疑是最有流量的，现在做媒体哪有流量不要的道理，比如我现在在写这篇……
再次就是房源端，在我们这个平台有个定理叫——得房源者得天下。
以前传统的小中介，成交才有佣金，但在大平台下，不卖房，上架房源，维护房源不仅也有业绩，还会有更多平台上获取客户的机会。
所以我们看到了，学籍放开后大家都忙了起来，只要你买过学区房，只有你还没有挂牌，都会跟你分析一下新政，让你焦虑，让你赶紧挂牌，所以你们看到了这几天新增了那么多新增挂牌量。
那市场究竟会怎样？
我们先说房价涨跌看什么，首先无论是供给侧供应多少，要跌是不是应该得先有成交？
所有中介让你挂牌时只跟你分析政策，挂牌量，挂牌价的变化，有多少跟你说了最近的成交价和成交量？他们有多少客户？
因为很简单，现在是5月份，大家压根几乎都没有多少买学区房的诚心客户，而新政带来的是可能会有一年多的市场冷冻期。
我们就来分析下26年5月到28年5月还会有哪些买学区房的客群：
以下分析基于房地产市场不暴涨的前提下。房价只要一暴涨这些都是狗屁，下面的也就没有分析的必要了。
基本分析的都是初中学区房，小学学区房我觉得现在就是一个非常平稳的市场，经过两三年的人口现实，该跌的基本跌到位了。这类房子实际没有你担心的泡沫了。
九年一贯制，二胎三胎家庭比较特殊，一言难尽，需要看你家庭实际情况，可以一对一加我微信咨询。
先看26年5月前必须买的这部分：
如果按之前的政策，就是现在上五年级的，这波实际该买的这会都已经买完了。
他们是看着阳光招生严厉的一波人，看着前两届来不及反应失去了原本择优，择校的机会。政策和价格的大幅度下降确实也刺激了这两年的学区房市场。
但值得注意的是，火爆的学区房市场也没有阻止学区房价格的下降。
还有就是现在六年级的，这些人是这几天买学区房的主力，大多是因为阳光招生政策之严厉，去年没机会反应的，现在新政出台，最后几天买还来得及，但都会很仓促！并且房子过户落户会出现多种不可预知的问题，还是有一定风险的。
这可能就是近期最后一波客群，不会多，想卖给这波人，你就是要用价格来刺激他们，因为本来他们买的决心可能就取决于一个不能拒绝的价格！
那再看27年5月前必须要买的：
这部分主力如果按新政来算，初中学区房就是现在上五年级的，前面说过了，他们该买的基本都买了。
学区房这件事，要买学区房的和不买学区房的实际就是两部分群体，这两部分人基本就是鸡同鸭讲。
所以在新政出台前没买学区房的这波指望他们在这一年再买，几乎不可能，何况这一年大概率还是在各种不利于学区房各种论调上的。
最后看28年5月前必须要买的：
初中学区房就是现在上四年级的，本来他们只有一年不到的时间来买学区房。新政下，他们突然有了两年的时间，他们是真正最后一波人口高峰的先遣部队。
这波人肯定会选择观望到最后，人口压力在那，单小学学区房的现状在那，未来的学区房，只要你不会去长住的，大家都会把他看成是一种持有时间越短越安全的资产。
现在大幅度的焦虑渲染下，起码已经没人相信学区房还会涨吧？那即使价格再低，如果提前买了，那就是增加持有的风险。
03
好了，如果你觉得未来学区房要降，你现在又是持有学区房的，是不是看到这背后在冒冷汗，反而更焦虑了？
其实没有成交这件事并不算是件坏事，没有买卖就没有伤害，本来应该对价格是一种保护，但只要你挂牌价一而再再而三的往下降，反而还会引起本来要买的这群人更不想买，因为谁也不会提前去买一个标价一直在降的东西。
最后，说了那么多，你要问我给你的建议是什么？
无论你是早就挂牌了，还是这两天刚挂牌，赶紧下架房源！除非你就准备这十天想以一个超低价跑的。
因为这两年的客户并不会因为房源增加，房价下跌去买，反而有可能是越跌越不买！
不下架，调高报价行不行？行，但买家都不傻，没人现在买房只看挂牌价！
在27年10月前，如果楼市不出现大变化，你只需要关注市场成交量就行，10月后你再关注应该挂什么价，10月后到28年那才将是未来真实的学区房市场。
在我看来，学区房只有一种情况才会暴跌至和周围没有学区房子一样，那就是教育均衡了，学区房不存在了。而目前的政策，无论是最近的学区房政策还是阳光入学政策，我都看不出来是这个走向！
人口房源这些会影响学区房，但我相信学区房一直会有属于他的价值，因为只要是资源那就稀缺！
无论你是买家或者卖家，你同不同意这篇的逻辑？有不同意见欢迎留言！
