南京新政!学区房学位锁定取消,二手房解绑,市场终于要活了?
南京突然取消四大主城区学区房学位锁定，所有人都在说市场终于要活了，但没人告诉你，这其实是一场提前上演的大撤退。你以为这是救市的信号，其实是给所有人留的最后逃生窗口。以前一套学区房从孩子入学开始，小学锁六年初中锁三年，期间就算挂牌也没人敢买，因为买了也用不了学位。等于你买的不是房子，是一张六年不能动的死契，锁住的不只是房产证，还有无数家庭换房的需求和资金周转的可能。现在规则直接翻了个底朝天，只要孩子入了学，房子马上就能挂牌，下家第二年就能正常用学位。流动性一下子就打开了，结果就是业主们跑的比谁都快。新政出来一天，有的门店挂牌量直接翻了十几倍，全市保守算挂牌量环比涨了十倍都不止。所有人都在问为什么大家急着出逃，表面看是套了六年终于能变现了，其实更深层的原因是，南京学区房的估值逻辑早就塌了。按常理说，这么多房源集中入市，价格肯定要跌，但奇怪的是报价基本没动，就算微调幅度也很小。更有意思的是买家的态度，咨询的人多了三成，但真出手的没几个。以前是怕买不到抢着上车，现在是不着急慢慢挑慢慢砍。流动性在加速，但定价权早就跑了。以前锁学位就是人为制造稀缺，每年能交易的学区房就那么多，供不应求自然涨价。现在锁一取消，人为造出来的稀缺溢价直接就没了。海量房源一下子涌进来，市场瞬间从抢房变成房多客少，业主哪还有定价的底气。更有意思的是还在执行锁学位的区域，现在反而更没人要了。买家宁愿选主城区没锁的房源，也不愿意碰那些还被锁住的打折盘，同城之内的政策差距直接就把差距拉开了。其实这轮调整根本不是为了救二手房市场，真正的暗线是生源早就撑不住了。以前锁学位是为了防炒作，现在就算全面放开，能推高房价的底层力量，也就是上学的孩子数量，已经见顶了。全国出生人口从 2016 年开始连年下滑，现在刚好传到小学阶段，南京有的热门小学班级数直接腰斩，有的片区幼儿园都开始关停了。这种情况下再维持六年一学位的假稀缺，根本就没意义。生源总量的天花板，比任何政策限制都管用。而且南京不是第一个这么干的，之前张家港北京都陆续松了绑，这根本不是单个城市的救市，是全国性的逻辑转变。回到最开始的问题，市场真的活了吗。如果说活是指交易能正常做了，换房的链条通了，那确实是活了。但如果说活是指房价还要涨，学区房还能当投资品，那恰恰相反。以前的学区房是带着增值期权的彩票，现在它正在退回最本来的样子，就是个给孩子上学用的功能性商品。而且这个功能本身也在贬值，因为上学的孩子越来越少。对业主来说，现在的窗口期就是最后机会，越往后定价权越弱，犹豫的成本只会越来越高。以后学区房拼的再也不是有没有学位，而是房子本身的品质和配套，那些只剩学区这一个卖点的老破小，只会慢慢被市场淘汰。
