南京楼市的变化,有什么重要启示?

写在前面：本文是我个人思考笔记，希望给大家启发，但不构成任何投资建议。

5月8日，南京多区出台了小学、初中招生办法以及学区划分政策，其中最受关注的是取消了提前一年落户和学籍占用的限制。

按照南京各区最新出台的小学和初中招生办法，除了栖霞区和江宁区，其他城区均取消了提前一年落户的政策，更为关键的是，学籍占用的限制也同步取消。这就意味着，购买名校学区房的家长，待孩子上学后就可以将房子出售，而新购买该学区房的家庭，孩子照样可以在次年入学，无需等待数年。

对于这个新闻，有朋友在知识星球让我评论一下：

我的评价就是毫无波澜，因为学区房政策此类调整也完全在我预料之中，有很多人咨询我学区房问题，对于某些城市要提前N年买学区房，以及上学期间不让卖的政策，我就告诉他们这种政策会调整，未来生源那么少，政策会动态调整，就像现在好的幼儿园都求着去读一样。

南京这政策类似新房限售期从5年变成3年，均在我的预料之中，我也预判了首付比例和房贷利率会明显下调。

原本学区（学籍）锁仓就不合理，现在生源越来越少，学区房锁仓不合时宜，还不如尽早取消。此举会导致南京这些区的学区房供应量火箭般增加，有利于需要买房解决孩子教育的家庭。

任何经济分析都要落实在供需关系上，这个政策供求关系而言就是学区房供应增加，而市场需求因为出生人口减少在缩量，因此影响不言而喻，学区房会加速价值回归。

认为其他城市的人跑来增加需求，这属于不清白，也不去看看生源变化，天津高考优势那么大，拯救了天津房地产吗？对了，天津也有“锁学籍”政策，估计也要取消了，天津朋友要格外关注政策变化。

多校划片、学籍锁仓等政策调整其实不算最重要的，我早已不感冒了，最重要的是出生人口形势，南京本次学区房政策的调整无非再次告诉大家：人口才是问题核心，供需关系中的人口才是房地产的命脉。

只要对我国人口发展形势有卓越的预见性，学区房政策的变化就会在手掌之间，我在2019年就精准预判了2022年人口负增长。

民政部5月9日发布《2026年1季度民政统计数据》显示，今年一季度，全国结婚登记169.7万对，离婚登记62.2万对。

2025年一季度结婚登记181万对；

2024年一季度结婚登记196.9万对；

2023年一季度结婚登记214.7万对。

更多学区房相关历史文献：

2023年10月3日《帝都解除二手房指导价限制，学区价格会反弹吗？》

2023年2月13日《炒作学区房没钱途的，未来5-6年小学生源将减半！》。

2021年5月6日《学区房实为炒房！Top5房企倒了会导致硬着陆？》。

2021年3月21日《【学区房将死】从‘上海中考招生改革’看教育概念从房地产剥离的速度！》

最经典是2019年8月2日的文章《“学区房”的前世今生 及 未来》。

房地产早已没有新鲜事儿，我在2018-2019年就系统性分析完了房地产的方方面面，不仅是房地产大结局时间点精准预判，而且房地产价值回归全过程也完全准确被我拿捏，比如国家会通过下降房贷利率、降低首付比例、放开落户、刺激生育、……策略争取房地产软着陆。

以上均有历史文献为证，这并非王婆卖瓜，而是告诉一些人，水平要看历史战绩，而不是空喊，2019-2021年多少房地产利益集团攻击我啊。

正因为房地产被我彻底分析透彻了，所以房地产内容写得越来越少了，因为历史文章都说完了。

房地产全过程走势均在我预判之内，包括国家政策目的和意图都在我预料之中。参考文章《站在2019年看——中国房地产最后的五年》。

不是随便一个人敢把自己的历史言论摊开来接受时间和事实验证，我就可以。

• 比如2018-2021年疾呼不要接盘房地产；
• 比如2023年末强调黄金的价值，2026年3月2日黄金5400美元/盎司提醒落袋，其后特朗普时刻黄金回撤4500左右强调回撤几乎差不多，定投无碍；
• 比如2022-2023年强调以英伟达为代表的AI价值；
• 比如2021年初始呼吁股市泡沫很大落袋为安，当时茅台股价超过2500元就大声呼吁减仓会跌回1500元以内。

备注：图片来自网络

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