现在牵动人们神经最强烈的无非是菜价和房价这两个。
两天前看到新闻报道，多个城市又开始了排队抢房的场面，特别是深圳、南京，这阵仗一下子回到了几年前火爆的年代。
我认为，这件事不应该只是表面看热闹，还要看看是否是楼市出现拐点的信号，毕竟老百姓的大头还是在房子里头。
说起来，这楼市这几年，可真是经历了“过山车”。
2022年以后，似乎进入了一个很长的“深度调整期”，许多曾经人声鼎沸的售楼处如今冷清得很。
但是最近这几个月，特别是2026年4月以后，风向就变得有些变化了。
深圳4月13日，龙华“幸福城臻园”开盘。
你猜怎么着？
4月12日晚上，离开盘还有大半天时间，营销中心门口就挤满了人，黑压压的一片有几百个购房者和中介。
这阵势，我都没在最近几年见过。
为啥这么拼？
我一看，原来是“降价太狠了”。
项目之前备案均价为6.46万元每平米，本项目房源均价降到4.47万元每平米。
更为厉害的是，经过打折后价格低至最低3.8万元/平方米。
开盘价要比实际开盘价少得多，更重要的是，这个价格比周边的二手房还要低。
现在龙华中心城二手房价格大约为每平5万，新房价格约为每平3.8万，一下子便宜了1.2万，不就是买到即赚到吗？
难怪会引发千军万马齐闯关的局面，最终只发放了两千多套房子的配售计划，却有数千人争先恐后报名参选。
不单是深圳，千里之外的南京同样上演了同样的剧目。
2016年4月6日江北核心区锦绣金陵项目选房，60套小高层、33套洋房，“优质楼层先到先得”。
结果呢？
选房前一天下午就有客户前来占位，晚上70多组客户就在那里等着。
这画面实际上使我想起了五六年前，楼市最火的时候，那时排队买房子是常见的现象。
自从2022年楼市进入调整期以后，这种情况就被打破了，“门可罗雀”取代了它。
时隔多年又重新出现排队抢房的举动，确实给市场增添一股强劲的助力。
有人可能会怀疑，是不是开发商花钱请人来“演戏”？
说实话，一开始我也这么想。
但是你看深圳这个项目，65平米的小户型很快就被抢购一空，82、89平米的三房也基本销售完毕，剩下的只是那些户型较差的。
说明排队抢房不是演戏，背后是有真实的市场需求的。
别看近几年来楼市整体不景气，但是仍然存在着大量的“刚需”群体。
很多人说现在房子够住了，甚至过剩了。
住建部数据显示，2024年底全国房屋建筑总量为6.02亿栋，城镇住宅约为1.27亿栋，也就是说房子的数量还是很多。
但是这里面有一个误区，房子数量多，并不代表人人有商品房，也并不意味着每个人都住得好。
经过简单的计算可以得知，在1995-2025年间全国累计竣工的商品房面积约320亿平方米，住宅约240亿平方米。
按照目前人均42平米算，大概能容纳5.7亿人。
就算按每人30平米算，也只能容纳8亿人。
由此可以看出，许多家庭名下并没有商品房，他们都是潜在的购房者，一旦经济条件允许，就会产生购房的需求。
再说说“改善性需求”。
过去的几十年里，许多人购买了房子，但是很多是小户型，或者早期的房子，居住环境、户型都比较差。
随着生活水平提高，大家肯定想住得更好。
根据研究所推测，到“十五五”末期，我国人均住房面积可以达到45平米左右，并且会存在改善性需求20.3亿平方米，占总体需要比例达到41%。
未来五年内，有超过4500万人将有改善性购房的需求。
因此，庞大的刚需加上巨大的改善需求，楼市的基本盘依然存在。
只要需求在，楼市总有一天会触底反弹。
最近几年来的数据显示出楼市已见底的迹象愈加明显。
除了前面说的抢房，一线城市的成交量也在回暖。
4月11日上海二手房成交量达1632套，近5年来的最高水平。
3月北京、上海、无锡、青岛、温州等城市二手房成交量同比增长均超30%，宁波、厦门超过50%。
3月份全国重点20个城市二手房成交面积环比上涨一倍以上，一季度累计成交面积同比增长。
说明，一二线城市的二手房市场正在悄悄回暖，而且表现出了超乎人们预料的效果。
再来看看土地拍卖市场，这可是开发商的“晴雨表”。
过去几年，开发商拿地都不太积极，很多地块都流拍。
但2026年第一季度，情况不一样了。
广州、杭州等一些涉宅地块经过多次竞价，最终都出现了溢价成交。
比如杭州西湖区的一宗地，溢价率高达59.67%。
由于楼市后市看好，开发商愿意出较高的售价去购买土地，这就意味着楼市未来仍有发展空间。
国家和地方两年多来出台了大量促进楼市发展的政策，从首付比例、房贷利率、公积金、购房门槛、税费等方面都是近年来最好的时期。
刚需们肯定也不想错过这个机会。
2026年，重点城市楼市触底反弹的可能性很高。
一旦触底，接下来很可能就是温和的上涨。
就连高盛也发布了研报称上海、深圳的房地产市场将在今年年底触底，预计到2025年底到2028年底，房价会上涨15%。
虽然高盛的预测还不能被证实，但是楼市这艘大船确实已经开始掉头了。
但是经过几年的深度调整之后，房价已经基本上走完了下行通道，再往下跌就是亏本了。
