土地要素市场化配置的南京模式

南京土地要素市场化配置改革已构建起多层次政策框架，其核心思路是通过市场化手段激活存量土地资源。目前已出台一系列相关政策，并产生了多个引领全国、全省的创新案例。

一、顶层布局

南京市土地要素市场化配置改革以《苏南重点城市要素市场化配置综合改革试点实施方案》为总纲，并由南京市级层面出台《南京市要素市场化配置综合改革试点两年行动方案》。同时，南京还围绕产业用地、低效用地再开发和农村土地，构建了“1+N+X”城市更新政策体系等一系列配套政策体系。

二、创新案例

1.建邺区企业自主盘活

通过在低效公交场站原址上建设集交通枢纽与商业服务为一体的综合体，提升土地利用效率，如沙洲停保场是南京面积最大、功能最全的综合性公交停保场，采取分片区开发。其中，由南京公交集团和南京城建控股共同开发的用地面积约5万㎡，总建筑面积将超过22万㎡，除了能实现原有停保场的停车、维修、保养及配套办公功能外，还有部分建筑建设为租赁住宅。

沙洲TOD综合体项目

所街公交场站现状地块4300多㎡，开发为为地上9层、地下1层的大楼，总建筑面积15542.63㎡，使土地容积率从0.13 提升至2.7。其中，地下为小车停车场，可提供100多个社会停车位；地上1-3层为公交驿站和车辆运营区，用于公交车的停放运营、乘客换乘和便民服务设施；4-9层为精品酒店。实现了土地复合利用和资产增值。

所街TOD综合体项目

2.江宁区统一规划社会资本参与

通过对2.3平方公里的百家湖老旧工业区统一规划，引入社会资本整体更新，如今已聚集了超2000 家数字经济等领域的创新企业，从旧工业区变身成为时尚的创新园区。

3.秦淮区石榴新村创新供地

石榴新村打破传统“拆迁走人”的单一方式，采取居民全程深度参与的共商共建机制。根据居民需求和现场条件，量身定制36种户型，并打通产权分割路径。通过首创“插花式”供地方式，整合不规则零星国有用地，解决了城中村危旧房改造难题，并入选全国城市更新可复制经验。

秦淮区石榴新村创新供地

4.产业梯度转换引导

栖霞区引导落后产能石材厂改造升级为盛恒达科技产业园。预计新园区建成后年产值可达10亿元，与改造前形成天壤之别。

5.江宁区存量嫁接

华瑞智造谷项目将原闲置纺织生产基地改造为空天经济、新材料产业的优质科创载体，入驻企业一年就完成规模扩张并获得2.13亿元投资。

6.存量资源盘活路径

为有效盘活“沉睡”资产，南京创新多种市场化路径。例如，溧水区引导社会资本通过股权转让、合作开发提升低效用地利用效率，使得社会资本参与率高达81.32%；江宁区持续开展“地等项目”行动，动态保有约4379亩立即可用产业用地，确保好项目随时“有地可用”，并为低效用地再开发制定了组合式支持政策，以降低盘活成本。