南京真实房价,太魔幻了!

短短几年时间，南京房价体系彻底变天了。在各大电商平台还在PK618促销手段时，南京楼市已经悄悄“打骨折”。

点开历史成交单价榜单，会发现曾经单价十几万/㎡的学区房，现在成交价直接打4折；曾经卖2000多万的仁恒江湾天成顶级大平层，现在总价对半砍；曾经7万/㎡的升龙天汇，现在单价2.5万/㎡，甚至还卖不过雨花小行的恒大华府……

如果你已经两三年没关注过南京房价，现在翻看近期成交价，必然是两眼一黑又一黑。因为现在南京各板块房价的“比价效应”，已经完全失效。有的板块房价被高估了，而有的板块被低估、甚至被市场错杀了，房价体系被彻底打乱。

二手房还有成交价可参考，更郁闷的是，新房市场价格彻底不透明，以往南京各家楼盘都严格按照销许价格卖房，每套房的价格都是全网公开。但现在，要想知道新房楼盘的真实价格，可能得带着首付款，到售楼处聊上三四次，才能知道。

先说最近市场几个明显变化：

1、学区房市场巨震，6年前470万的房子，刚刚187万成交

链家系统数据显示，历史成交单价最高的二手房，前十名几乎都是小户型的顶级学区房，比如最贵的是拉小+29中的金鹏大厦，2018年的时候一套23平米的房子卖了309万，单价高达13万/㎡；2020年的时候力小+29中的匡庐新村，一套37平房子卖了470万，单价12.54万/㎡，排名第二；峨嵋岭2021年7月一套43平二手房，12.52万/㎡，排名第三……

再看现在，今年3月金鹏大厦一套54平的房子，成交价179.5万元，单价仅3.28万/㎡，这还是学区新政出台之前的成交价。按照学区房的总价逻辑，顶级名校双学区，8年前的门槛300万，如今降至180万。

看匡庐新村的成交价会更直观，同样的户型面积，2020年成交总价470万元，今年5月成交总价187万元，6年时间，直接缩水近300万元，这还不算利息成本。可想而知，过去几年买了学区房的业主，正在承受剧烈的房价波动。

新房市场，近期开盘的金基屿樾府二期，销许均价超4.6万/平，而河西南的深业南湾上府，加推均价预计3.3万/平起。尽管二者之间有着洋房与高层的产品差异，但1万/平的价差，也体现出，当前南京楼市原有的房价格局，已经彻底被打破。

二手房市场，雨花核心区建发璞云二手房成交价比奥体银城西堤国际还要高：建发璞云近期成交的三房户型，单价在3.2万-3.4万，而奥体四大天王之一，新城本部双学区房的银城西堤国际一区，成交单价在3万-3.2万。

小行的恒大华府卖得比河西南的升龙天汇还要贵：恒大华府与金基屿樾府一路之隔，是高层小区，近期大户型成交单价都稳定在2.5万/平，而升龙天汇的小户型，近期成交单价也在2.5万/平。要知道，在2019年，升龙天汇二手房单价要卖6万，而那时候的恒大华府单价也就在3.5万左右，几乎有着一倍的价差，但现在两家楼盘，房价相当了。

宁南仁恒翠竹园的房价，比江心洲刚交付不久的璞境还要贵：仁恒翠竹园近期成交单价仍在3万以上，而江心洲交付不久的次新房璞境，成交价仅2.8万/平，这是几年前江心洲安置房的成交单价。

且不说雨花房价反超河西，事实上，近期市中心大批老小区房价降到1万多/平，比很多县城房价还便宜，远郊楼盘的房价更是跌到几千元/平，让外地人惊呼太便宜！

而新房市场，房价直接开启了“小黑屋”模式，除非你拿着十足的诚意和现金，挨个楼盘反复去谈判，才能摸到每个楼盘的真实价格。

对于买房人来说，现在的房价的确是便宜，但现在买房难度也直线飙升。未来，南京楼市的分化只会越来越明显，板块与板块之间、同板块内不同楼盘之间的价值差距，还将持续拉大。

真正考验买房人眼光的时刻，到来了。以上就是今天南京房价的最新情况，你怎么看？你觉得现在南京是买房抄底好时机吗？欢迎留言讨论。