南京楼市630之三:整个南部新城,都在等丹若秦淮开价

前两篇我们已经给大家分析了河西南和雨花的捡漏机会，今天继续看——南部新城。

这个片区现在什么情况？在售新盘丹锦园和象屿天誉东方，客流量哗哗的，象屿的置业顾问告诉猫姐，一天不开门都有十几二十个客户在门口等，这热度相当瞩目。

但问题来了：客户看了都喜欢，就是不下单，为什么？

因为不知道丹若秦淮什么价。

南部新城主要有两拨客群：一波是刚需，就想买小户型，但奈何没有；另一波是改善，想要低密、总价又不要太高的产品。而定价权，就掌握在丹若秦淮手上。

对六七百万级别的洋房产品，客户没有绝对的忠诚度——在这个价位段，南部新城的选择不止一个，大家都会看完丹锦园、象屿天誉东方、丹若秦淮再做决定。只有丹若秦淮的价格定下来，别的盘价格才能定下来。

那丹若秦淮到底凭什么掌握着整个板块的定价权？今天猫姐就来跟大家好好聊聊——这个盘，为什么全南部新城都在等它开价。

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全南部新城都在等丹若秦淮开价

南部新城目前在售的项目不少，除了老项目九庐外，新项目有丹锦园、象屿天誉东方，刚刚公开的丹若秦淮、嘉佰道，以及中信泰富南部新城G86（九庐二期）、金茂南部新城G01地块（金茂府二期）。

丹若秦淮为什么这么受瞩目？猫姐认为主要有以下6点：

1、它是最新四代宅，又是低密，容积率仅1.6。在秦淮主城，容积率低于2.0的纯住宅用地很少见，项目规划8栋6-9层洋房与2栋17层小高层，户型129、139、168，户户配备露台，打造空中庭院。

2、产品标准新。在横厅、房间各方面传递的是四代宅里最新标准，奥体建设在南部新城已经做了丹锦园，这次“丹系”四代宅是产品力的又一次跨越。

3、满足低总价改善需求。南部新城的改善群体，想要低密、总价又不要太高的产品，那就要看丹若秦淮。

4、装标也相当令人心动。猫姐看过它的装标，如果用体面一点的说法，是参照了丹荔云府，但其实猫姐觉得它更像金陵月华。一个南部新城的中档盘，装标堪比南京的顶豪盘，你想这吸引力得有多大？可见这次奥体建设是下了什么样的“猛药”！

5、位置方面，唯一可能稍弱的是离核心区稍微远一点，但紧邻七桥瓮公园，环境优势明显，如下图（奥体建设G56地块）所示。

6、地价全场最低，万众瞩目。丹若秦淮的楼面地价23079元/㎡，比核心区的丹锦园便宜了近8500元/㎡，购房非常期盼它能开出一个较低的价格，但猫姐已经事先获悉，这不太可能。但是，无论它开什么价，应该都是南部新城四代宅新盘里的最低价。

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南部新城的房价格局要改写

据我们了解，丹若秦淮大概将于6月底开盘，它一开盘，南部新城的局势图我们给大家描述一下：

1、丹若秦淮的价格可能在4-4.2万/㎡之间，至于是4万还是4.2万，完全看供求比，开发商现在也不知道；

2、丹锦园的示范区跟丹若秦淮的荔咖啡临时售楼处基本上是同时开的，可以看出南部新城新盘的格局不止是奥体建设的盘要跟其它开发商的盘去比较，它自己家的两个“丹”系盘都有竞争；

3、象屿天誉东方的机会来了。象屿本身在南部新城里面就属于比较活跃的盘，而且是属于比较灵活的盘，它每个月的到访量达到1000-2000人，不愁客户，产品也是中上，只是需要研究说服客户在什么样的价格上买单。

如果丹若秦淮卖动了，那研究其性价比，可能就能以最快的速度制定出它的营销策略（jiage）；如果说丹若秦淮首开价格一般，它也会汲取经验，抓紧机会制定自己的方案。

它的动作甚至会比丹锦园还要快，因为象屿已经开了两三个月，再等下去新地块上来后情况会更复杂。

4、丹锦园去年已经开过盘，价格有之前的格局在，可能会在象屿和丹若秦淮之间去对比，寻找机会。它未必动得快，但应该是比较稳健的。

5、金茂G01地块（秦淮金茂府二期）已经组建了营销团队，有置业顾问了，金茂是今年3月29日拿的这块地，按最快6个月上市算，预计9月底就能入市了。

6、中信泰富G86地块（九庐二期）稍微慢一点，预计下半年入市。目前我们还没有看到它营销团队组建的消息，很可能用九庐的原有团队。

给大家简要地讲三点：

1、丹锦园、丹若秦淮、象屿天誉东方是第一波新盘，3盘PK；

2、嘉佰道是一个高端盘，介于第一波和第二波之间，价格跟它们的关联度不是特别大；

3、第二波是金茂G01地块、中信泰富G86地块和第一波的三个盘形成5盘PK。

大家可以根据这个节点，来决定自己在南部新城的购房计划，是上半年购房，还是明年购房。

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南京楼市其他板块速览

那南京楼市其他板块呢？猫姐也跟大家简单聊一下！不做大篇幅的分析~

1、鼓楼幕府：中段楼盘缺乏，建议等新地。

目前其实暂时没有适合捡漏的机会。为什么呢？因为没有中段的楼盘。现有在售的两个楼盘，晨樾府产品力太强了，价格也不低，而宁悦府产品力又太弱，购房人要买的话，要等。

2、燕子矶：高端等金基、中高端宜早定龙湖。

燕子矶龙湖央璟颂，其实是一个机会，现在高层单价大概3w/平，洋房单价大概在3.5w/平。而最近金基刚刚拿下了燕子矶G18地块，将打造南京首个抬板社区，甚至已经有风声要做燕子矶豪宅了。

大家知道的，以金基的产品力，G18地块未来上市价格不会低。而龙湖其实是比较市场化的房企，价格随行就市，产品力也不低，所以对购房人而言，龙湖央璟颂可以看看。

3、江宁：五盘PK，胜者为王，分化在即。

现在的江宁楼市，可以说红盘扎堆，厮杀激烈。金茂樾满云川、嘉宏万流江宁，加上嘉宏水务厂地块、嘉宏百家湖G08地块、江宁金茂府附近新地块，产品有重叠性很高。

我们预计，在这片厮杀中，顶端的楼盘可以一骑绝尘，但非顶端的楼盘肯定厮杀惨烈，那这里面就会有捡漏的机会了。猫姐也会及时关注，有机会第一时间跟大家分享。

关于楼市630的机会分析，我们就先说到这儿，大家还想知道什么红盘，想看哪些区域有没有机会，可以加猫姐微信，一对一交流。