在南京,你的房子银行真的认吗?

上个月一个客户带着房本过来找我说：我想把房子抵押了贷笔钱做生意。

我拿过来一看，江宁一个老小区，房龄二十二年，五十几个平方，没电梯，拆迁安置房，旁边最近的地铁站要坐三站公交。我跟他说，这个房子，大部分银行不收。

他不理解。说我这房子好歹也值几十万，怎么就不收了？我说，不是房子不值钱，是银行眼里的抵押物，跟咱们老百姓眼里的房子，是两码事。

银行做抵押贷款，第一原则是处置。你还不上了，银行要把房子拿去拍卖，把钱收回来。所以银行看抵押物，看的是好不好卖、卖得快不快、卖了能不能覆盖本金。

房龄超过二十年，大多数银行直接不收。老房子潜在问题多，水管线路老化，买家挑挑拣拣，法拍市场也拍不出价。少数能收的，给的额度成数也很低，而且对面积和地段有硬性要求。

面积太小、地方偏、总价太低，银行也不收。五十几个平方的老房子，总价不高，客群窄。拍卖的时候能有多少人举牌，能拍出什么价。

位置偏、没地铁、没电梯，更是大忌。房子最大的价值在地段。

南京主城六区的房子，哪怕房龄老一点，有学区有地铁撑着，银行还能商量。但远郊老破小，在银行眼里约等于烫手山芋。另外商铺、写字楼、公寓这些商业性质的房子，大部分银行也很难做，要么不接，要么成数给得极低，利率还高。

银行眼里的好房子是什么样？主城六区，房龄十五年以内，有电梯，有学区，面积六七十平以上，交通方便，小区物业完善。基本就是那种你挂出去两三个月，肯定能卖掉的房子。

同一个小区，不同楼层、不同户型，银行给的评估价都能差出十几万。一楼和顶楼，通常比中间楼层评估价低。户型不规则的，比方正的评估价低。临街的，比小区中心的评估价低。你卖房的时候挑剔的那些点，银行在评估的时候一个都不会漏。

还有一种情况很多人不知道。有些房子，银行表面上收，但给的评估价远低于市场价。你以为你的房子值两百万，能贷一百四十万。结果银行评估下来只给一百五十万，七折算下来只能贷一百零几万。中间差的几十万，你得用别的办法补。

所以想做抵押贷款，不是有房就行。你得先搞清楚你的房子在不在银行的“白名单”里，能贷多少，哪家银行对你这种房子政策最友好。不同银行对抵押物的偏好差别很大。有的看重学区，有的看重房龄，有的看重地段。匹配错了，轻则额度少，重则直接拒。