南京晨逸府18名业主说我们不参与业主大会,但业委会说他们参加了

有群友爆料，南京晨逸府最近正在选聘新物业，已经进入了新物业招投标阶段，但爆料者称，晨逸府小区业主大会在计票专属面积上，以及业主大会投票确权上，存在重大程序瑕疵。

重大瑕疵一：专有总面积核算未全面核实，与小区测绘报告数据不符

根据晨逸府小区官方测绘报告，小区确权专属面积为93161.02平方米，但业委会首次业主大会筹备组统计的投票权总面积 83551.16平方米，差异9609.86平方米。通过数据比对，差异面积大概率来自小区675 个可独立办证的地下产权车位未计算进小区总专有面积基数核算投票权。

按业委会公示的参与面积57030.15平方米计算，由于专有总面积相差9609.86平方米，导致真实面积参与率仅约 61.21%（并非业委会公布的68.26%），该数据低于《民法典》278 条要求的参与表决面积三分之二（66.67%）法定门槛。

以上也就是说，南京晨逸府小区首次业主大会通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》属于无效文件。

业主发来的南京当地铁心桥街道下发的《限期整改通知书》要求业委会重新核算面积，印证了业委会统计的专属面积有误。

重大瑕疵二：多名业主投票期内撤回 / 全程未投票，业委会强行计入参与基数

根据业主提供资料显示，南京晨逸府业委会后来在2026年4月进行了是否续聘老物业的业主大会召开，根据《关于晨逸府住宅小区 2026年第一次业主大会临时会议表决结果的公示》文件可知：

业委会后来变更了小区总专属面积，由83551.16平方米变更为93161.02平方米，并根据参与专属面积63201.33平方米得出了大会参与表决结果共计67.84%的面积参与，第二次业主大会咋一看符合了《民法典》278 条要求的参与表决面积三分之二（66.67%）的法定门槛。

但业主称，就在第二次业主大会召开期间，有18名业主向业委会宣布撤回自己的参与票，明确表示自己不参与第二次业主大会。

但业委会并未采纳其个人意见，而是将这些业主的所属专有面积还是计入了参与面积中。根据数据统计，业主回撤面积达达2029.48平方米。

若按照回撤后的参与专属面积计算（63201.33平方米-2029.48平方米=61171.85平方米），本次业主大会真实参与率仅为65.66%，则不满足《民法典》278 条要求的参与表决面积三分之二（66.67%）的法定门槛。

爆料业主发来的业主联名向当地铁心桥街道的函件也显示，他们曾要求当地有关部门介入核实真实票权，当地有关部门也向业委会发放了《工作联系函》，要求暂停后续动作。

但业委会仍进行了后续新物业选聘的动作推进并于6月27日进行了第一轮开标。

司法实践中，业主大会程序瑕疵分两类：轻微瑕疵（不影响表决结果）、实质性重大瑕疵（直接动摇决议成立基础）。而南京晨逸府两次大会漏洞可能均属于实质性重大瑕疵程序违法。

笔者认为：

南京晨逸府两次业主大会存在有专属总面积计算“造假”和有效参与业主确权“造假”两大核心实质性程序瑕疵问题，依据《民法典》第 280 条，业主大会决定违反法定程序、侵害业主建筑物区分所有权的，受侵害业主有权向人民法院起诉撤销全部决议；当地铁心桥街道也可依据物业管理法规，直接责令业委会整改或撤销本次选聘物业相关业主大会决定。

在双重程序违法叠加之下，该小区两次业主大会决议均不具备合法约束力，业委会据此推进的6月27日物业招投标流程，根基可能存在重大法律风险！

据爆料业主最后称，小区部分业主已联名向当地法院提交起诉书，法院已立案。

如今，业主大会召开篡改数据、无视业主真实投票意愿、规避行政监管等一系列操作，并不是在单一小区的偶然矛盾，大量小区都曾上演过、正在上演和南京晨逸府高度相似的 “凑票达标” 闹剧。

不少业委会已然把 “换物业、定方案” 当成既定结果，所有投票统计只为凑出合规数字。不少业委会在启动业主大会前就已经敲定意向物业，为满足《民法典》278 条 “双三分之二参与” 硬性门槛，随意调整专有面积核算口径和随意对业主投票进行有选择甄别，至于指导部门的意见，几乎形成了某种约定俗成的置若罔闻之风。

如果我们放任这种 “重结果、轻程序” 的自治歪风持续蔓延，整个小区业主自治体系都会从根基上崩塌。

业主自治的底层逻辑永远是程序正义优先于实体诉求，更换物业、修订管理规约的初衷，是维护全体业主共同的居住与财产权益，绝不能依靠篡改统计数据、漠视业主真实意愿、规避行政监管的手段强行落地。若任由 “唯达标论” 的违规操作不断复制扩散，每一场业主大会都会埋下诉讼隐患，持续消耗业主对小区自治制度的信任，最终受损的，是小区每一位普通业主的切身利益。