出售 ｜ 南京市区五星级酒店CMBS份额四二折

项目要素：
- 区位： 坐落于南京市区，景观独到。
- 建筑： 独栋地上13层（3-12层为客房层），地下1层车库
- 规模： 地上建筑面积为42254平米，共有411个房间；
地下建筑面积为20610平米，共有297个车位
- 房型： 套内面积45平米房型数量占比85%
- 产权： 住宿餐饮用地，单一产证，2044年4月到期
- 管理： 由第三方知名头部酒店管理公司运营
- 设施： 宴会厅、spa服务、健身房、酒廊、中餐厅、室内泳池、室外花园
- 运营： 2012年开业，入住率72%，平均日房价500元
- 财务： 年收入8500万元（客房收入占比63%），GOP利润率28%，NOI利润率21.5%

CMBS要素：
- 规模： 7.1亿元，优先级7亿元（四家金融机构），业主次级0.1亿元
- 利率：4.98%/年
- 资产：上述酒店项目公司的等额债权
- 担保：资产抵押、运营收入质押、项目公司100%股权质押

交易要点：
- 四二折收购全部LP份额，总价3亿元，资本化率6.1%，地上建面单价7100元/平米
- 买家可以考虑在份额收购后通过项目资产拍卖（2024年估值为8.8亿元）获益，或在二拍流拍后通过债转股方式将CMBS转换为ABS。

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