《徐州市城市更新专项规划(2026-2030 年)》公示发布:六大行动引领城市转型,67 个更新片区绘就品质城市新蓝图

• 规划范围：徐州市中心城区范围，面积约667.59 平方公里，核心聚焦现状存量建设用地空间。

• 规划期限：2026-2030 年，与徐州市 “十五五” 国民经济与社会发展规划期限保持一致。

• 以人为本，共建共享：聚焦群众急难愁盼问题，吸纳民意，统筹推进 “好房子、好小区、好社区、好城区” 建设，强化存量空间提质，完善配套服务。

• 统筹协调，分层分类：衔接城市战略定位与发展蓝图，统筹近期与远期目标，结合不同片区特征和空间类型，因地制宜制定差异化更新策略。

• 面向实施，推动发展：以项目为牵引，挖潜盘活存量资源，支撑产业升级，推动老厂区转型、历史街区活化等项目落地见效。

• 动态调整，持续优化：建立 “体检发现问题 - 更新破解难题 - 评估成效反馈 - 优化提升质量” 的闭环工作机制，动态调整更新任务与项目清单。

建设更加安全宜居、更富活力魅力的苏皖鲁豫省际交界地区中心城市，到 “十五五” 期末，实现千年彭城、焕新共生的城市愿景。

城市更安全：实现 “危房动态清零、内涝不再倒灌、管线实时可视、灾害分钟预警、社区 15 分钟应急圈全覆盖”。

城市更宜居：推进老旧小区、棚户区等改造，补齐基础设施短板，打造 15 分钟生活圈，提升人居环境品质。

城市更活力：激活存量资源，促进空间转换升级与产业提质增效结合，打造老工业城市转型全国样板。

城市更魅力：保护历史文化遗产，彰显 “一城青山半城湖” 山水名城风貌，实现 “汉风彰显、山水秀美、产城相融”。

《规划》落实国土空间总体规划确定的 “多中心、网络化、组团式” 中心城区空间结构，提出 “两带三廊，一核多片” 总体更新结构，引领中心城区城市更新行动。

• 两带：品质活力复兴带（依托中山路、解放南路、北京路，以历史城区、老城区为更新重点）和综合服务提质带（聚焦淮海路、城东大道及周边，推进老旧小区改造、低效空间转型等）。

• 三廊：黄河故道都市休憩走廊（文旅休闲融合提升）、奎河 - 三八河 - 房亭河休憩走廊（水环境系统治理为抓手）、丁万河都市休憩走廊（统筹水环境和生态治理，打造城市焕新先行廊道）。

• 一核：围绕历史城区和老城中心，以彭城七里、创意 68 等项目为依托的城市更新活力核。

• 多片：以更新潜力空间和项目为依托形成多个更新片区，涵盖历史城区、老城片区、产城融合区、产业提升区等，各片区聚焦不同更新重点。

通过系统排查，更新资源覆盖六大类别，为规划编制提供基础支撑：

• 老旧居住空间：包括危旧住房、老旧小区及城中村等；

• 低效产业空间：包含低效商业商务、低效工业、其他低效用及闲置楼宇；

• 历史文化空间：涉及历史建筑、街区、街巷及文物保护单位；

• 潜力蓝绿空间：涵盖低活力公园、待更新滨水及道路绿道、桥下空间、边角地与闲置空地；

• 老旧设施空间：包含老旧设施及各类待更新管线；

• 其他潜力空间：涉及待建设道路、复合潜力片区及现状工业规划非工业用地等。

• 低效工业空间分类处置：产业园区内聚焦 “提容增效” 与 “退二优二”，园区外零散工业用地聚焦 “集中入园” 与 “归并整合”。

• 打造两类产业空间载体：一是先进制造业基地（工业用地占比不低于 60%，重点发展战略性新兴产业）；二是都市产业社区（鼓励功能混合，向研发、设计等价值链高端环节延伸）。

• 存量厂区厂房转型利用：依据区位条件与综合价值实施分类引导，通过功能置换与空间再造，转化为创新与民生新载体。

• 低效商业空间激活：采用业态升级、空间整治、功能焕新三类精准化更新方式，增强商圈集聚辐射能力。

• 老旧小区菜单式改造：推行 “基础 + 改善 + 提升” 三级菜单式改造模式，分阶段推进完整社区建设，优先补齐 “一老一小” 设施短板。

• 城中村差异化改造：采用拆除重建、功能置换、拆整结合三类模式，结合区位条件与发展诉求明确核心更新方向。

• 危房分类处置：实行 “一栋一策”，C 级危房优先加固修缮，D 级危房立即组织撤离并依法拆除重建或异地安置，建立双台账与闭环管理机制。

• 教育设施：构建精准弹性学位供给体系，近期优先缓解入学压力，远期科学测算总需求并预控空间。

• 体育设施：均衡布局片区级公共体育设施，推动体育与多领域深度融合，提升服务水平。

• 医疗卫生设施：优化基层医疗卫生服务网络布局，确保社区卫生服务中心布局合理、高效便民。

• 养老设施：系统构建分层分类、融合互补的养老服务设施体系，形成 “机构托底、社区普惠、信息赋能” 的全域养老服务网络。

立足 “山水城市” 本底，衔接绿化专项规划，以 “新城区公园绿地 500 米服务半径全覆盖、旧城区覆盖率不低于 80%” 为标准，构建 “两圈两网多廊道” 的绿化网络。聚焦 “山边、水边、路边、身边、文边” 五大维度，联动三类载体，推动山、水、城、绿、文深度融合，形成高品质蓝绿空间格局。

• 市政基础设施：更换改造老旧供水管网（公共供水普及率达 100%，漏损率在 8% 以下）；推进雨污分流改造（城市生活污水集中收集率达 75% 以上）；消除燃气、供热安全隐患管道（比例达 100%）；保持生活垃圾分类收运及无害化处理率 100%；推进 5G 基站全覆盖与智慧化设施建设。

• 交通设施：加密路网密度，推进断头路贯通，优化道路网等级结构；优先保障步行通行需求，营造安全舒适的步行环境；挖潜空间潜力，通过立体停车、地下开发等多元手段破解停车难题，提升智慧管理水平。

秉承 “应保尽保” 理念，对文保、历史建筑等进行分层分类 “保护性更新”；保留城市特色街区与街巷肌理，保护生活记忆与城市记忆；发展 “文化 +” 产业，开发文化生态旅游，串联历史文化资源点，打响 “楚韵汉风” 品牌。

• 资源集中原则：片区内潜力更新空间比例一般不低于 15%，优先整合存量资源密集区域。

• 问题导向原则：以城市体检识别的突出问题集中、更新需求迫切的空间为核心。

• 便于管理原则：不突破区级行政边界，衔接详细规划编制单元与 15 分钟社区生活圈，规模一般控制在 3-5 平方公里（临山滨湖地区可适当放大）。

• 价值优先原则：优先选择城市高价值区域，最大化发挥更新综合效益。

• 意愿契合原则：衔接各方更新意愿，确保符合实际实施需求。

共划定更新片区67 个，总面积约340.72 平方公里，具体分布如下：

• 鼓楼区（16 个）：圣戈班片区、徐州北站片区等；

• 云龙区（9 个）：彭城片区、子房片区等；

• 泉山区（含港务区）（15 个）：淮海国际陆港片区、西苑片区等；

• 铜山区（含高新区）（11 个）：铜山主城片区、高新区北片区等；

• 贾汪区（7 个）：老矿片区、潘安湖片区等；

• 徐州经开区（9 个）：大庙侯集片区、金山桥片区等。

将 67 个更新片区划分为五类，明确差异化更新导向：

• 产业提质升级类（17 个）：聚焦存量低效产业空间 “提质增效”，盘活闲置空间，重构产业生态，培育高质量发展新动能。

• 功能活力提升类（11 个）：聚焦生活服务能级提升，补全便民商业、邻里中心等场景，打造宜居活力片区。

• 人居品质改善类（27 个）：聚焦 “住有所居、居有所优”，推进危房改造、配套补齐，建设完整社区。

• 历史文化传承类（3 个）：以 “楚韵汉风” 品牌为核心，推进保护性更新与文旅融合，传承城市文化记忆。

• 特色魅力提升类（9 个）：整合 “山水城文” 资源，展示特色城市山水格局风貌，提升城市辨识度。

• 明确统筹主体：公益类、补短板类片区以政府、街道为主体；激活价值、补短板类片区以平台公司为主体；产业导向类片区以园区管委会为主体。

• 适配更新模式：鼓励多元主体参与，通过作价入股、产权归集、长租使用权等方式盘活存量资产。

• 统筹财务平衡：以片区为单元统筹资源与资金，形成 “以盈补亏” 机制，拓宽资金来源渠道。

构建 “市级统筹指导、区级实施推进、片区协调服务” 的联动架构，设立徐州市城市更新高质量推进领导小组作为顶层统筹机构，建立 “区级领导小组 + 更新办” 协调机制，构建 “统筹主体 + 实施主体 + 专业团队” 协作体系。

构建 “专项规划、片区策划、项目实施方案” 三步走的编制审批流程，明确各阶段编制主体、审批程序与核心内容，其中交通、市政等单一系统提升的专项更新类项目无需以片区策划为前置。

• 完善政策体系：以《徐州市城市更新管理办法》为底板，配套政策文件与技术指引。

• 深化重点领域政策：完善存量用途转换与用地兼容政策，探索多样化分割办证方式；对公益贡献项目予以计容优惠。

• 加大金融财政支持：设立市级城市更新基金，开展政策性银行合作，整合各类专项资金。

• 完善金融支持机制：支持公益性项目特许经营，构建可进入、可盈利、可退出的机制。

• 提升审批效率：简化审批流程，探索并联审批与打包立项，制定审批豁免清单，建立规划联动详规完善机制。

内容整理自：《徐州市城市更新专项规划（2026-2030 年）（公示稿）》发布机构：徐州市住房与城乡建设局免责声明：本文仅供行业交流学习，具体内容以官方发布文件为准。

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