（一拍）苏州园区星湖街833号荣域花园6-1006室

各位朋友大家好，欢迎坐客大理寺的法拍，大理寺看法拍，我们懂法拍。今天我们来看一套园区双湖板块荣域花园的一套房子，接下来我们看他的

基本信息：

区域位置

小区位于星湖街跟东延路交汇处，南边几百米既到独墅湖以及独墅湖隧道、小区东边包括整个外围一圈都自带商业体店面，满足一些日生活所需、而周围2公里范围的配套有：顺达商业广场、莲华商业街。大型的综合体邻瑞广场，山姆超市、满足日常生活需求

小区分布

上面两张图片第一张为小区整体分布图。小区由高层。洋房、别墅3部分的构成。第二张为此次拍卖的6幢位置。该幢位于小区最北面一排属于一双靠路位置。日常居住北面房间会存在噪声跟灰尘影响问题存在、我们可以看到该幢东面为高层西面为小高层，而此次拍卖的为西边小高层位置此套为次顶层、因此采光方面会不受影响。

户型图：

房子的户型结构为一套2房1卫西边户，东边进入客厅朝南带南阳台与西边主卧共享超大南阳台、客餐厅与厨房一条直线南北通透、客厅西边南北个1房间，主卧朝南，次卧朝北，卫生间位于中间。另外主卧跟卫生间中间一小块区域可根据需求再做储物间或另再做一卫生间，整个户型结构标准2房户型、1南1北，南边通透、厨房卫生间也均有窗户。

照片：

小区介绍

荣域花园位于星湖街跟东延路交汇处，南边几百米既到独墅湖以及独墅湖隧道、小区由中新置地于2009年交付使用、小区分高层、小高层、别墅、3种建筑格局。其中高层7幢、6幢小高层、别墅28幢、目前由万科物业在其管理每幢配比管家式服务、小区面积户型段由61-250平左右的1-5房。从单身贵族的1房到改善的独栋别墅均有分布、其中1房面积为61-63平左右的、户型为1南1卫客厅南的不通透套型、2房面积为78-96平左右的。户型为1南1北1卫通透套型、2南1卫不通透套型、3房面积段为119-143平左右。户型为2南1北2卫不通透套型、2北1南2卫不通透套型、2南1北2卫通透套型。4房面积段为138-143平左右。户型户型为2南2北2卫通透套型。别墅面积这边由220-250平左右的联拍、双拼、独栋均有分布。别墅均为纯地上两层、小区地理不错处于双湖板块、楼幢楼幢层好的看独墅湖湖景。日常出行也非常方便、户型多样适合各置业群体

小区优点

一、周边配套成熟齐全，衣食住行非常方便

二、小区物业管理完善到位、周边环境优美

三、小区环境优美，居住人群素质高整体社区环境良好。

小区缺点

一、小区东边一排高层都靠星湖街主干道又是快车道，日常噪声大、灰产多。

二、小区房龄较久、整各小区硬件不行。部分墙体存在脱色、绿化也一般、

三、车位配置较少

物业服务

荣域花园由中海物业在其管理、整个小区，岗亭、摄像头。门禁等物业设备齐全，进出一人一卡出入登记，每栋楼下都有门禁，需要刷卡进入，小区内有保安随时巡逻，物业保洁人员十分认真负责，日常打扫干净整洁，物业提供管家式服务，每栋都有配备对应的管家。万科物业在业内也被高度认可、与同片区其他小区对比，该小区在万科物业的管理还是较为不错的

大理寺拍案独家观点建议：

本次拍卖的这为小区的6幢1006室，从了解的信息情况，我司有以下几点观点跟建议其一：该幢位于小区最北面一排属于一双靠路位置。日常居住北面房间会存在噪声跟灰尘影响问题存在、我们可以看到该幢东面为高层西面为小高层，而此次拍卖的为西边小高层位置此套为次顶层、因此采光方面会不受影响。

其二：房子为二次重新装修、目前情况较好、留下来的东西要求不高基本都可以利用上，适当配置家具家电即可入住、可省再次投入成本。

其三：房子户型格局为2房1卫户型。1南1北中间卫生间、南北通透标准2房户型、另一空间可根据需求改书房或者再做一卫生间。

其四：该小区对应的学校配套资源。幼儿园就在附近。中小学也较为不错、距离近接送方便、处于双湖的核心板块。出行方便。

基于以上原因我们通过多方调研、求证、勘察、结合目前实际可以成交的行情得出我司给出的评估价格在253万以内能拿下为较优价格，（我司承若每次给出的评估价客观、公证。独立、严谨......）。以上仅代表（大理寺拍案）一家意见，如有意向需要参拍服务欢迎微信我们将一对一提供专业化咨询法拍辅助服务

附：阿里拍卖信息链接：

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