河西南“星八客”:南京楼市的一段传奇与现实的分化

在南京房地产市场上，很少有一个板块的楼盘能像河西南的“星八客”那样，成为一个现象级的符号，引发持续数年的关注与讨论。

什么是“星八客”？

这个词源于2015年，彼时南京楼市风起云涌。11月7日，世茂、正荣、招商、佳兆业、升龙、鲁能、朗诗、五矿这八家品牌房企，在德基广场组成“星八客”联盟，共同喊出“打造河西中央住区”的口号，宣告了河西南一个新时代的开启。

一段楼市传奇的诞生

“星八客”的诞生，恰逢南京河西板块向南拓展的关键期。彼时的河西南尚是一片待开发的热土，交通闭塞、配套匮乏，而这八家房企的集体入局，如同为板块注入强心针——2012年海峡城首开1.7万/㎡的“刚需价”。2015年，它们的入市均价约在2.6-2.8万元/㎡左右，对于当时的南京市场而言，是价格的高地，但也充满了未来的想象。

随后的几年，伴随着河西CBD的日益繁华、鱼嘴金融中心的规划落地，以及阿里巴巴、小米等互联网巨头的入驻，“星八客”所在的河西南板块价值被彻底引爆。二手房价格一度普遍突破6万元/㎡，部分优质房源甚至超过7万元/㎡，创造了“买到即赚到”的楼市神话，成为许多人心中“上车”河西的最佳时机。“星八客”用十年时间，将荒芜之地雕琢成南京最具价值的宜居板块之一。这批盘如今全部进入二手市场，是河西南“拓荒一代”的绝对主力，也是理解板块十年房价逻辑的样本池。

今天，我们就来逐一拆解这八大楼盘的核心详情，揭秘它们如何成为一代人的置业记忆，又为何至今仍影响着河西南的楼市格局。

一、“星八客”八大楼盘全景解析（按开发排序）

1. 世茂海峡城：河西南的“拓荒者”

· 核心定位：板块开篇之作，刚需到改善的过渡标杆

· 产品详情：作为最早进驻河西南的项目，海峡城分多期开发，涵盖高层住宅、商业综合体等业态。主力户型以90-133㎡三居为主，兼顾实用性与空间感，早期以高性价比吸引了大量首置人群。其中云珑湾组团为后期改善产品，133.8㎡户型在2026年1月以265.5万成交，单价19843元/㎡，成为板块刚需友好型标杆。

· 核心优势：占据河西CBD三期与鱼嘴商务区之间的核心区位，紧邻鱼嘴湿地公园，生态资源优越；作为“星八客”元老，见证了板块从无到有的全过程，配套成熟度高。

· 现状：已于2017年底收官，目前以二手房流通为主，价格稳中有抗跌性，是预算有限购房者的入门选择。

2. 正荣润峯：改善型居住的“品质范本”

· 核心定位：主打中高端改善，户型与居住舒适度兼具

· 产品详情：位于河西南部学子路与高庙路交汇处，规划32层高层板楼，主力户型覆盖90-175㎡，从三居到四居全面覆盖。其中112-138㎡三居为热销户型，方正通透、明厨明卫，客厅与主卧均朝南；172-175㎡四居则配备独立衣帽间与全明格局，满足高端改善需求。2026年1月，112.54㎡户型以318万成交，单价28256元/㎡，展现出强劲的市场认可度。

· 核心优势：交通便捷，距地铁2号线青莲街站约501米，临近河西有轨电车一号线吴侯街站；周边教育资源丰富，靠近南外河西分校，契合改善家庭需求。

· 现状：2017年收官并完成交付，二手房挂牌均价约42609元/㎡，凭借优质户型与成熟配套，成为河西南改善型二手房的热门选择。

3. 五矿崇文金城：人文气息的“改善之选”

· 核心定位：主打人文社区，面向注重教育与居住氛围的家庭

· 产品详情：项目规划以高层住宅为主，主力户型为89-140㎡三居、四居，户型设计兼顾实用性与舒适度，部分户型配备大阳台，提升居住体验。社区规划注重人文氛围营造，配套有社区图书馆、文化活动区等。

·核心优势：教育资源丰富，周边有多所规划学校，契合“崇文”定位；五矿品牌的品质背书，建筑质量与物业服务口碑良好；2017年收官后，随板块配套成熟，居住价值持续提升。

· 现状：二手房流通平稳，价格处于河西南中等偏上水平，凭借人文社区定位与优质配套，吸引了大量注重生活品质的家庭。

4. 升龙天汇：收官即巅峰的“交付典范”

· 核心定位：高性价比改善盘，注重社区生态与居住体验

· 产品详情：项目以高层住宅为主，主力户型为90-140㎡三居、四居，户型方正，南北通透。社区规划亮点突出，绿化率高达35%，楼间距开阔，避免遮挡，同时配备健身跑道、儿童游乐区、凉亭休息区等设施，人车分流设计保障居民安全与舒适度。

· 核心优势：作为“星八客”最后完成交付的项目之一，其交付标准成为板块标杆——刷卡入户、私密性强，疫情期间严格的防控措施与“欢迎回家”的细节设计，赢得业主广泛好评；临近地铁2号线西延线，交通便利性持续提升。

· 现状：2021年完成最后一批房源交付，标志着“星八客”交付时代落幕；二手房市场表现稳健，凭借优质社区环境与高性价比，成为改善人群的热门选择。

5. 佳兆业城市广场：星八客中的“流量王者”

· 核心定位：板块核心红盘，教育与交通双重优势

· 产品详情：项目分多期开发，剩余库存曾引发疯抢，最后一批房源为87㎡、126㎡、141㎡三种户型，共计776套，中签率低至8.7%。户型设计兼顾刚需与改善，87㎡小三居满足首置需求，141㎡大四居则注重空间阔绰感，一梯一户设计提升私密性。

· 核心优势：最大亮点是优质教育资源，紧邻南外河西分校，成为家长置业的首选；交通便利，临近规划中的多条地铁线路，后期增值潜力突出；交付口碑极佳，人车分流设计、35%绿化率与完善的社区配套（健身跑道、儿童游乐区），让其二手房均价稳居河西南首位。

· 现状：2018年正式收官，2026年1月二期125.73㎡户型以348.5万成交，单价27718元/㎡，凭借教育与品质双重加持，成为河西南二手房市场的“硬通货”。

6. 招商雍和府：低调收官的“宜居标杆”

· 核心定位：主打低密舒适，面向中端改善人群

· 产品详情：项目规划以小高层与高层为主，容积率较低，居住舒适度突出。主力户型为89-120㎡三居，户型设计紧凑实用，注重空间利用率，适合三口之家或刚需升级客户。

· 核心优势：作为“星八客”中较早收官的项目（2016年），抢占了板块发展的早期红利，周边配套随板块成熟而不断完善；招商物业的口碑加持，为后期居住体验加分。

· 现状：无新房库存，二手房流通平稳，价格处于河西南中等水平，凭借高性价比成为刚需改善的“隐形爆款”。

7. 朗诗熙华府：科技住宅的“先行者”

· 核心定位：主打绿色科技，面向高端改善人群

· 产品详情：作为朗诗在河西南的标杆项目，融入了朗诗标志性的绿色科技系统，主打恒温、恒湿、恒氧的居住体验。主力户型为100-160㎡三居、四居，空间设计注重舒适性与功能性，适合对居住品质有较高要求的客户。

· 核心优势：科技住宅属性稀缺，在河西南板块中形成差异化竞争；临近城市生态公园，生态环境优越，契合绿色居住理念；2017年收官后，凭借独特的产品定位，二手房市场认可度高。

· 现状：无新房库存，二手房价格高于板块平均水平，成为追求科技居住体验的改善人群的首选。

8. 鲁能公馆：早期收官的“潜力股”

· 核心定位：中端改善，主打性价比与实用性

· 产品详情：项目规模适中，规划以高层住宅为主，主力户型为95-130㎡三居、四居，户型设计中规中矩，注重采光与通风，适合刚需升级与中端改善家庭。

· 核心优势：2016年率先收官，是“星八客”中最早兑现居住价值的项目之一；随着河西南医疗配套（河西儿童医院）、商业配套的完善，项目宜居属性持续提升。

· 现状：二手房流通活跃，价格随板块整体行情稳步上涨，凭借早期低价入市的优势，成为业主资产增值的“幸运盘”。

二、“星八客”的共同红利：板块配套的十年蝶变

“星八客”的成功，不仅在于自身产品力，更在于踩中了河西南板块的发展风口。从2015年联盟成立时的“荒凉之地”，到如今的“城市新中心”，配套升级成为八大楼盘增值的核心驱动力：

1. 交通：从“有轨电车”到“地铁网”

· 早期依赖河西有轨电车一号线，2016年发车间隔从30分钟压缩至12分钟，提升出行效率；

· 后期地铁2号线西延线、7号线、宁和城际（S3）、9号线陆续贯通，形成多维交通网络，八大楼盘均受益于地铁红利，出行便利性大幅提升。

2. 教育：南外加持，成为“学区房”聚集地

· 联盟成立后，南外河西分校快速落地，成为板块教育核心IP，佳兆业城市广场、正荣润峯等楼盘因临近该校，成为家长追捧的“学区红盘”；

· 建邺区后续规划奥体二中、南部初中等学校，形成完善的教育体系，彻底解决早期“教育荒”问题。

3. 医疗与商业：从“无”到“优”

· 河西儿童医院新院区投入使用，国际医院规划落地，解决板块医疗配套短板；

· 金陵天地是河西南青奥核心区唯一大型集中式商业综合体，补齐板块商业空白、提升生活便利度与板块能级，对步行可达的佳兆业/升龙/五矿等形成直接租金与流动性溢价。

4. 生态：宜居属性拉满

· 鱼嘴湿地公园、城市生态公园等多个公园落地，八大楼盘均享有优质生态资源，绿化率普遍达到35%左右，居住舒适度突出。

三、价格变迁：从“3.5万限价”到“二手房稳涨”

“星八客”的价格走势，是南京楼市黄金十年的缩影：

· 2015年：联盟成立时，均价普遍在2万/㎡左右，正荣润峯率先突破3万/㎡；

· 2017年：限价政策下，新房均价稳定在3.5万/㎡，成为“抄底窗口期”，佳兆业、升龙天汇等楼盘开盘即售罄；

· 2021 年：峰值普遍 5–6 万/㎡，2025 年均回落；

· 2026年：二手房价格分化明显，佳兆业城市广场、正荣润峯等优质楼盘单价突破2.8万/㎡，部分大户型或核心地段房源单价超4万/㎡，较早期入市价格实现翻倍增长；

· 市场规律：户型方正、配套优质、品牌口碑好的楼盘（如佳兆业、正荣润峯），二手房流动性与溢价能力更强。

四、给公众号读者的选房建议（按需求分层）

结尾：星八客落幕，河西南的故事仍在继续

2021年升龙天汇最后一批房源交付，标志着“星八客”时代正式落幕。但这八大楼盘留下的，不仅是10万+业主的居住记忆，更是河西南板块从“刚需洼地”到“改善高地”的蜕变密码。

时光荏苒，当年的“新盘”已变为“次新房”。但“星八客”的故事并未结束。随着河西南土地资源日益稀缺，新的豪宅项目接棒而至，市场将目光投向了它们的继任者——“新星八客”。这些新面孔包括了金鼎湾·和禧、颐和云台源筑、金基璟宸·望樾府、深业南湾上府等。它们继承了板块的热度，但定位更加纯粹和高端，主打140㎡以上的大户型，以科技住宅、新中式风格等更高标准的品质，开启了河西南豪宅市场的新篇章。而“星八客”作为板块的“奠基者”，仍以优质的产品力、成熟的配套与稳健的价格走势，在南京楼市中占据重要地位。

“星八客”不仅是一批楼盘的统称，更是南京楼市发展的一个重要注脚。它记录了一个板块从规划蓝图变为城市中心的跃迁，也见证了市场从狂热到理性的回归。对于今天的购房者而言，“老星八客”提供了成熟、便利的居住选择，而“新星八客”则代表了更前沿的居住理念。无论选择新或旧，它们都是河西南这片热土上不可或缺的一部分。