容积率最低仅1.05，南京将新增一批优质宅地！
最近，南京市规划和自然资源局官网释放了一批宅地，江心洲、汇通路、河西南、孝陵卫等板块都有：江心洲，贤坤花园东南侧规划小学用地，将变更为容积率1.1的二类居住用地；汇通路，正荣润岚府南侧的二类居住用地容积率仅1.05，这块地的前身，是中南君启；河西南，嘉璟峰西侧有两幅二类居住用地初步曝光，与容积率仅1.01的凤起潮鸣不同，这两幅地块的容积率为2字头……01
2月4日，《新加坡·南京生态科技岛控制性详细规划（修编）》MCe010—16、19规划管理单元图则修改（公众意见征询）发布。其中，拟修改16-018、026地块东至环岛东路，西至贤坤路，南至穿洲南河，北至红星街，用地面积约7.04公顷。具体来看，16-018、026地块在贤坤花园的南侧。此前，锐评君实探过该地块，现状主要为空地，有部分临时建筑。
图片拍摄于2024年11月
16-026地块的用地性质将由小学用地（A33a）调整为二类居住用地（R2），容积率由≤0.73调整为≤1.1，建筑密度由≤30%调整为≤35%，绿地率由≥35%调整为≥30%。16-018地块，由公建预留用地，调整为文化设施用地。容积率≤1.7。目光定格在19-002地块上。19-004文化设施地块和19-002娱乐康体地块，将合并变更为36班小学用地，容积率≤0.8，建筑高度限制在24米内。重点说说16-018、026地块。实际上，这已不是该地块首次变更用地性质。按照早期的规划，16-018、026地块为规划国际学校，包含高中部和中小学，建筑高度控制在24米内。计划各学段每年招生6个班，班级人数控制在20-25人，总人数1620人。2025年1月，南京官方发布文件，将16-018地块由国际学校调整为预留用地；16-026地块则由国际学校调整为一所48班小学。如今用地性质再度变更，意味着江心洲的国际学校彻底“撤回”。新增低密度纯宅地，将为岛上的迭代改善人居锦上添花。目前，江心洲岛中一带，贤坤花园二期还有少量房源在售，建筑面积约199㎡，销许均价超6.3万/㎡。项目容积率为1.05，打造了8栋7层洋房，整盘只有101户。超低容积率、主动现房、个性化定制、熟人社区等标签，辨识度非常高。02
2月5日，《南京仙林副城麒麟片区控制性详细规划》NJDBd030—04规划管理单元图则修改（批后公布）发布。根据规划文件，NJDBd030—04规划管理单元图则位于江宁区仙林副城麒麟片区，即汇通路板块，东至东麒路，西至仙隐路，南至泰麟路，北至奔马路，用地面积约为38.73公顷。04-014地块，用地性质为二类居住用地（R2），容积率≤1.05，建筑密度≤30%，建筑高度≤24米，绿地率≥30％。
实际上，这块地的前身，是中南君启所在地（部分）。
2020年11月2日，中南以13.3亿总价拿下汇通路G83地块，地价19766元/㎡，毛坯房限价27500元/㎡。
根据出让信息，G83分为A、B、C三个分区，总用地面积35246.77㎡：
A分区为二类居住用地，用地面积17958.84㎡；B分区为商住混合用地，用地面积15685.31㎡；C分区为商业用地，用地面积1602.62㎡。
04-014地块，即中南君启的A分区地块。
图片拍摄于2022年9月
中南君启的命运，可谓一波三折。
早在2021年1月，项目地块因挖到古墓而按下开发暂停键；
尽管2021年下半年中南君启恢复建设，可开发企业中南、银城陆续暴雷，导致项目无法推进；
2023年7月，中南君启开发主体公司瑞洲公司的破产清算，被法院裁定受理。与此同时，项目的退地申请，也被官方批复同意。
2025年11月，由中南君启A分区地块变身而来的04-014地块，进行了规划管理单元图则修改意见征询：
地块保持二类居住用地（R2）性质不变，容积率由≤2.0调整为≤1.05、建筑密度由≤20%调整为<30%、建筑高度由≤60米调整为≤24米。
当时的规划文件指出：
① 汇通路板块以“一心、一核、一轴、三廊、七片”为空间结构，重点打造高品质生态宜居片区；
② 低密宅地的供应不仅能满足改善型购房群体对居住舒适度的需求，更能通过优化用地指标提升轨道站点周边土地利用价值，与仙林大学城的人文生态氛围形成呼应。
如今，04-014地块的规划管理单元图则修改正式被批复公示，意味着汇通路板块，将迎来迭代低密住区。
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除此之外，南京还有一批好地被腾挪。
河西南：嘉璟峰西侧两幅纯宅地曝光
2月2日，南京市规划和自然资源局发布了建邺区土地储备中心的两则地块许可证。
河西南部庐山路以南，定康街以东（MCe040-10-05）地块
地块南至元前路、北至庐山路、东至青莲街、西至定康街。从地图上看，地块被嘉璟峰、朗诗熙华府“围住”。
根据用地指标，地块用地性质为R2二类居住用地，用地面积16489.38平方米，1.01＜容积率≤2.50，建筑高度≤80(m)，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。文件特别提出，鼓励地块建设改善型“好房子”。
河西南部庐山路以南，龙王大街以东（MCe040-10-02）地块
地块南至元前路，北至庐山路，东至定康街，西至龙王大街。这块地与MCe040-10-05地块相邻，西侧是建发珺和府、南侧是招商雍和府。
根据规划指标，地块用地性质为R2二类居住用地，用地面积29320.32平方米，1.01＜容积率≤2.80，建筑高度≤80(m)，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。不得设置低层住宅，同样鼓励建设改善型“好房子”。
目前，河西南嘉璟峰一带，主力在售顶豪凤起潮鸣，洋房建面约175、206㎡，销许均价近7万/㎡；低密多层建面约325-500㎡，销许均价8.24-8.47万/㎡。
孝陵卫：新增一幅容积率1.5的宅地
1月28日，南京市规划和自然资源局发布了《南京市主城区（城中片区）—孝陵卫及城中范围内的沧波门和麒麟门单元控制性详细规划》NJZCe010-21规划管理单元图则修改(公众意见征询)：
将位于紫金山下、孝陵卫板块的一幅特殊用地，变更为二类居住用地，容积率仅1.5。
地块位于龙湖紫金原著西侧，周边有龙湖紫金Mall、地铁2号线孝陵卫站等生活配套。
目前，区域内的凤凰紫金和旭府已交付，项目还有建面约130-249㎡的房源在售，销许均价约5.57万/㎡。
距离孝陵卫不远的顾家营，主力在售绿城云庐。项目凭借1.05的超低容积率+绿城中国顶豪庐系+四代宅等记忆点，一直卖得不错。
具体产品上，7层洋房建面约122-183㎡，销许均价41548-48215元/㎡；3层超低密建面约294-385㎡，销许均价49931-55889元/㎡。
写在最后：
这两年，南京楼市处于深度调整期，官方审时度势调整卖地计划，拿出主城中心压箱底的宝地供应。
于是，我们看到包含河西金陵月华、招商金陵序；鼓楼滨江沁百合；江心洲贤坤花园；小行金基屿樾府；城东中北金基山和月；安德门颐和金陵印等在内的多家迭代新盘逆市热销。
江心洲、河西南、孝陵卫等板块最新曝光的宅地，有个共同点：区域内的新盘供应相对有限，未来可以提供差异化好房子，实打实扩大改善买家的选择面、提升居住幸福感。
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