如果南京“学区新政”迁移到苏州,学区房会暴跌吗?
- 2026-06-01 15:58:28
如果南京“学区新政”迁移到苏州,学区房会暴跌吗?
昨天我们的一位粉丝在评论区点了一下Koala，“南京学区房新政你是一点都不提啊，只管卖房子”，并且配了一个不是很满意的表情。我不知道这位粉丝朋友希望我往哪个方向去解读，假如苏州也解除“五年一学位政策”，学区房是暴涨、平稳、还是暴跌呢？这个问题其实很尖锐，不同的立场一点会解读出来不同的方向，Koala不回避问题，谈一谈自己的一些看法，有观点不一致的朋友，也欢迎在文末评论区发表有建设性的互动评论。 
我们先看看南京的学区房政策到底改变了啥？其实翻遍整个南京的相关政策文件，是看不到专门对此事的政策性文件，变化只是体现在了今年发布的招生政策与2025年发布的招生政策对比之上的。 小学方面：2025年在【施教区免试就近入学】这一项次的表述是：“......同一套房原则上六年内只能在施教区小学安排一名适龄儿童就读（符合国家生育政策的同胞兄弟姐妹除外）”，而今年【施教区免试就近入学】这一栏删除了相关表述。 初中方面：2025年在【施教区免试就近入学】这一项次的表述是：“......原则上在初中报名工作开始的一年前须办理好上述相关手续，并实际居住。同一套房原则上三年内只能在施教区小学安排一名学生就读（符合国家生育政策的同胞兄弟姐妹除外）”。而今年【施教区免试就近入学】这一栏也删除了相关表述。 翻译成大白话就是：整个南京除江宁和栖霞区之外，其他各区全部取消了“小学六年一学位、初中三年一学位”的限制，也不需要再提前一年购买相应房产。 
这个“政策”在南京也被炒作的不成样子，昨天Koala还特意跟南京的几个房产同行朋友互动这个事情。有人说利好学区房，给出的理由我会在后面详细阐述；也有人说以后没人买学区房了，出生率摆在这里，反正各种声音都有。但Koala可以在这里明确的跟大家说，当前不管哪个城市，他政策的出发点一定不是为了“打压房价”，而是为了“拉抬房价”，当前任何一个不利于稳定房价的政策都不会出，我相信这是全国范围内的共识。 
南京的学区房价格我是不太清楚，我们就以狮山的新区实验双金山为例，狮山新苑的的小户型在单价6万+的时候可没有少卖房子，如今腰斩都不止了。当年出台学位限制政策就是为了降低交易频次，给火热的学区房市场降温，当然打的旗号不是这个。如今取消学位限制政策，Koala认为是为了通过托举中心板块重点学区房的方式，带动整个板块房价的企稳。因为学区房不一定是一个板块内主要居住产品，但却是一个板块房价定价重要的参考锚！下面Koala重点说一下我自己的观点，我将从以下三个方面来论述。 
1、短期内增加房源供给 解除学位政策，一定会在短期内快速增加房源供给，这一点毫无疑问！同一小区内符合上学条件的房源变多，根据供求关系的变化，价格在短期内承压是大概率事件。我们以狮山峰汇的39平户型为例，实验初中学位用过跟没有用过，价差居然能够高达20万以上。如果学位限制放开，短期内来看，学区用过的跟学区没有用的价格，可能会中间某个点上找到新的相交点。 2、会再次出现“学区热“ Koala把这个观点亮出来，肯定会有人反驳！但我作为长期在业务一线的经纪人，我能敏锐的捕捉到大多数家长们的顾虑。这些年对于咱们普通人来说，钱不好挣应该是共识，很多家长在花钱买学区房这个大决策上整体偏保守。表面上是钱不好挣这个愿意，内核确是苏州的学区政策小学和初中各锁五年！我们还是以狮山为例，学区房的风险被政策人为的拉升了，学区用过就不好卖，想卖掉就得割大肉。而新政一出，等过完户小孩报名结束，就可以拿出来卖给下一个有需求的家庭，大大降低了家长们在持有环节的风险。这个风险点被排除，换手率只要能拉上来，Koala认为就会有越来越多的家长愿意入场、并且敢入场！ 3、低总价的顶尖学区房将迎来利好 Koala判断，小面积低总价的学区房会越来越吃香，买了孩子就能上学，自己在学校旁边再租个房子，这个小房子在满足孩子上学的同时，还能”以租养租“。大面积高总价的学区房可能将面临一定的流通性难题。孩子就那么多孩子，三线学区房一定会被二线虹吸，二线学区房也同时会被一线虹吸。 
至于接下来会不会按着Koala这个预期发展，实事求是说我也没有完全的把握！但Koala有一点想跟各位粉丝分享，外面的声音纷纷扰扰。你的身份如果是学区房的业主，肯定会有人劝你早点卖掉，巴拉巴拉也能给你说的头头是道；但如果你的身份是适龄学生的家长，亲戚朋友劝你慎重，我们这些房产中介也会跟你说”花有重开日，人无再少年“。外界的声音纷纷扰扰，有看多、有看空、有需求，才有了成交。 
至于还有粉丝问Koala，让我预测一下苏州即将出来的2026年义务教育阶段报名入学政策会不会学省会南京，顺势取消”五年一学位“政策。我觉得可能性有，但我不认为今年会出台。如果我是有权做出决定的人，我大概率会观察一下南京的发酵结果再做决定！大家都想巩固来之不易的稳定局面，谁也不想贸然打破这种”脆弱的平衡“。 以上也是一家之言，欢迎各位粉丝朋友能够跟进互动，Koala乐见各种有建设性、有依据的留言，而不是简而言之的武断。 2026年5月14日凌晨 于考拉之家 — END — 
图文&视频//Koala编辑部
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