修复与承压并行:南京2026年一季度公寓市场全景复盘

2026年一季度，南京楼市在多重政策托底与市场需求逐步修复的双重驱动下，顺利完成政策底-市场底-修复启动的关键过渡。南京公寓市场呈现出清晰的V型反转走势，节后反弹动能强劲；但从季度同比来看，量价仍处调整区间，库存高位运行，冷暖分化成为贯穿市场的核心特征。

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市场总览：V型反弹亮眼，同比深度调整

数据：克而瑞

数据：克而瑞

当前市场正处于政策发力、需求回归、价格重构的过渡期，在政策托底与市场自我调节中，逐步寻找新的量价均衡点。

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区域分化：城北一骑绝尘，价格梯队清晰

从区域表现来看，各板块呈现出明显的梯队差异：

数据：克而瑞

玄武区：以302套成交量位居全市第一，量大价稳，是全市公寓走量核心主力；

鼓楼区：均价29343元/㎡，高端属性突出，承接改善居住与资产配置需求；

秦淮区：均价38492元/㎡，稳居全市单价榜首，核心地段价值凸显；

江宁区：均价13219元/㎡，刚需底色浓厚，凭借低总价优势承接大量年轻客群；

高淳区：均价6458元/㎡，属于全市价格洼地，但去化压力相对较大。

板块层面呈现跑量板块与价值板块两极分化：

数据：克而瑞

城北板块：成交401套、成交金额4.28亿元，占全市近半份额，是公寓市场绝对压舱石；

城中板块：均价35128元/㎡，稳居价值高地，依托成熟配套与核心区位保持价格韧性；

河西、江宁、城南紧随其后，依托产业、人口与交通优势，成交稳步回升；

远郊溧水、高淳受需求外溢不足、配套成熟度有限影响，成交持续低迷。

整体来看，核心城区、轨交沿线、配套成熟的板块，去化能力显著优于远郊板块，地段仍是公寓产品的核心竞争力。

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项目榜单：头部效应显著，央国企主导

一季度南京公寓市场头部效应显著，项目成交两极分化明显，央国企背景项目占据主流，凭借品牌信誉、产品力与交付保障赢得市场认可。

市场形成两大主流产品赛道：

1、刚需走量型：以复地明日之城（154 套）、招商局中心・臻境（148 套）为代表，凭借低总价、近地铁、全配套三大优势，快速撬动刚需与过渡型需求，成为市场走量主力；

2、高端拔价型：以中航科技城（48041元/㎡，全市单价最高）、金陵中环等为代表，依托核心地段、稀缺资源、高端定位，锚定高价区间，满足资产配置与高端改善需求。

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库存压力：去化周期超6年，存量博弈严峻

表：克而瑞·决策专家行业Skills生成

数据显示，一季度末南京公寓库存套数23243套，库存面积138.17万㎡，尽管库存规模同比、环比均小幅下滑，但去化压力依然突出。按近6个月成交速度测算，去化周期高达74.7个月（约6.2年），即便按照12-36个月中长期去化口径计算，去化周期仍接近或超过6年。

高库存、长周期意味着南京公寓市场已进入深度存量博弈阶段，短期难以实现全面供需反转，市场全面复苏仍需依赖政策持续发力与需求稳步释放。

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市场展望：修复持续深化，分化格局固化

2026年一季度南京公寓市场呈现“修复中调整”态势，3月反弹释放积极信号，但高库存、量价承压、区域分化等问题仍未解决，全面回暖尚需时间。

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中长期来看，在“宁六条”、城市更新、核心商圈复苏加持下，市场将稳步回归健康轨道，分化格局持续固化：核心板块优质项目将率先穿越周期，远郊非核心、同质化项目仍面临较大去化压力。

对房企而言，地段、配套、品牌与产品力仍是穿越周期的核心竞争力；对置业者来说，核心板块优质公寓是当前更为稳健的选择。二季度市场有望延续修复态势，量价逐步企稳，正式迈入结构优化、品质制胜的新阶段。

THE END

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师骆珠萍，通过人机协作综合使用AI问数、AI问知、行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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