南京德基广场连续两年成为全国商场销售额冠军，2025年还增长增长了7.1%，本文将为你拆解，德基究竟做对了什么？
01
顶级地段+顶级规模，夯实百亿地基
在全国百亿商场中，半数以上位于一线城市，南京德基广场成为唯一跻身第一梯队且不在京沪的商场。
2025年，德基广场全年实现销售额262.4亿元，同比增长7.1%，超过北京SKP的242亿元，蝉联全国“店王”，也是全国唯一单体销售额超250亿元的商场。总客流量突破6600万人次。同年，新街口商圈在全国商圈商业力排名中位列第二，仅次于北京CBD，力压上海小陆家嘴——张杨路商圈。
一个不在北上广深的商场，凭什么能成为销售额全国第一？
首先，它不是建在商圈里，而是一出生就长在了“中华第一商圈”的新街口腹地。 新街口商圈年客流量超1亿人次，日均人流量达30万，新街口地铁站更以24个出口被誉为“亚洲最大地铁站”。早期开业时通过贯穿一期二期的负一层、地铁7号出口直达的引导动线，将每天必经的通勤人流转化为潜在客群，让香氛和精致的店铺展陈成为市民日常生活中的一部分。
其次，它不是“小体量精致空间”，而是真正意义上的超级巨舰。 一期65000平方米为骨架，二期240米高的主楼为延伸，总计31.3万平方米、其中购物中心面积15万平方米。目前，德基已汇集全球95%以上的一线奢侈品牌，涵盖Hermès、Dior双层旗舰店，Harry Winston、Graff等高奢珠宝“大满贯”，高端沙龙香氛头部品牌Frederic Malle与Kilian完成进驻。
顶级地段+顶级规模+顶级品牌矩阵，这些构成了德基的基本盘。但这种“地段+品牌”的传统优势，本身不足以让一座商场跃升为全国冠军。
02
一骑绝尘的首位度：
南京没有第二座德基
在全国格局中，德基的“首位度”堪称断层。
超一线城市往往商业高度分散——上海坐拥国金IFC、环球港、恒隆广场等多家百亿商场，客群分流明显。而德基在南京的地位是压倒性的：2025年南京引进480家品质首店，其中德基广场贡献56家零售首店，以一己之力占全市近三成；全年引进83家城市级及以上首店，涵盖全国首店12家、区域首店8家、省份首店48家、城市首店15家，这意味着几乎每4.4天就有一家首店落地。
南京新街口商圈虽然同时拥有4个年销售额超40亿元的购物中心（德基广场、新街口金鹰、南京新百、中央商场），但它们的销售额与德基之间存在着巨大的差距。
在南京，德基是唯一的重奢汇集地。在其他二线城市，高端消费往往被多个高端场域平分秋色，但在南京，所有目光都汇聚于德基。这一定位决定了它不仅能虹吸全城购买力，更能辐射安徽、江苏等周边省份的高净值客群。2024年德基客流总量中，外地客流量占比高达75%——这意味着德基已不只是南京人的德基，而是大半个华东地区的消费目的地。
但单纯依靠“首店牌”和“虹吸力”并不足以让德基对抗奢侈品消费疲软的大环境。全国前十大商场的销售额大多与2024年持平或微增，唯有德基实现7.1%的逆势增长。除了品牌矩阵，德基需要提供一种其他地方无法替代的“到店理由”——这就是极致体验。
03
极致的体验：
为什么德基让人愿意反复来？
如果把其他高端商场比作“奢侈品交易场”，那么德基更像一座“没有围墙的公共艺术馆”——而这恰恰是它让消费者不购物也愿意来、来了还想再来、来了就不想走的根本原因。
德基的空间焕新标志着高端商业由传统的“销售场”向具有情感连接与精神共鸣的“精神场”深度演进。全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平指出，德基已从一个奢侈品商场演变为一个生活方式中心，这是其能够蝉联店王的主要原因。
德基是怎样打造这座“精神场”的？
从而“洗手间”到“解忧所”——最极致的细节美学洗手间通常是商场最不起眼的角落，但在德基被彻底升维。
德基不称呼它为洗手间或卫生间，而是起了一个蕴含浓厚东方生活哲理的名字——解忧所。 “解忧所”意味着这里不只是解决生理需求的地方，更是一个让人在忙碌行程中卸下疲惫、解除忧愁的疗愈空间。
每层解忧所都拥有独立的设计主题，形成一次完整的“空间策展”：一期二楼走的是海洋灵感的蓝白流线，营造出漫步海底的平静感；一期五楼配有真钢琴演奏表演，墙面设计得像钢琴琴键；一期六楼是花园婚礼风，设有化妆台并提供反向充电功能；一期四楼是中式禅意风，以竹景配砚台、檀木香与园林小景，形成幽静的“沉思角落”；二期楼内，三楼千鸟格风简约高级，四楼金属工业风大胆反差，八楼与数字艺术界大咖Beeple联名打造的盥洗室，艺术感与文化调性拉满。有旅行博主感叹：“逛德基厕所逛了两个小时——从来没想过会把‘上厕所’变成一场艺术巡游。”
2025年上半年，德基盥洗室客流超过1000万人次，同比增长42%。在社交媒体上，“来南京一定要去德基上厕所”成为现象级内容，持续为德基带来海量的自然流量曝光。艺术装置×商业空间——融在肌理中的文化感德基不满足于肤浅的装饰，而是将艺术真正嵌入商业空间的肌理。2017年，德基在二期八楼打造德基艺术博物馆，将学术重心锁定在“金陵文脉”的挖掘上，运用AR、VR技术打造《金陵图》沉浸式互动展，“人物入画、实时跟随”，累计接待客流超120万人次，线上曝光超2.2亿人次，形成了“先看金陵图，再逛南京城”的城市级商文旅IP。
此外，广场公共区域定期更新大型艺术装置。2026年初推出的丙午马年装置中，《凌霄献瑞》身长达7.2米，灵感来源于《山海经》中驰骋西海的上古神兽。位于“亚洲最大地铁站”东北角的地理优势，让每一天的客流都能在行走中被这些艺术品环绕。
德基24h与艺术市集——突破商业的时空边界
德基通过一系列开创性的空间再造，不断延伸商业的功能边界。
德基24h突破了传统营业时间的限制，让商场深度融入城市夜间经济。夜间客流占比已从改造前不足5%提升至30%，使德基真正成为“全天候社交与消费空间”。
德基艺术商业市集采用“一楼层、一主题”的创新模式，集休闲、游艺、社交、购物于一体。2025年改造的“花园食光”区域更是大胆压缩商业面积，以7条绿植小径打造开放公共空间，将商业空间本身变成首发内容。
不仅仅是场景——极致体验如何转化为销售力
体验不是噱头，而是流量转化的引擎。当消费者对空间产生情感依赖，高端消费便不再是目的，而是体验的自然延伸。
MINISO SPACE全球首店开业首日，限定首发的WAKUKU新品IP手办发售仅2小时火速售罄。Louis Vuitton美妆全球首店配备AI试色区，首月销售额突破400万元。重装开业的劳力士江苏旗舰店，10天销售额达1200万元，同比增长93%。2025年12月年终盛典期间，多品牌主题展览结合灯光秀、抖音联名跨年活动，10天吸引163万人次客流，“吸金”12.4亿元，同比增长19%。
这些数字印证了一个核心逻辑：当一座商场的体验做到极致、让每个角落都值得打卡和分享时，消费便成为一种自发的“情绪买单”——而不是被推销的“被动掏钱”。
04
写在最后：
德基的核心竞争力是什么？
德基的成功不能归因于单一因素。它占据新街口商圈核心位置，拥有足够大的建筑面积，汇集了全球95%以上的一线奢侈品牌，在南京一城独大的高首位度下可以吸纳周边省份高净值客群。
但这些基本功只能让德基成为“区域头部”，却不足以让它登顶全国。
真正让德基实现跃升的，是它把“极致体验”变成了最坚硬的核心竞争力。王永平提到，当前商业需要精细化运营，以往只要有好地段和建筑形态就能获得客流，但现在商场必须主动联名引流、举办活动、营造氛围。德基正是抓住了这一点——当线上购物越来越便捷，线下商业的唯一不可替代性就是“体验”。
目前德基三期项目也已启动，建成后总面积将达约50万平方米，形成超级商业体。届时，德基能否进一步刷新“店王”天花板，值得持续关注。
真正的商业护城河，不是卖得有多贵，而是让这座城市的人每次路过都愿意走进去坐一坐。
一个不在北上广深的商场，恰恰提供了一个超越城市级别的品牌聚集场域与情感共鸣空间——这是德基的故事，也是中国高端商业在消费分级时代的一种可能答案。
———完———
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