城市观察 | 被高房价套牢的南京人口困局

GDP全国前十，万人幼儿园、小学生、中学生三项在线人数排名却跌到第3位以后——南京的教室空了，年轻人的梦也碎了。

GDP稳居全国第十，2025年人均可支配收入高达8.6万元，人均个税、人均可支配收入等南京均有不俗的表现，甚至是堪称耀眼的经济成绩单。

一份"倒挂"的成绩单

2025年，南京交出了一份令人生疑的人口画像：

• GDP总量：19,428.78亿元，稳居全国第十；

• 城镇居民人均可支配收入：86,320元，全国第七；

• 人均个税：3118元，全国第七

• 常住人口：957.70万人。

然而，翻开《2025年南京市国民经济和社会发展统计公报》与包括所有直辖市、省会城市及部分重点城市的基础教育统计却写着（下面幼儿园、小学、中学的在校人数均来自各地的2025年国民经济和社会发展统计公报，没有出的城市已经注明是2024年的）：

幼儿园在校人数25.76万，全国37个重点城市排名第24

万人幼儿园在校人数全国排名32

幼儿园在园：22.61万人｜小学在校：57.59万人｜中学在校：34.39万人

万人小学生在校人数全国排名31

换算成"每万常住人口在校生数"，再放入全国37个重点城市（直辖市+省会+计划单列市+重点地级市）中排名：

💡 真实排名（37城）：

• 万人幼儿园：236人 —— 第32位

• 万人小学：601人 —— 第31位

• 万人中学：359人 —— 第32位

中学生在校人数排名24

万人中学生排名32

一个GDP前十、城镇居民收入全国第7的省会，幼儿园、小学、中学万人密度全部跌到第32名左右——不仅低于武汉、杭州，被GDP更低的合肥、佛山反超，连常住人口规模相当的天津、苏州也大幅领先。南京，是37城中少子化与人口稀释最严重的东部城市之一。

外界常说南京"老龄化还不严重"，这是个危险的错觉。

南京常住人口老龄化率看似温和（65岁+约16.01%），但这靠两个特殊"稀释剂"撑着：

① 百万大学生：南京拥有逾105万在校大学生（本专科83.43万+研究生21.99万），拉高分母却不产生K-12需求；

② 外来年轻务工者：约250万外来人口延缓了常住口径的老龄化进程。

一旦剥离这两部分人，看南京真实户籍人口结构：

《2024年南京市老年人口信息和老龄事业发展状况报告》：

南京户籍人口745.90万，60岁以上190.71万（占25.57%），65岁以上137.12万（占18.38%）。

18.38%的户籍老龄化率，已超过深度老龄化标准（14%），逼近超老龄门槛（20%）。 秦淮、鼓楼老城区户籍老龄化甚至突破30%。

所谓"老龄化不严重"，是靠百万大学生和外来打工者硬生生冲淡的幻象。南京户籍人口真实的老龄化程度，已位居全国主要城市前列——少子化与深度老龄化正两头夹击。

💡 南京单人不吃不喝需24.8年才能全款买100㎡二手房，在八城中排第2高（仅次于杭州30.9年、天津27.5年）。若按夫妻双职工且有日常开销、房贷利息折算，实际凑首付或还贷周期往往超35年或需啃老——直接压制年轻家庭生育二孩、三孩的底气。

*青岛、合肥、佛山二手均价为2026年5月安居客/中国房价行情网挂牌均价；其余城市为中指院/贝壳成交均价或挂牌均价。

我们从一些指标上把南京与相近的城市做一个进一步对比。

📊对标一：GDP相差≤1000亿城市对比

🔍 核心发现：

• 南京万人小学排第31位，低于天津（608/第17位）、青岛（708/第11位），仅略高于宁波（592/第19位）；

• 南京万人中学排第32位，在四城中垫底——天津（482/第8位）、青岛（430/第12位）大幅领先；

• 南京购房需24.8年，在四城中第2高，仅低于天津（27.5年）。

• 结论：在GDP相差1000亿以内城市中，南京K-12密度排名最低或接近最低，购房压力却高居前列。高房价与低生育率形成牢固互锁。

📊 对标二：常住人口相差≤50万城市对比

🔍 核心发现：

即便控制人口规模变量——佛山（多12万）、合肥（多42万）与南京基本同量级——南京万人小学排第31、万人中学排第32，均为最末；购房压力24.8年却是最高的。

 合肥GDP仅为南京的69%，但万人小学排第9、万人中学排第11、购房仅需17.0年——以不到七成的经济产出，实现了远超南京的人口活力。

📊 对标三：长三角四城PK

• 南京全面垫底：在基础教育密度上，南京的幼儿园、小学、中学万人拥有量在四城中排名最后，且购房压力（24.8年）高居第二。

杭州虽然购房年限比南京高，但是杭州有南京没有办法超越的年薪百万及千万的造富机制：首先是早年的阿里系、网易系及直播电商网红、从25年初开始新的造富神话又出现了，那就是“六小龙”。南京没有这样的企业，南京就是一个四平八稳——大量央企、地方国企、还有高校及研究院。

• 苏州/合肥优势：苏州小学密度极高，合肥中学密度领先，两者基础教育资源的人均占有量均优于南京。

1. 高房价直接套牢生育决策

南京核心区房价长期维持2.1万～3.5万元/㎡（2026年5月全市二手均价约21,450元/㎡），购100㎡需单人不吃不喝24.8年。2025年南京户籍出生率仅约6.19‰，自然增长率仅1.04‰——基本靠机械增长（外来迁入）维持人口微弱正增。

2. 非户籍人口"不敢带娃来"

大量外来务工人员因房租高、学位竞争激烈，将子女留原籍。南京随迁子女公办就读率虽超90%，但"举家迁移"比例远低于苏州（小学94.73万中相当比例为外来工随迁子女）、东莞（82.06万）。

3. 产业偏科——"白领型流入"无法即时贡献学龄人口

南京以央企院所、软件与信创为主，主要吸纳单身或未育白领——"抢来的是人才，不是家庭"。对比苏州（制造业→夫妻工举家迁入→随迁子女多）、合肥（制造+新兴双轮→蓝白领家庭均有），南京人口结构天然"去少子化"。

• 幼儿园：在园从峰值约28万降至22.61万，近两年关停近60所；

• 小学：二孩红利消退后，2029年前后将迎来下行，部分热门校已开始缩班；

• 政策松绑：2026年取消主城四区"提前落户"和"学位锁定"——表面便民，实则是生源不足倒逼学位稀缺性消失。