八埭头回来了:从“小南京路”到15万方宅地,杨浦滨江的百年轮回.
- 2026-06-26 07:14:01
在杨浦“老土地”的记忆深处，有一块地格外不同。
上世纪七八十年代，从老北站拦下一辆三轮车，只要说一句“去八埭头”，没有一个车夫会问路。
那时的八埭头，是杨浦的“南京路”——店铺、菜场、杂货摊贩、日用小商品，挤挤挨挨地铺满了街面。街头艺人吹拉弹唱，露天棚戏锣鼓一响就围上一圈人；猴子翻跟头耍活，小热昏露天说书，测字算命的摊前也有人蹲着琢磨半天……所谓三百六十行，在此地随时可见。
但繁华终有落幕时。2005年启动拆迁，本应是一场旧改造城的宏大叙事，结果却演变成了一部横跨二十年、修修停停的恩怨剧本。
兜兜转转，2026年5月14日，杨浦区一纸控规调整草案，让这块“东外滩最硬核的地”终于等来了命运的翻篇。原规划中占地巨大的商办综合体，变成了近15万平方米的纯住宅用地。
“八埭头，这次是真的要回来了。”
01
百年八埭头
从“小南京路”到最大伤疤
从八排房子到杨浦南京路
“八埭头”这个名字，始于1908年。那一年，天主教会在今天的通北路134弄造了八排二层砖木结构的房子，用于安置附近的工人、小贩和低级职员。
在吴语中，“八埭”就是“八排”，八埭头由此得名。
民国24年八埭头街市
要说八埭头是怎么热闹起来的，得再推一年。宣统元年（1909年）后，平凉路、福禄街上的惟兴里和亚纳里等一批旧式里弄建成，八埭头以通北路为纵向、平凉路为横向的临街商铺，成了杨浦最早的商业街市。
在那个没有网购、没有商业综合体的年代，八埭头是什么概念？
百货、绸布、五金、照相、粮油、副食品、南货、当铺……几十家商户把这条十字街铺得满满当当。协泰祥绸布店、宏大鞋帽店、同保康国药号、老大同南货店、万大酱油店、万泰昌粮店、金城钟表店、康明照相馆……老杨浦人个个如数家珍。
中国近代工业的摇篮
八埭头的热闹，背后站着整个杨树浦工业带的繁荣。
19世纪末20世纪初，外商沿着黄浦江岸线开设了大量工厂——杨树浦发电厂、杨树浦水厂、怡和纱厂、英商纱厂……苏浙一带的农民纷纷涌入这些工厂谋生，杨树浦路的烟囱、机器轰鸣和工人潮汐，构成了中国近代工业史上最壮阔的一幕。
八埭头就嵌在这片工业区腹地，既是工人的生活补给站，也是整片工业区的商业心脏。
所以老杨浦人常说，没走过平凉路，就不算到过八埭头；没听过八埭头，就不算真正的杨浦人。
二十年的周折与烂尾
2005年，八埭头所在的平凉路西片区启动了拆迁。这一年，承载了几代人记忆的石库门弄堂和老商铺陆续倒下。
次年，本土开发商锺伟地产拿下了八埭头2、3街坊地块——也就是今天规划调整的主角。但让所有人没想到的是，这场看似寻常的旧改，后来竟演绎成了上海楼市最曲折的故事之一。
最初的规划野心勃勃：一个超级城市综合体，住宅、商业、办公混合开发。然而此后二十年里，方案改了又改——从以住宅为主的超大型社区，到商业占主体的前卫世界级CBD，规划做了一版又一版，却始终没有实质性推进。
早期规划方案
2015年，项目改名八埭头滨江园，总算看到了动工的曙光。2018年，项目一期开盘，均价约9.9万元/㎡，97套房源开盘当天“日光”。
当年还有个圈内热门新闻，一个女孩看了500套房子，最终选择了八埭头，我们当时还转载了内容90后的我，7个月在上海看房超过500套后买好了房
当时文章发出去，就有不少人看衰，觉得是个塔楼，觉得不可能有时间看500套，还觉得500套白看了种种……不管大家多么怀疑，我们要先说明，消息是真的，这个女孩真买这个房子了！不过后续的事谁也没想到。
2019年，二期楼王入市，均价已升至近11万元/㎡。
但也就在这时，锺伟地产的资金链开始断裂。2021年1月，项目二期全面停工，开启了漫长的烂尾期。三栋白色外立面的高层住宅矗立在杨树浦路旁，成了杨浦滨江一道刺眼的“伤疤”。
2024-2025年，转机出现。长城资产以重整投资人身份入局，并通过单一来源采购引入中海代建，负责住宅部分的施工收尾、竣工交付及物业管理。
此后，八埭头滨江园的住宅烂尾问题进入了实质性解决阶段。
02
控规大调
商办退场，15万方滨江宅地来袭
新规划的全貌
2026年5月14日，一份控规草案公示，彻底改写了八埭头地块的命运。
此次调整的核心内容是 “一分为二、商改住、增配套” 。原03A1街坊被新规划的景星路（红线宽度16米） 一分为二，拆分为03A1和03A2两个街坊。
两幅新增住宅用地的具体指标如下：
03A1-05地块：靠近大连路一侧，用地面积29100㎡，容积率2.39，限高80米。这块地更靠近4号线杨树浦路站和绿地，预计建成20多层的高层住宅。
此外，05地块的西面，04地块还规划了约2,527平方米的公共绿地。
03A2-02地块：面积更大，34046㎡，容积率2.3，同样限高80米。这块地西侧紧邻已建成的八埭头滨江园，前有商务楼宇遮挡，江景视野会比05地块稍打折扣。地块内规划了养育托管点和老年活动室。
03A2-01地块：保留少量商业用地，占地约9,234平方米，将配置邮政支局、酒店、菜场和地下停车场。
据测算，此次调整后，该区域将新增住宅建筑面积约14.8万平方米，而保留的商业建筑面积仅约1.01万平方米。
这意味着，原本的商办综合体蓝图彻底退场，取而代之的，是一个“滨江高端住宅+特色街区商业+口袋公园”的全新格局。
为什么是“东外滩最硬核的地块”
要说这块地的含金量，几句话就能说明白。
第一，位置过于硬核。 地块位于杨浦内环内，直线距离黄浦江仅约300-400米，高区可饱览陆家嘴、北外滩、外滩的“浦江金三角”景观。在上海核心区土地资源日益枯竭的当下，这样的地块几乎是“绝版”级别。
第二，交通极其便利。 03A1-05地块距离4号线杨树浦路站直线仅约100米，几乎可以说是紧挨着地铁站。往北步行约700米可换乘12号线大连路站，再往北还有18号线，三轨环绕。
此外，北横通道、大连路隧道、江浦路隧道构成了快速路网，跨过大连路就是虹口区，到北外滩，比如来福士、白玉兰广场都很便捷。
第三，产业和配套全面兑现。 杨浦滨江南段已经集中引入了美团、B站、抖音、中交、中建、西门子中国等数字经济头部企业及跨国企业总部，未来将新增约270万平方米商办体量，汇聚数万名高净值产业人才。
商业配套方面，周边已有东方渔人码头、百联滨江广场，再往北辐射北外滩来福士和白玉兰广场，高端消费和日常烟火气兼备。
可以说，这可能是杨浦滨江未来几年里，地段最纯粹、综合条件最优的住宅地块，没有之一。这也是为什么有业内人士直言：“这次商改住，不仅是东外滩断供多年后的补货，更是八埭头沉寂多年的史诗级重启。”
03
产品怎么走
谁来做，面积要不要差异化
回顾一下：之前的“八埭头滨江园”什么样
八埭头滨江园的三栋住宅，产品定位非常清晰——纯改善以上的住宅。
一期（2018年） ：推出95套房源，户型涵盖110-135㎡两房、147-240㎡三房。
二期（2019年） ：推出124套房源，主力户型为131-158㎡两房、175-198㎡三房，以及少量307㎡四房。
当年一期均价约9.9万/㎡，二期均价约11万/㎡。三栋楼中，最矮的1号楼已交付，2号楼（楼王）已售因烂尾尚未交付，3号楼未出售，目前已由中海代建推进收尾。
周边行情参考什么水平
要预判新地块的定价和产品方向，需要参考两个标杆。
首先是中信泰富·外滩道，两个项目一街之隔。目前在售均价约13.88万元/㎡，主力面积120-190-220㎡，总价起步约1400万元，根据网络数据统计，截至去年年底，去化9成。这个项目是八埭头功能核心区内目前唯一的新盘，也是新地块最直接的竞品对标。
再次是八埭头滨江园自身的二手房价值体系。1号楼虽然已交付，但由于整个项目常年烂尾带来的口碑影响，目前市场价格缺乏一个有说服力的二手标杆。
但随着中海推进住宅交付收尾，以及整个地块的商改住方案落地，市场信心有望在交付后逐步修复。
综合来看，业内普遍认为新地块未来的单价可参考13-15万元/㎡区间，具体还要看产品差异化和入市时机。
户型策略三选一：大户型、小户型，还是差异化？
新地块共计约15万方住宅体量，如果按户均120-150㎡计算，预计可供应1000-1250套左右的高层住宅。在这样一个大体量的供应面前，产品策略的选择至关重要。以下三种方案各有优劣：
八埭头滨江园二期部分户型图
方案一：纯大户型豪宅定位（主力180-200㎡）
每套控制在180㎡以上，总供应量控制在800套以内，稀缺属性凸显。优点是产品纯粹，同时可以最大化江景溢价和单价天花板。
缺点是总价门槛高，去化压力大，与中信泰富·外滩道的主力面积段（100-220㎡）形成正面消耗竞争。
方案二：全小户型为主（主力100-120㎡）
这个方向主打“滨江入门豪宅”，用更低总价换取流速。
优点是更适配滨江数字产业年轻高净值人群的需求，总价可控，去化快，风险小。
缺点是将近15万平方米的体量全部走小户型，可能和周边项目形成价格战，同时会拉低地块作为“杨浦内环滨江绝版宅地”的整体定位。
方案三：差异化大小户型混合（120-150㎡主力 + 180-220㎡楼王）
这可能是最接近市场实际情况的策略。
具体来说，05地块（近地铁、近绿地）可配置更多中小户型（120-150㎡），承接年轻高端客群和投资需求；
02地块（面积更大、江景稍弱）可走中大户型（150-180㎡）甚至更大面积（200-220㎡），打造纯粹的改善型产品。
两幅地块之间以景星路分隔，定位可各有侧重，形成互补而非竞争。这种方案的灵活性最强，既能保障去化速度，又能预留足够的产品溢价空间。
综合目前的区域客群构成——杨浦滨江数字经济总部集群带来的高薪年轻客群，叠加内环滨江传统的置换改善客群，我认为方案三的差异化混合策略最可行。
中信泰富会来吗？
市场上有一个流传已久的说法：新地块的潜在最大买家，是中信泰富。
这个推测并非空穴来风。中信泰富在八埭头核心区已经布局了多个项目，外滩道是该功能核心区唯一的在售现代高层住宅，还有3个风貌地块。
如果再拿下这两幅新增宅地，不仅能把区域产品的市场份额全部收入囊中，还能实现产品和价格体系的整体统一把控。
更重要的是，中信泰富在杨浦滨江已经形成了显著的先发优势和品牌认知。
从中信泰富的产品特点来看，有几个值得关注的标签：
第一，“一梯一户”几乎成了它的标配。外滩道全系产品均配置独立电梯厅，“增加至少5-8平米的可利用面积”，在120平方米户型里实现一梯一户，这在上海市面上极为罕见。
第二，中信泰富在2025年底发布了“WELLNESS好房子体系” ，强调归家仪式感、5分钟生活圈、耐久环保立面等理念，在健康住宅赛道上形成了差异化标签。
中信泰富地产好房子体系发布
第三，低密度偏好明显。外滩道的容积率仅2.0，“3.15-3.3米的层高远超同区域标准”，“大面积玻璃幕墙+铝板弧形立面”等品质细节也体现了其中高端产品线的执行力。
如果中信泰富拿下新地块，产品策略几乎可以确定几点： 全系一梯一户配置会延续；主力面积段大概率在120-180㎡之间，形成120三房、150-160四房、180-200楼王的产品梯级；
对新地块和已售的外滩道进行差异化定位——新地块靠近地铁和绿地、拥有一线江景，产品配置和价格上都会比外滩道更高一个台阶；02地块的前排江景稍微受限，可能主攻中大户型改善客群，形成两盘互补而非竞争。
更重要的是，中信泰富在外滩道项目上已经证明了它在这块区域的产品力和操盘能力。截至2026年5月，外滩道销售情况良好，部分高区房源已售罄。一个成熟的操盘者，最稀缺的不是钱，而是对区域的理解力和品牌积淀——这两点上，中信泰富的领先优势都相当明显。
说在最后
从1908年的八排砖木房子，到2026年的15万平滨江高端住宅——八埭头用了118年，完成了从“小南京路”到东外滩地标的漫长轮回。
这背后，是杨浦滨江从工业锈带到“世界客厅”的城市跃迁，是商办退场、居住回归的城市反思，也是一个老街区通过控规更新获得的第二次生命。
至于最终谁将拿下这“黄金两块地”，产品又会做成什么样，让我们静待尘埃落定的那一刻。
入群注明：群名称
