徐州一中南这地块,折腾数年终落地,徐州地铁接手后前景如何?

     最近徐州新城区有个好消息：一中南CD地块终于要动起来了！徐州市公共资源交易平台刚发了这个地块的规划设计拟中标公告，2月份就要正式招标，意味着这块闲置4年的地终于要开工建设了。

      说起来这地块也挺波折，2021年第一次被新城区国资公司拿下，本来要建长租公寓，结果公示后就没了下文，硬生生搁置了好几年。直到2025年12月，徐州地铁集团接盘，成立了专门的置业公司负责开发，这才让地块“起死回生”。

      从规划来看，这块地不算小，总占地约3.67万平方米，能建5.24万平方米的房子，分C、D两个区域，容积率都在1.01-1.5之间，最高只能建54米，妥妥的低密社区配置——要知道现在新城区新建楼盘容积率大多在2.0以上，这种低密地块可是稀罕货。C区主要建住宅、商业和办公，D区更贴心，还加了社区卫生服务中心和养老院，生活配套算是考虑得挺周全。

       再说说大家最关心的位置，这地块在新城区峨眉路北、汉风路东，属于核心居住区。周边3公里内学校就有，青年路小学新城区分校、徐州一中这些名校都在附近，家里有孩子上学的不用愁；交通也方便，离最近的一中南地铁站不远，还有公交站，不管是坐地铁还是开车，出行都顺畅；买菜逛街也方便，绿地缤纷城、招商花园城这些商场，还有很多超市，日常购物足够用；看病也不用跑远，徐州市中心医院新城分院就在周边，生活便利性拉满。而且旁边就是成熟的梵顿公馆社区，生活氛围已经很浓了，不用等新区慢慢配套。

       不过买房得看竞品，新城区现在的楼市情况有点分化。先看周边二手房，梵顿公馆成交均价大概1.1万/㎡，以大户型为主；稍微远点的招商雍华府，二手房均价都到1.8万/㎡左右了，次新房价格更坚挺。新房方面，板块内已经很久没有低密产品供应了，最近新城区出让的三块地中，汉风一中西A地块主打学区，楼面价6000元/㎡，瞄准的是“孟母”家庭；美的广场东南A地块楼面价4701元/㎡，有地铁和商业加持，和万科昆吾、昆仑樾这些在售楼盘竞争，均价大概1.4-1.7万/㎡。而一中南CD地块楼面价5430元/㎡，主打低密改善，刚好填补了市场空白，竞争对手不算直接。

      至于未来前景，优势和挑战都很明显。优势方面，首先是低密稀缺性，在新城区普遍高容积率的当下，1.01-1.5的容积率能打造洋房这类高品质产品，对“住腻了高层”的改善家庭吸引力很大；其次是地铁国企开发，徐州地铁集团有实力，烂尾风险低，而且地铁盘本身就比普通楼盘保值；再者配套成熟，不像远郊新区要等好几年配套落地，买了就能享受现成的资源。从价格来看，5430元/㎡的楼面价有足够利润空间打造品质产品，未来定价大概率会对标梵顿公馆，稍微高一点也合理，预计在1.2-1.5万/㎡左右，性价比不错。

       但挑战也不能忽视，现在徐州楼市整体在分化，新城区非核心区域跌幅不小，虽然这地块在核心区，但整体市场大环境偏冷，投资客已经退场，主要靠自住需求支撑；而且徐州地铁之前开发的楼盘，有业主反映物业一般，后期如果物业服务跟不上，可能会影响口碑；另外，改善客群对产品细节要求高，户型设计、园林景观、得房率这些都得做扎实，不然很容易被竞品分流。

     总的来说，一中南CD地块的前景属于“稳中向好”，适合自住改善的购房者。它的低密属性和成熟配套是核心竞争力，在市场分化的大背景下，这种有稀缺资源加持的楼盘抗跌性更强。只要徐州地铁集团把产品品质和物业服务做好，凭借低密优势和核心地段，大概率能在新城区楼市中站稳脚跟，成为改善家庭的优选。

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