在南京江宁禄口街道，建筑面积超100万方、住户逾7000户的博恩花园（又名翠屏城），始终是楼市与业主自治领域的“流量焦点”。从2023年怒斩盘踞十年的老物业，到2025年追回771万公共收益震惊业界，这个超级大盘的每一步动作都牵动着1.5万常住人口的神经。而2026年1月21日业主大会的表决结果，更是将事件推向新的高潮——刚服务两年多的保利物业未获续聘，公共收益50%按户分红的方案高票通过，一场关于业主权利、物业履约与小区治理的硬核实践，正在这座超级大盘激烈上演。
一战成名！771万公共收益的“失而复得”
博恩花园的业主自治之路，始于一场对公共收益的“主权争夺战”。2016年起，前期物业江苏万园物业接管小区后，利用4825个地下车位、1994个露天车位及公共区域广告、场地租赁等资源，产生了巨额公共收益。但这些本应归属业主的“共有财产”，却被物业公司长期“暗箱操作”——不仅未按规定公示明细，更擅自动用收益填补自身开支，仅2022年二季度就有10万元公共收益被用于发放车库管理人员工资。
2021年业委会成立后，业主们的权利意识被彻底唤醒。依据《民法典》第282条“利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后归业主共有”的明确规定，业委会于2023年5月7日召开业主大会，果断解聘万园物业，并正式启动公共收益追讨诉讼。这场历时近两年的维权之战，堪称业主自治的“教科书级操作”：业委会委托第三方会计师事务所专项审计，锁定1224万余元公共收益总额；面对万园物业“仅应返还238万”的抗辩，法院明确驳回其“物业费欠费抵扣”“员工离职补偿冲抵”等无依据主张，最终在2025年11月作出终审判决，判令其返还771万余元及利息。
2025年11月25日，当771万全额到账的消息传遍小区，博恩花园业委会一举成名。这场胜利不仅为业主讨回了真金白银，更打破了“物业侵占公共收益难追责”的行业怪圈，印证了法律对业主共有权利的坚实保障。
分歧难解！保利物业为何没能留住7000户业主的心？
在解聘老物业的同时，博恩花园业主大会同步选聘了保利物业，这份为期三年的物业服务合同，本被寄予厚望。然而短短两年多后，双方的合作便因核心诉求分歧陷入僵局。业委会在履约监督中发现，原合同条款存在诸多歧义，亟需完善“车位费用约定、公共收益返还及物业行为约束条款”等关键内容。
多次沟通中，双方的矛盾逐渐公开化：业委会要求明确公共收益的结算与返还机制，确保业主共有财产不被侵占；而保利物业仅同意对空置房实行7折物业费优惠，拒绝结清相关公共收益。雪上加霜的是，2025年12月，业委会收到业主反馈，保利物业合作的保洁人员因欠薪堵门讨薪，且此类事件并非首次发生，街道劳保所、物管办多次介入仍未根治。业委会随即发出整改函，直指保利物业“人员管理及协作单位监管存在严重疏漏”，但双方未能就核心分歧达成共识。
当协商无法破局，业委会再次将决定权交还业主。2025年11月至2026年1月，涵盖五大议题的业主大会正式启动，其中“是否续聘保利物业”“公共收益分红”成为最受关注的焦点。7000户业主的投票，既是对当前物业服务的“大考”，也是对业主自治权利的再次践行。
业主做主！分红通过+新聘物业，超级大盘的自治底气
2026年1月21日，表决结果公告的发布，给出了明确答案：业主大会未通过“续聘保利物业并按原合同续签”的议案，同时授权业委会以业主大会选聘方式寻找新物业服务人；而“对往年应返还公共收益的50%按户分配”的方案，以压倒性优势获得通过。根据规划，每户业主将获得500余元分红，剩余50%公共收益将用于小区公共设施维修与升级，这一分配方式早在2024年就以97.92%的同意率通过业主大会决议，充分体现了业主的共同意志。
值得关注的是，博恩花园的业主自治并非“一时冲动”。从追讨公共收益时的“审计+诉讼+公示”全流程透明，到重大事项均通过业主大会表决，业委会始终坚持“阳光运作”——每季度公示公共收益收支，邀请第三方审计，重大项目实行“预算项目制”，通过公开招投标选择服务方。这种专业、规范的自治模式，让7000户业主的集体诉求得以凝聚，也让小区治理始终走在法治轨道上。
这场持续三年的小区治理风波，早已超越单一事件本身。它撕开了物业行业的痛点：公共收益的“权属模糊”、物业服务的“履约缩水”、业主与物业的“沟通壁垒”，仍是许多小区的共同困扰。而博恩花园的实践给出了破局思路：合法成立的业委会是业主维权的核心力量，法律是守护共有财产的坚实后盾，而“业主做主”的民主决策机制，是小区治理的根本保障。
771万公共收益的追回，是权利意识的觉醒；对保利物业的“不续聘”，是对服务质量的较真；公共收益分红的落地，是自治成果的共享。南京博恩花园的故事，正在给所有小区上一堂生动的“自治课”：小区不是物业的“自留地”，而是业主的“共同家园”，当7000户业主拧成一股绳，用法律和规则捍卫权益，就能书写属于自己的“幸福答卷”。
接下来，新物业的选聘即将启动，博恩花园的业主自治之路仍在继续。这场超级大盘的治理实践，还将带来哪些启示？欢迎在评论区留言讨论，一起关注业主权益的守护与小区治理的未来！
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