最早关注南京金陵长乐坊，是因为文和友的高调入驻！

然而，时过境迁，2亿投资的广州文和友如今已经关了！开业近5年的深圳文和友不知道能坚持多久，空铺率高达70%以上！

如今，开业不到一个月的金陵长乐坊又关了！

2026年3月16日，南京老城南核心区位的金陵长乐坊发布公告，宣布“自2026年3月16日起，金陵长乐坊将正式结束试营业阶段，进入闭店休整提优期”。

这是该项目在试营业不到一个月内的第二次停业（2月28日因“设备维护”暂停营业一天）。

这个被寄予厚望、定位为“华东地区首家沉浸式大明文化空间”的文商旅综合体，为何频频按下暂停键？长乐坊到底怎么了？

01.

从数据上看，金陵长乐坊的试营业无疑是成功的。

2月19日（大年初三）试营业启动，前三日客流总量突破22万人次，开业首日销售额超过300万元。

整个试营业期间，12天累计接待70万客流，实现近2500万元营业额。

春节假期日均客流量达10万人次，双休、节假日平均日客流五六万人次，平日也有3万人次。

项目地处夫子庙与老门东之间的文旅中轴线，总投资2亿元，建筑面积4.02万平方米，由南京针织内衣厂老厂房改造而来，前身是沃尔玛超市。

项目以“明代书生泛舟赴考”为故事主线，从一层渡口启程，经魁星阁祈梦、跨龙门桥鱼跃，至金陵宫演艺空间及五楼屋顶花园，完整串联起赴举、殿试、金榜题名的文化动线。

然而，光鲜数据背后，问题早已浮现。

开业初期，社交平台就出现大量吐槽：不好停车、动线混乱、空铺太多、人挤人、NPC太山寨……试营业首日，长乐坊官方小红书就专门发了“道歉贴”，称“因为现场人流过大、活动细则宣传不够清晰”而对试营业首日购买通关文牒的所有顾客进行全额原路退款。

02.

其实，停业背后是由多重原因导致的！

首先就是物业条件先天不足！

作为由沃尔玛商超爆改而来的商业体，长乐坊的物业条件存在诸多先天短板。整体仅4万平的小体量，相较于大型文旅综合体，内容丰富度天然受限。

原址为商超物业，层高、纵深、公共空间布局均为传统商超设计，虽可通过局部改造提升展示效果，但无法从根本上解决空间局限性。

文旅项目的核心吸引力在于松弛感、休闲感的营造，而长乐坊受限于空间布局和体量，难以打造出开阔、舒适的休闲体验空间。

其次，明朝文化特征的模糊与稀释

尽管项目以“大明文化”为IP，但实际体验中文化特征却显得模糊。有游客反映，“业态混乱，招商没有特色，感觉更像是把夫子庙周边的小品牌都集合到了室内”。

穿梭在汉服、非遗工坊等雅致的店铺间，转身却是腌菜、臭豆腐等店面飘出的刺鼻气味，让人直呼违和。

更令人尴尬的是，那些本应循剧情与游客互动的NPC，不少竟在打卡点位上自顾自地玩着手机。游客循着古色古香的阶梯登上二楼，迎面而来的却是一家现代化奶茶连锁店的门头，游览的沉浸感瞬间大打折扣。

最后，也是被吐槽最凶的，就是招商品牌同质化严重

长乐坊引入超200家特色品牌，其中超过50%为首次进入南京商场，涵盖文化服饰、妆造旅拍、非遗百工、金陵美食等八大业态。然而，实际招商却陷入同质化困局。

项目招商围绕差异化场景、核心区位、高租金门槛三大核心展开，试图通过高租金门槛筛选出具备高抗压能力的商户。

但商户模型面临多重考验：极致面积+高翻台+平价的模型极度依赖持续客流；品牌溢价+体验+高客单的模式需要体验内容持续创新；而与项目无适配模型的“流量依赖型”商户，一旦流量下滑将最先被淘汰。

现场调查发现，能够实现消费变现的主要是一些小餐饮及小文创产品，坊内设置的沉浸式古风演艺空间、VR沉浸探索体验展等真正对标大明文化主题的项目却鲜有人问津。

部分商家证实，店铺目前“吸睛”却不“吸金”，解决“变现难”是当前迫切挑战。

03.

金陵长乐坊与长沙文和友有着千丝万缕的联系。

长乐路132号地块原计划建设南京文和友，2022年立项，但最终改为金陵长乐坊，文和友以股东身份参与。这种关系让长乐坊的命运与文和友的异地扩张困境产生了微妙共鸣。

文和友在广深的溃败堪称前车之鉴。2020年7月，投资2亿元、占地5000平方米的广州超级文和友开业，首日排号近3000桌，但2025年2月租约到期不再续约。深圳文和友2021年4月开业，占地2万平方米，首日排号超5万，但后续经营困难，空铺率最高达70%。

文和友CEO冯彬事后坦言：“我们最大的反思是我们不够自信、是摇摆的。我们在广州吃的最大的亏，在于想做广州当地文化的同时，又舍不得把湘菜丢掉。”

这种“文化摇摆”的致命误区——在“文化移植”与“本地融合”间犹豫不决，让文和友既没有把广深文化做到极致，也没有坚守长沙文化的独特性，最终沦为“四不像”的文化杂糅体。

长乐坊似乎也陷入了类似困境。项目试图深挖南京的明朝文化，以《南都繁会图》作为IP构建文化消费场景。但实际运营中，文化表达不够坚定，商业元素过度侵入，导致“出片”有余但特色不足，难以积累“回头客”。

04.

长乐坊还有一个特殊的地方，它不是纯粹的民营独立投资的！国资介入带来很强的约束性，且项目对流量形成高度依赖。

2亿元的投资需要持续的高客流支撑，但是试营业期间的超预期人流反而又暴露了项目的承载能力短板。

大家知道，沉浸式商业的核心壁垒在于“资产专用性”，入驻商户必须与特定文化建立高强度的绑定关系。用臭豆腐、鸡蛋灌饼等流水线餐饮填充古典外壳，本质上是在透支文化IP的商业信用。

作为重点文旅项目，文化不是一块用来引流的背景板，而是重塑供应链的底层逻辑。长乐坊需要建立严格的业态准入负面清单，让每一杯奶茶、每一份小吃都尽可能披上“明朝特供”的定制外衣。

当消费者在这里买到的商品具有极强的不可替代性，“出戏感”才会被有效剥离，商业空间才能真正夺回场景议价权。

05.

长乐坊的再次停业，公告称将对“灯光系统、导视系统、演出内容及NPC体验等进行全面优化升级”。但这显然不仅仅是技术层面的修补，而是一次从空间到服务的全方位升级。

我们相信，长乐坊在这次停业期间要优化升级的不仅仅是公告里提到的内容，而应该是一次从空间到服务的全方位升级，因此恢复营业的时间可能也不会很快。

毕竟，长乐坊承载着老城南的特殊期待。这里曾经是南京针织内衣厂，后来变成“好又多”和“沃尔玛”超市，陪伴着老城南人们的市井生活。如今的长乐坊，延续了这里的生活叙事。

处在夫子庙与老门东之间，长乐坊用大明文化主题把“天下文枢”与“明清市井”连接起来，让文化与市井在地理上形成一条连贯的脉络。可以说，长乐坊也是作为城市文化和空间延续性的一部分而诞生的。

正是因为长乐坊在老城南这片区域的城市空间、文化脉络和生活变迁中的位置，人们才对它有如此热切的期待，希望它以完美的姿态，变成老城南的一处文化和生活地标。

老城南值得一座更好的长乐坊。

纵观国内成功的古代文化主题商业，成功之处都在于将古代与现代、文化与生活结合得恰到好处，同时也有着非常舒适的沉浸式体验感。

长乐坊的闭店休整，正是为了以更成熟的姿态，迎接老城南的这个春天。毕竟，真正的文化地标，从来不是一蹴而就的。

长乐坊，值得期待！大明文化空间即将再次绽放！