疯抢90轮,溢价50% !谈一谈今天南京土拍的4个特点与楼市大背景

今天上午，地产股大涨，万科涨停。

刚刚，南京土拍也爆了，6幅宅地全部成功出让，民企拿地热情显著回升，其中，孝陵卫G16地块竞价高达90轮，最终被杭州北谷拿下，溢价约50% 。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，今天的南京土拍呈现出4个方面的特点：

1、民营企业活跃。今天拿地的北谷、金基、中堃等均为民营房企，占据半壁江山，参与竞拍的市场化房企接近10家左右，说明南京土拍市场正在逐步摆脱高度依赖平台托底拿地的时代，市场化房企拿地和拿地后的市场化开发模式，正在推动南京楼市市场化程度的不断提升。

2、主城热点小而美地块受追捧。去年以来的珠江路、龙江、城南等多个主城小而美地块被疯抢，今天的孝陵卫G16地块更是登峰造极，竞价轮次和溢价率都创了近年新高。

3、房企拿地的逻辑始终坚持市场第一、风控第一。市场风险小、利润又保障的好地，有好地就拿，哪怕是抢也值得。没有宁愿等待，绝不冒风险为拿地而拿地。市场化房企的拿地操盘逻辑，始终坚持市场化第一。

4、土地市场分化依然高企。今天土拍6块地，只有1块溢价成交，其余5块均底价成交，冷热明显分化。一方面是楼市回暖高度分化的结果，大部分板块回暖趋势和延续性并不明显；另一方面也说明房企对后市预期依然保持高度理性，远没到乐观的时候。

不止南京，近期全国核心城市土拍热度飙升，一线城市豪宅市场同步走强，优质资产迎来集中爆发期。

土地端，北京、上海、杭州、苏州等城市核心低密地块遭激烈角逐：

——北京丰台蒲黄榆地块165轮鏖战，民企高溢价拿地；

——上海闵行宅地经136轮竞价、溢价40.72%成交，虹口地块楼面价破10万/㎡；

——苏州金鸡湖地块登顶江苏楼面价地王，楼面价为68920元/㎡，溢价率30.04%；

——杭州北干西地块竞价49轮，成交楼面价28419元/㎡，溢价率42.09%。

市场端，深圳豪宅市场热度爆表，顶豪项目 “日光” 成常态：深圳中信信悦湾302㎡海景大平层半小时售罄，单价近40万/㎡。

10余家房企争抢，竞拍90轮，溢价50%

南京小而美宅地抢疯了

目前孝陵卫新房只有紫金和旭府、绿城云庐两个楼盘。就在刚刚，持续霸榜区域销冠的绿城云庐重磅宣布：即日起，绿城云庐全部房源优惠折扣回收2%。

绿城云庐属于绿城顶级产品系“庐系”，是全国十大顶豪产品系之一。项目容积率仅1.05，建筑限高24米，规划打造洋房+联排别墅的纯低密社区，最高仅7层，居住更加纯粹，放在整个主城市场，都是碾压级的。

绿城云庐 别墅 实景图   

绿城云庐3层联排别墅产品，全部仅43套，面积段为294-385㎡，产品力拉满。

有天有地有地下室，超多赠送，超级满足。地上三层，地下2层的结构。空间自由，私密性拉满。

一楼带超大庭院，二楼、三楼带南北错层多重空中露台，实际得房率超200%。

居住体验全方位升级，项目别墅全部为3-4低密联排，户数精简，且边户超多，空间阔绰，显著优于常规多联产品；南向面宽高达10-12米，更接近独栋，叠加全落地玻璃的立面，采光面成倍拓展，大幅提升观景与居住舒适度。

品质站上新高度，立面取法金陵画派风骨，选用贝金米黄石材+仿贝金米黄石材铝板+大面积LOW-E超白玻璃搭配浅香槟铝板和深棕色金属线条，采用高等级的单檐歇山顶形制、穿孔金属装饰等，刷新城东人居的天花板。

项目7F四代洋房建面约122-183㎡，享独立空中花园。就在近期，项目约183㎡大平层洋房推新，再次引爆市场关注。

作为紫金山南近10年难得一遇的大平层户型，四开间朝南，南向双套房，拥有高层看山视野、约6米大横厅、9米南向观景双阳台、中西双厨+独立岛台设计等核心亮点，尤其是183㎡户型的偶数层，创新打造北侧空中花园入户，将厨房与北露台彻底打通，最大程度保护了楼上下住户的私密性和安全性，同时又获得了入户露台的独特情趣空间和不一样的生活体验。

项目还引入分户式六恒科技系统，厨电高配AEG六件套，品质和审美都引领潮流，受到主城高端改善客户的高度认可。

另外5幅底价成交↓

江心洲岛中G17地块：南京中堃置业有限公司&南京智慧绿岛开发建设有限公司拿下，地块容积率仅1.05，根据地块投资开发协议，该地块将打造高端居住社区，需现房销售。

燕子矶新城G18地块：被润来集团+金基集团拿下，这是全市推出的首幅“抬板社区”试点地块，紧邻地铁1号线吉祥庵站，容积率1.3。地块西低东高，自然高差约6米，该地块规划条件明确，在结合土方减量化、合理设计方案的前提下，地下室非掩埋沿街部分的停车功能部分可不计入容积率。

城北兴智中心片区G19地块：被南京经东置业有限公司拿下，地块紧邻在建地铁6号线，未来可实现与主城、河西等区域的快速连接，通勤便捷。容积率1.8，起拍楼面价11019元/㎡。

江宁滨江G20地块：被南京滨盛置业有限公司拿下，地块临近宁马S2号线滨江开发区站，容积率1.8，起拍楼面价5442元/㎡，宜打造低密度的住宅社区。

江宁科学园G21地块：被南京苏城地产集团有限公司拿下，地块邻近5号线科宁路站、1号线天印大道站，容积率1.8，起拍楼面价11507元/㎡，老旧小区密集，改善需求明确。

京沪苏杭集中爆热

一批民企开始大胆拿地

不止南京，近期全国核心城市土地市场热度全面抬头。北京、杭州、上海、苏州多城集中供地接连爆出高溢价、多轮竞价、刷新纪录的情况——

北京：核心地块激烈争抢，民企突围拿地

5月26日，北京2宗涉宅用地总成交金额18.866亿元，丰台区蒲黄榆地块最终经过165轮竞价，由河北民企河北鑫界以总价10.476亿元竞得，成交综合楼面价52810元/㎡，住宅楼面价62220元/㎡，溢价率16.4%。

杭州：品质宅地高溢价成交

同一天，杭州出让2宗宅地，分别位于西湖区转塘、萧山区北干西单元。两宗地块均为全市住宅品质提升试点项目，其中北干西地块共吸引15家竞拍主体报名，成为了萧山区近一年参拍单位最多的地块，最终经过49轮竞价，由滨江集团以总价24.3亿元竞得，成交楼面价28419元/㎡，溢价率42.09%。

上海：刷新年内溢价纪录

5月28日，上海2026年第四批次住宅用地集中出让正式开拍。首日出让的三宗涉宅地块全部顺利成交，总成交金额达61.26亿！

作为本批次最受关注的内环内地块，虹口区C080301单元hk306-08地块（嘉兴路街道地块）吸引了多达12家房企（或联合体）参与竞拍！经过63轮激烈竞价，最终由上海城投置地（集团）有限公司以19.3亿元成功摘得，溢价率35.63%，成交楼面价约10.85万元/㎡！

下午出让的闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块（浦江镇地块）将现场热度推向高潮。该地块凭借其低容积率（1.05）和成熟的板块配套，成为多家房企争夺的焦点。

经过136轮漫长竞价，大华集团（上海华杨房地产开发有限公司）以36.55亿元竞得，溢价率高达40.72%，成交楼面价约4.36万元/㎡！刷新了今年上海土拍的溢价率纪录。该地块还触发了高品质建设标准竞拍，未来住宅装修标准将不低于4000元/㎡!

苏州：金鸡湖地块登顶江苏楼面价地王

今日（5月29日），苏州金鸡湖右岸绝版宅地正式拍出，开拍前有7家房企报名，限时竞价环节开启前，已有3轮报价。最终，经过74轮竞价，地块由中海发展（苏州）有限公司竞得，成交总价16.88亿元，楼面价为68920元/㎡，溢价率30.04%。今日成交地块的楼面价，不仅是苏州新地王，更是再次刷新江苏省最高楼面价纪录！

纵观这一轮多城土拍行情，市场特征非常鲜明，不再是以往国企、央企包揽拿地的单一格局。

本轮高热地块中，民企身影频繁出现且斩获颇丰：河北鑫界拿下北京核心地块、滨江高溢价拿下杭州优质宅地、大华强势摘得上海年度热度地块。头部及区域优质民企主动出击、高价拿地，足以说明房企对核心城市优质地块的价值认可度大幅回升。

最高总价超2亿

一线深圳2大豪宅日光

5月23日，深圳两大豪宅项目同时加推，双双日光。其中信悦湾一套顶层复式备案单价逼近40万元/㎡，更是刷新了市场认知。

深圳湾的中信城开信悦湾：开盘半小时售罄，连总价超2亿元的顶复也被选走。

此次中信城开信悦湾共推出78套建面约302㎡海景大平层，及1套建面约519㎡顶层复式产品。项目备案均价20.83万元/㎡，总价5150万元起步，其中顶复备案单价更是高达39.86万元/㎡，总价超2亿元。

中信城开信悦湾由央企中信城开打造，整个项目占地4.41万㎡，总建面约31.63万㎡，涵盖住宅、商业、顶奢酒店及办公业态。2025年12月，中信城开信悦湾首开，当时开盘2小时销售额突破100亿元，刷新了深圳高端住宅去化记录。

二是，宝中的深圳观潮：40套豪宅在线上直接抢空。

本次项目加推1栋8单元40套房源，主力户型为建面约198㎡和257㎡改善四房，备案均价14.68万元/㎡，备案总价2827-3850万元，采用线上选房，开盘半小时即售完。

深圳观潮，是宝中豪宅天花板，其地处宝中核心区，周边商业、文化地标云集，与欢乐港湾仅一街之隔。项目由招商、华润联合打造，占地约4.25万㎡，总建筑面积21.63万㎡，共规划11栋住宅，容积率仅3.41。

今年4月26日，深圳观潮首开，当日去化率达95%，斩获销售额60亿元。

业内人士认为，高端市场的热销，首先验证了核心地段稀缺资产的价值韧性以及顶层购买力的稳固与果断。同时，楼市分化格局也进一步凸显，核心区域的稀缺高端住宅，仍然是资本青睐的优质标的。

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