5月28日，《城市更新“十五五”规划》发布，存量资产有望被盘活，房地产行业迎来重大利好。

受此影响，今日（5月29日），地产股集体爆发：万科A盘中直线拉升涨停，时隔半年再次封板。绿地控股同步涨停，招商蛇口、保利发展涨超4%。港股碧桂园盘中涨超30%，融创中国一度涨超20%，旭辉集团、世茂集团、正荣地产涨幅均超10%。

聚焦江苏来看，今日，苏州一宗住宅用地经过74轮报价，以68920元/㎡的楼面价，创造了新的江苏省楼面地价纪录；同日，南京举行新一轮土拍，成功出让6幅宅地，中堃、金基等民企主动抢地、重仓押注，风头正健。

68920元/㎡

江苏新“地王”诞生

今日（5月29日）上午10时，苏州园区金鸡湖湖东1宗住宅用地开始限时竞价，该地块在挂牌期有3轮报价，参与竞拍的房企有金茂、绿城、建发、招商、中海、建屋、保利发展等。

正式开拍后，竞争激烈，地块迅速加价，其间多次出现1000万、2000万跳价。最终地块经过74轮报价，由中海发展（苏州）有限公司竞得，成交总价168836万元，楼面地价为68920元/㎡，溢价率30.04%，创造了新的江苏省楼面地价纪录。

近十年江苏“地王”变化情况如下：

2016年5月13日，葛洲坝（今能建城发）以45213元/㎡楼面地价拿下南京河西南部一宗宅地，成为彼时江苏省楼面价最高纪录保持者；

2024年3月13日，绿城以楼面地价45455元/㎡拿下苏州狮山Z03号地块，刷新江苏省楼面地价；

2024年3月27日，绿城以楼面地价65022元/㎡竞得苏州园区双湖低密地块，再次刷新江苏省楼面地价纪录；

2025年7月23日，绿城以楼面地价65242元/㎡竞得苏州园区双湖绿城玫瑰园南地块，刷新江苏省楼面地价纪录；

2026年5月29日，中海以楼面地价68920元/㎡竞得苏州园区湖东01号地块，刷新江苏省楼面地价纪录。

90轮“拉锯战”

浙系民企拿下南京溢价王

也是在今天，南京举行新一轮土拍，成功出让6幅宅地。如果说今天南京土拍有一个绝对的主角，那一定是孝陵卫G16地块。

这是一块名副其实的“袖珍地”：出让面积仅9917平方米，容积率1.2，起拍总价2.05亿元，起拍楼面价17226元/㎡。此外，该地块位于老城东孝陵卫街道，北侧紧邻龙湖紫金mall，东西南三面被龙湖紫金原著、晏公庙等小区包围。种种优势条件下，该地块打造低密社区的优良资质已呼之欲出。

有消息传出，在正式拍卖之前，该地块就已经吸引了10余家房企争抢，其中，头部央企中海地产也参与了竞拍，这一动作被业内视为南京土地市场的积极信号。

最终，历经90轮激烈报价，浙系民企北谷地产以3.08亿元总价成功竞得，楼面地价25881元/㎡，溢价率高达50.24%，成为本次土拍唯一溢价成交的地块，并一举创下近五年南京溢价率新高。

谈及此次拿地，北谷地产相关负责人表示，成交价略高于预期但“志在必得”，十分看好孝陵卫板块发展潜力。资料显示，北谷地产成立于2019年，总部位于杭州市滨江区。自2024年以来，北谷地产有意“杀入”南京市场。

2025年7月，北谷激战89轮拿地，以高达32.7%的溢价率拿下鼓楼龙江G47地块，楼面价锁定在40215元/㎡，表现已足够惊艳。当前，北谷已在南京落子南站板块秦淮河畔四代宅映秦淮、鼓楼龙江翰文府、城南老秦淮真洋房隐澍。如今再拿孝陵卫，北谷在南京主城的布局版图已初具雏形。

鱼禾财经关注到，孝陵卫G16地块所在的整个板块常年住宅供应稀缺，目前只有绿城云庐和紫金和旭府两个项目在售，供需关系极为优越。有意思的是，今日土拍刚结束，绿城云庐就宣布“即日起全部房源优惠折扣回收2%”。

今日成交楼面价最高

中堃江心洲第三子落定

除孝陵卫G16掀起激烈竞价外，本场其余地块均以底价成交。其中，江心洲G17地块建邺国资集团联合中堃置业以底价14.86亿元拿下，成交楼面价27688元/㎡，也是今日土拍中成交楼面价最高的地块。

有种声音认为，底价成交，是不是代表这块地资质不行、不抢手？答案并非如此。

据了解，该地块容积率仅1.05，限高24米，须自持不少于2500㎡商业，且明确实行现房销售。这也对开发商提出极高要求：必须在取得房屋销售许可前完成毛坯竣工验收备案。对开发商来说，资金沉淀压力巨大，也因此筛掉了很多有意向竞拍的传统巨头。

在这样的门槛下，中堃依然坚决出手，底气何在？

作为南京地产界最年轻也最具口碑的民企之一，中堃置业于2023年成立，却迅速在高端改善市场站稳脚跟。从项目来看，中堃置业格外偏爱江心洲。据了解，上一次江心洲岛中宅地出让，还是2024年11月成交的贤坤花园二期（G50地块）。

中堃在江心洲的多个项目市场表现相当能打。2023年11月，中堃拿地开发贤坤花园一期，次年年底项目开盘，130套洋房一次性推出，均价5.84万元 /㎡，开盘当天去化近80%，半年内即告清盘，深受塔尖人群青睐。后续落地的贤坤花园二期，中堃主动将容积率从1.05降至1.01，打造纯粹低密产品，推出百余套房源同样热销，成为年度高端住宅标杆。

接连落子之下，中堃正在江心洲岛中片区构建一个超低密住宅矩阵，这在整个南京主城都是极为罕见的。鱼禾财经了解到，中堃置业中高层均购入贤坤花园房源，用实际行动为产品背书。

金基携手润来再进燕子矶

南京首个抬板社区将落地

本次土拍最具想象力的地块，则花落南京老牌本土房企金基。

今日拍卖中，栖霞区燕子矶G18地块由金基和润来以底价2.64亿元摘得，将打造南京首个“抬板社区”试点项目。

所谓“抬板社区”，核心是将小区地面整体抬升形成大平台，平台下方设置车库及配套设施，地面层则作为纯粹的花园和住宅空间，居民的一楼相当于传统住宅的二楼或三楼。当前，这种设计已在上海、杭州等多个城市落地。

燕子矶G18地块正具备“抬板社区”的地形禀赋。该地块容积率为1.3，西低东高，自然高差约6米。此外，规划条件明确，在结合土方减量化、合理设计方案的前提下，地下室非掩埋沿街部分的停车功能部分可不计入容积率。也就是说，开发商可以利用地形高差做创新设计，同时享受不计容积率的政策红利，极大降低了建设成本。

对这个试点项目，南京可谓寄予厚望。2026年南京城市价值与土地资源推介会上，南京市规划和自然资源局明确表示，将积极探索“抬板社区”产品创新，选取“洲岛型、滨水型、高差型”的个别地块进行试点。

由此来看，作为南京在“好房子”赛道上的重要创新探索，G18的成功将对后续类似地块的规划和推广产生深远影响。谁有资格担纲这个“零号项目”？由金基来打样，业内普遍认为再合适不过。

据业内人士，作为南京本土以产品力和场景营造见长的品质型房企，金基向来擅长在有限的用地条件下，通过高差处理、景观渗透和归家动线设计，营造出极具层次感和仪式感的社区体验。抬板社区的立体化空间逻辑，恰与金基的基因高度契合。

来源 | 综合整理

编辑 | 张静文

审稿 | 徐宛芝    

审核 | 仲跻嵩

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