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南京楼市第22周:量价齐升,板块与业态明显分化

上周南京楼市延续回暖走势，再度迎来量价齐涨行情。依托人才房票、房票安置、新源房源去化、特价房源促销四大核心驱动力，新房市场实现四连涨；开盘供应集中放量、各业态市场分化明显，叠加户籍学区解绑新政落地、第三批次土地集中挂牌与成交落地，南京楼市短期走势与中长期格局迎来全新变化。

上周南京共计7家楼盘集中平推加推，合计推出房源470套，整体开盘去化率约25%。

近三周新盘开盘供应量持续放量，大量项目同台竞争分流购房客群，导致多数楼盘去化表现一般。但核心板块+高品质改善楼盘依旧韧性十足，金基屿樾府二期凭借产品力与板块优势，稳居市场热门席位。

上周南京商品住宅网签成769套，较上上周747套微涨22套，环比涨幅2.95%；成交均价大幅攀升至31166元/㎡，环比上涨近10%，五一节后楼市已稳稳实现连续四周量价上行，市场回暖态势明确。

上周共4大板块成交破百套，梯队分化清晰：

1.城南板块以209套稳居全市第一，依托人才房票+特价房源双向拉动，多点开花；

2.浦口161套、城北134套、江宁104套，分列第二至四位；

3.江核依靠锦绣金陵、映象星潮、中垠瑧悦府等新推房源持续走量，成为江北成交主力。

近日国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，释放重磅民生与楼市信号：

1、推行常住地匹配基本公共服务，逐步取消户籍与学区挂钩；

2、提高随迁子女公办初中就读比例，打破“买房落户=优质学区”传统模式；

3、新政直击教育资源分配痛点，长期将弱化学区房溢价，重塑南京置业逻辑，刚需、改善置业将更看重产品本身与居住属性。

5月29日南京发布三批次土地公告，推出4幅纯涉宅地块，总用地约17.53万㎡，起拍总价28.2亿元，覆盖雨花贾西、江宁九龙湖、江宁滨江等板块，远郊地块楼面价低至5342元/㎡，价值洼地凸显。

同日南京成交10幅地块，总成交额38.1亿元，含6幅涉宅用地（分别位于江心洲、老城东、江宁滨江、江宁科学园、燕子矶、兴智等板块）。土拍分化明显：5幅涉宅地块底价成交，市场趋于理性；玄武孝陵卫G16地块历经90轮竞价，溢价率高达50.2%，主城稀缺低密地块依旧被资本争抢。

1、住宅市场四连涨确立回暖基调，人才房票、特价促销成短期走量核心，核心改善房源保值性更强；

2、多业态走势分化，商业强势复苏、公寓量价背离、办公市场偏弱，投资需精准筛选板块与项目；

3、学区户籍解绑新政落地，彻底改写学区房炒作逻辑，置业回归居住本质；

4、土拍冷热两极分化，主城优质地块溢价抢筹，远郊地块底价成交，板块价值差距进一步固化。