2026年第一个月，南京二手房市场表现惊艳，新房市场有人才房票政策加持，部分楼盘卖得也不错。
唯独土地市场还没什么发声，到现在为止，也就江核“低调”出让了一块宅地。
有人问，是不是推地策略变了？
就我们得到的消息而言，其实不然，甚至一些板块今年可能要全力“出货”！而且优质地块很多，各区都有些“压箱底”的地块拿出，容积率等指标也是一再优化！
最近，南京就有多个板块开始调整土地规划、进行全要素申报等，为春节后的挂地动作积极准备了！
让我们一起来看看：
★城东“考古地块”回归，容积率降至1.05！就在今天，南京规划和自然资源局网站发布“《南京仙林副城麒麟片区控制性详细规划》NJDBd030—04规划管理单元图则修改（批后公布）”，为进一步提升片区居住品质，对该区域土地进行规划调整。NJDBd030-04规划管理单元图则位于江宁区仙林副城麒麟片区，东至东麒路西至仙隐路、南至泰麟路、北至奔马路，用地面积约为38.73公顷。修改范围东至意通路、南至汇通路小学、西至凌通路街旁绿地、北至佳麟路街旁绿地，用地面积约1.8公顷，现状主要为空地。
去年11月，这块地进行了规划调整的社会公众意见征询，如今3个月时间过去得到了正式批复。
根据文件公示，此次规划调整将04-014地块二类居住用地（R2），容积率由<2.0调整为≤1.05、建筑密度由≤20%调整为≤30%、建筑高度由≤60米调整为≤24米，绿地率不作调整。
值得一提的是，此次调整地块，即五年多以前中南拿下的汇通路G83地块（原中南君启项目），回溯地块开发历程，其命运堪称曲折：
2020年11月2日：中南以13.3亿元总价摇号竞得该汇通路G83地块，成交楼面价18867元/㎡，溢价率21%，毛坯房限价27500元/㎡。根据初期规划设计方案，项目拟建设8栋17F、3栋20F高层住宅及1栋3F商业，总建筑面积约7.48万㎡；
2021年1月：项目施工过程中发现疑似南朝宋武帝刘裕的古墓遗迹，项目随即按下暂停键；
2023年7月：考古勘探与后续房地产市场下行的双重影响下，开发企业进入破产清算程序，2024年9月地块正式退地回收，售楼处拆除并完成场地平整；
2025年9月：南京地铁发布考古作业招标公告，明确对该地块启动新一轮考古调查勘探，标志着地块开发进程重启。
现在规划再调整，也意味着该地块很可能就要重新入市了！
这块地的条件还是蛮出色的，南侧即公办南外仙林分校汇通路小学，直线距离地铁4号线汇通路站不足500米，而且调规后容积率只有1.05，有望为片区补充低密洋房或联排等改善型高品质住宅。
同样近期进行规划调整的，还有紫金山南麓的孝陵卫板块，本以为无地可售，结果又通过改规划的方式腾挪出一幅低密袖珍宅地！近日，南京规划和自然资源网站发布“《南京市主城区(城中片区)—孝陵卫及城中范围内的沧波门和麒麟门单元控制性详细规划》NJZCe010-21规划管理单元图则修改（公众意见征询）”，为进一步挖掘用地潜力、促进土地资源集约节约利用、改善片区居住环境，对该区域土地进行规划调整。NJZCe010-21规划管理单元图则位于玄武区孝陵卫街道，东至规划双拜岗路、西至邵家山西侧-南京理工大学围墙、南至双拜岗东路-规划后标营路、北至沪宁高速南京连接线，用地面积约79.78公顷。拟修改地块，东至现状龙湖紫金原著小区，西至晏公庙街，南至现状晏公庙小区，北至孝陵卫街，用地面积约0.99公顷。现状主要为空地，作为临时停车场使用。
将21-40地块用地性质由特殊用地（H4）调整为二类居住用地（R2），容积率由≤1.7调整为≤1.5，建筑密度由≤28%调整为≤32%。
新增规划控制条文：单元内公共设施类地块新建或改扩建时，可结合实际需求统筹优化停车配置。
客观来说，这块地的素质还是非常不错的，位于紫金山南麓、孝陵卫片区，西侧是龙湖紫金MALL，东侧为龙湖紫金原著。
目前周边在售的只有凤凰紫金和旭府、绿城云庐两个项目。从近山直线距离来看，这块地甚至还是更优的。
而从房企拿地角度来看，这块地体量很小，且地块相当方正，容积率仅1.5，非常适合一些品质民企，既没有什么资金压力，而且能够做出“精而美”的产品。
★商办改住宅！时隔3年，研创园即将挂地！
另外，在3年没有土地供应的江核研创园，有2块土地已经蓄势待发了。
近期我们在政府网站发现，研创园2幅全新土地已经通过全要素条件申报，并公布许可证。按照正常进度，下一步很大概率就要“摆上货架”了！
首先是NJJBd040-10-43地块。
江北新区NJJBd040—10规划管理单元图则位于研创园，东至慧谷路，西至浦滨路，南至江新大道，北至团结路，现状为空地以及临时用房。
其中10-43地块，去年2月曾进行过规划调整——用地性质由商办混合用地（Bb）调整为商住混合用地（Rb），容积率由≤6.0调整为≤2.0，建筑高度由<150米调整为<60米。
可以说，研创园“砍”掉了一栋150米的高楼，新增了一幅住宅用地。
然而根据最新规划条件文件显示，该地块指标似乎又进一步做了调整，容积率从改规划后的2.0，再度下调到1.6。
这也是目前江核推地比较主流的容积率标准。
其次是NJJBd040-10-42地块。
这块地就在10-43地块旁边，容积率也是同样的1.6，不过土地面积相对小一些，不到10000㎡。
当然，不排除这2块地一同出让的可能，毕竟也有很多这样的先例。
值得注意的是，文件中还提到：建设项目位于轨道交通设施保护区内，建设方案应满足轨道交通设施的控制、保护要求，并征求轨道交通部门的意见。
据查，距离该地块最近的应该是地铁11号线卓越路站，直线距离只有200多米，未来地铁盘将是一大卖点。
除了这几块地外，按照往年的习惯，今年南京各区也会陆续公布土地出让计划，或者举办土地推介会等等，届时一份更明确的土地供应名单也将呈现出来。
动作比较快的是鼓楼区和雨花台区，春节前已经启动了相应土地的推介！
雨花台区：10块地
自行车厂南侧地块
地块四至：南至紫荆花路西延、西至华为路北延
用地面积(公顷)：3.71
用地性质：二类居住用地容积率：1.2
建筑限高：24米
雨核A1-2地块
地块四至：东至霖梅路，南至数字大道，西至宁芜铁路
用地面积(公顷)：3.6
用地性质：二类居住
用地容积率:2.4
建筑限高：80米
四圩新村地块
地块四至：东、南至福润雅居、西至陇淮路，北至龙西路
用地面积(公顷)：0.59
用地性质：二类居住
用地容积率：1.5建筑限高：35米
小村DF二期、E地块
地块四至：西至七贤街，南至滨河北路，机场二通道两侧
用地面积(公顷)：DF二期地块 1.89；E地块 2.5
用地性质：二类居住
用地容积率：DF二期地块 2.0；E地块 1.5
建筑限高：DF二期地块 60米；E地块 35米
人居森林二期、十期地块
地块四至：西至绿罗路，南至吉祥路，东至文竹路，北至西寇北路
用地面积(公顷)：二期地块 :3.7、十期地块：3.76
用地性质：二类居住
用地容积率：1.5
建筑限高：60米（结合土地市场和开发需求可进行规划指标的调整）
古雄十七期A、B地块
地块四至：东至新湖大道，西至板桥大道，北至石巷街
用地面积(公顷)：A地块 3.09、B地块 4.22
用地性质：二类居住
用地容积率：1.5
建筑限高：100米
古雄九期地块
地块四至：西至新湖大道，北至凤集大道，南至柿子树街
用地面积(公顷)：6.17
用地性质：二类居住
用地容积率：1.5
建筑限高：100米
鼓楼区：5块地
白云亭地块
中央路以西地块
03-10地块
老虎山西侧地块
小市东门街地块
对于新一年的南京土地市场，你怎么看？
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