事实证明，地段、配套等“外驱力”趋同，产品迭代、品质高、房龄新的小区，二手房价往往能领跑。最近，锐评君注意到：今年1月初交付、位于南京雨核的建发璞云，次新房成交很是活跃，带大横厅的129㎡三房最高能卖到470万。这是什么概念？要知道，“邻居”金基嘉玥的143㎡大户型，465万就能买到；而距离稍远些的彰泰融创观南府，128㎡户型只要312万出头就能拿下。以建发璞云在次新房市场的表现为契机，我们盘点了雨核板块的二手房价格局，更多详情，接着往下看。众所周知，雨核位于南京主城南部、雨花台区中部，是雨花台区重点打造的数字经济核心区与城市新中心。2017年9月，中海经过93轮竞价，以43.2亿总价拿下中海城南公馆所在地块；同年12月，地铁S3号线通车运营，贾西站直接覆盖雨核腹地。这共同，标志着雨核人居和配套的起点。中华中学附属雨花小学、中华中学附属雨花初级中学、中华中学雨花校区（高中部），一站式满足孩子们的小、初、高入学需求；
锻炼休闲，雨花数据线公园、雨花城市公园很方便；
江苏省妇幼保健院预计今年建成、很快投用，板块内的配套颗粒度越来越细。
别忘了，绕城高速、数字大道、守正路、地铁S3号线，将雨核与河西、软件谷等连接，随之而来的是配套的共享。
建发璞云，876户，主力户型99-176㎡，今年1月初交付；观云润府，为洋房+高层的组合，839户，主力户型89-129㎡，首批次2025年12月交付；万科朗拾雨核，870户，主力户型99-139㎡，2025年7月底交付；金基嘉玥，616户，主力户型118、143㎡，2024年3月底交付；云上润府，住宅分布在多个子地块，共1542户，主力户型108-171㎡，2023年12月底交付；彰泰融创观南府，432户，主力户型96、128㎡，2023年9月交付；龙湖天钜，1647户，主力户型90-136㎡，2020年12月底交付；中海城南公馆，有洋房和高层两种业态，共1750户，主力户型83-139㎡，2019年11月底交付。雨核八大次新小区，在二手房市场的表现如何？锐评君基于公开平台的成交数据，进行了详细汇总。这一档的次新房，入手总价多在360万以上，118㎡以上户型总价都得400多万。建发璞云是建发房产的首个风雅宋韵创新产品系，今年1月交付，3月份成交了4套二手房，主要有106、129㎡两种户型，成交单价集中在3.4-3.6万/㎡。金基嘉玥虽然已交付2年，但成交的二手房并不多。今年以来成交2套，143㎡大户型单价超3.2万/㎡，118㎡户型成交单价3.5万/㎡。万科朗拾雨核、观云润府、云上润府，则在单价3万/㎡出头的第二梯队。集中在这几年交付的万科朗拾雨核，以及华润开发的云上润府、观云润府，二手房成交单价多在3万出头。除了个别大户型，总价多在300来万。万科朗拾雨核，二手房单价天花板约3.45万/㎡；去年11月，一套113㎡户型以不到2万9的单价成交，创下新低。今年以来，小区的成交价稳定在3.1-3.2万/㎡。观云润府，交付以来成交的次新房均为洋房产品，单价3.1-3.3万/㎡左右。2023年底首批次交付的云上润府，曾在去年4月卖出约3.5万/㎡的天花板价，今年，小区二手房成交单价集中在2.9-3.2万/㎡不等。处于第三梯队的，主力军有彰泰融创观南府、中海城南公馆二期、龙湖天钜，成交单价多为2字头。这一档的二手房，交付最久的已有近7年时间，总价多在200来万。彰泰融创观南府，今年以96㎡户型为成交主力，最低单价不到2万2，总价209万。小区的高光时刻出现在2024年夏天，一套96㎡户型以315万成交，单价近3.3万/㎡。龙湖天钜是超1600户的大体量小区，今年成交的户型集中在89-118㎡。3月中下旬，一套89㎡刚需户型以193万总价成交，2.15万/㎡的单价创下新低。要知道，小区曾有超4.2万/㎡成交的记录。中海城南公馆二期，今年的成交单价集中在2.4-2.6万/㎡。注意，小区一期以低密洋房为主，面积段也偏大，去年的成交单价在3.1-3.7万/㎡之间，今年暂无成交。建发璞云进入收官阶段、十朝春开发的欣悦云邸尚未入市，雨核即将迎来新房断档期。加上这两年河西以千万级改善四代宅为主，雨核总价可控、品质还不错的次新房，成了不少买房人的选择。显然，囿于产品定位、开发理念、交付口碑、小区体量、实际位置等的差异，今年雨核主流小区二手房价已经形成泾渭分明的梯队，单价低至2.1万/㎡，高至3.6万/㎡，都有选择空间。第一，体量适中、产品力过硬、开发商口碑出众的建发璞云和金基嘉玥，成功塑造了高端盘的形象，吸引了相对纯粹的高净值业主。楼市行情变幻莫测，反而能彰显它们的抗跌性，买房人也愿意为改善居住体验支付溢价。第二，成交还算活跃的中间档，以万科、华润造为主。万科朗拾雨核，享受万科的品牌溢价；云上润府的审美力不错，且自带大体量配套；观云润府虽然地段略偏，但有稀缺的改善洋房。这些标签，都让它们在二手房市场获得了高于周边普通楼盘的定价权，性价比拉满。第三，中海、龙湖是雨核早期住区，且都是大体量、偏刚改，同质化竞争激烈，价格下行压力较大。换个角度看问题，对于年轻人而言，总价200来万选择它们，也是在拥抱主城中心地段、高能级配套。锐评君认为，当下雨核次新房的选择原则，本质上是在预算、品质、未来潜力等维度中综合考量，找到适配自己的平衡点。你怎么看？欢迎扫码交流↓
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