时间过得真快，转眼间就到了4月下旬，传统的楼市金三银四行情正逐步进入收尾阶段。
最近无论是在视频号直播还是后台私信，都有不少读者朋友来咨询市场行情接下来会怎么走。
F哥不喜欢说那些云山雾罩的话，喜欢看市场里最真实的数据。
现实是历史的延续，而未来，往往就藏在当下的数据里。
所以想要知道未来如何，首先就要把过去和现在的数据搞清楚。
刚刚过去的黄金3月，南京二手房量价齐升。
不过不能只看总体数据，还要把里面的成交结构给搞清楚。
不同总价段的二手房，市场占比数据如下图：
占比最高的是0-100万的二手房，其次是100-200万。
按照历史经验，南京200万以下的房源被统一划归为刚需区间。
所以3月份刚需市场占比高达78%，占据了绝对的支配地位。
200-300万总价是刚改市场，占比14%。
300万以上的成交则乏善可陈，市场占比不足8%。
基于这个数据，可以得到一个结论：
这个小阳春是刚需的小阳春，改善市场、尤其是500万以上的高端改善，面对的可能是倒春寒。
无论什么市场，最重要的数据就是供求数据。
现在我们已经有了市场需求的结构数据，接下来只要把4月份二手房挂牌数据，也就是供应结构，和3月份的成交结构做一个比对，就能搞清楚市场的供需关系是什么状态了。
以上就是南京二手房的供应结构。
然后再把供应和需求数据放在一起比对，二手市场的供需情况就一目了然。
这张供需错位图里，可能隐藏着未来几个月南京房价走势的真相。
现在南京楼市的底盘极其稳固，甚至稳得让人有些意外。
0-100万和100-200万这两个区间，3月份合力贡献了全市77%的成交量。
但在4月的挂牌库存里，这两类房源加起来只占57.7%。
数据很直观：刚需市场已经开始供不应求。
这个区间的房价已经失去了下跌的动能，底部已经被刚需客用脚投票踩得死死的。
新挂出来的房源，只要房东不作妖，要价不离谱，很快就能成交。性价比高的，买方还要抢。
再看200-300万这个总价段，这一档是南京二手房的“分水岭”，也是博弈最激烈的地带。
3月成交占比14%，4月挂牌占比16%，供需基本平衡。
这个价位的二手房，房东和买家处于胶着的拉锯战。
买家是典型的“刚改中产”，对房子比较挑剔：要地段，要学区，最好还要是标准三房。
而房东则守着曾经的成本线，试图在“金三银四”找回一点尊严。
再看300万以上的二手房，市场流动性则很不乐观。
300万以上，尤其是500万以上的二手房，正在经历一场无声的“流动性枯竭”。
数据很残酷：
300-500万： 挂牌占比13%，成交占比5.3%；
500-700万：挂牌占比4.3%，成交占比1.8%；
700-1000万：挂牌占比4.3%，成交占比0.3%；
1000万以上： 挂牌占比1.5%，成交占比仅0.09%。供应是需求的16倍。
显而易见，总价越高，供需越不成比例。
当供应量大于需求的时候，价格会发生什么情况？懂的都懂。
从供求关系来看，
南京二手房市场已经不是铁板一块，而是彻底裂变为三个次元：
刚需要“抢”，中产在“磨”，豪宅则要“熬”。
未来南京的房价走势也将分化：
200万以下的“刚需房”会因为优质房源的减少而维持价格韧性；
200-300万区间的刚改，房东只要稍微愿意降一些价，也能成交。
300万以上的改善型二手房，是市场的深水区。
价格越高，则越难成交。
尤其是1000万总价以上的豪宅市场，相当煎熬。
南京二手房市场的结构就是这个状态，无论是要买房还是要卖房的读者朋友，只要搞清楚自己所在的次元，应该就能做出理性的决断了。
以上是F哥个人观点，供大家参考。
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