“原来住城东洋房的，现在想换河西大平层”

“还有手上有好几套房的，准备整合卖掉，买套叠墅”

“趁现在市场好一点，哪怕降价两百万，也要把远郊大户型卖了”

南京一批老牌豪宅业主，纷纷开始换房了？刚刚，河西、城东、江宁、鼓楼等一批千万级二手房，成交记录曝光！豪宅业主的房产置换潮来了......

1230万成交！南京又一豪宅业主，成功卖房！

就在今天，我看到位于城东的一代豪宅——复地大鱼VILLA，最新成交了一套二手房，价格再创新高。

这是一套建面约615.35㎡一楼下跃房源，成交总价1230万元，成交单价约19988.6元/㎡。相比1400万元的挂牌价，房主最终让价170万元。

我查询当时的新房成交价发现，当时建面约615㎡一楼房源备案均价约2.6万元/㎡，对比来看，缩水约6000元/㎡。

大鱼VILLA邻近汇通路地铁口，小区容积率仅1.1，共规划19栋4层精装大平层，一梯一户设计，主力户型建面为220、260、330㎡，还有建面约615、780㎡底跃院墅户型。

整个小区仅有167户，根据二手房平台显示，目前还有18套房源显示挂牌在售，挂牌总价在1060-2200万元不等。从挂牌周期来看，不少房源已经挂牌长达一年。

一批富豪“割肉”出手！南京千万级二手房成交记录曝光

今年开年，南京二手房迎来“小阳春”，一批老牌豪宅业主趁热卖房，加速房产置换。根据某二手房平台展示的数据，今年以来，南京千万级二手房已成交24套（仅统计该平台展示数据，仅供参考）。

从成交房源位置分布来看，建邺区9套，河西依然是千万级二手房交易最为活跃的区域，老牌豪宅业主加速置换更优质的房产。

这9套成交分别来自苏宁檀悦北苑（1套）、海玥花园B区（2套）、华润悦府（2套）、金基汇锦国际（2套）、长江华府东区（1套）、万科翡翠滨江（1套）。

栖霞区5套，分别来自大鱼VILLA（1套）、南大和园（1套）、钟山美庐（1套）、依云溪谷（2套），城东低密豪宅业主，也开始卖房了。

鼓楼区3套，分别来自锦绣天玺（1套）、金鼎湾今朝天下（2套），千万级学区房也成为二手交易的“香饽饽”。

江宁区2套，全部来自景枫你山；秦淮区2套，来自金基望樾府、中航金城1号；除此之外，浦口的金基九月森林、玄武的钟山颐府、雨花的仁恒玉兰山庄都有千万级二手房成交。

从成交价格来看，单价和总价最高均来自河西中绿博园的金基汇锦国际，单套最高2338万元，单价约86763元/㎡，刷新今年二手房成交天花板。

另外，成交价超5万元/㎡的小区还有海玥花园、中航金城1号、长江华府、金基望樾府、钟山颐府、金鼎湾今朝天下，历经行情周期变化，依然保持较强的价格韧性。

从砍价幅度来看，从100多万到500多万不等。其中，近4成房源的砍价幅度超300万。以鼓楼学区房——金鼎湾今朝天下为例，一套建面约210㎡房源，房主挂牌1877万，最终1288万成交，砍价589万，比房源打7折还要狠。换句话说，房主“割肉”换出手。

千万级豪宅的集中挂牌与成交释放何种信号？其实，这并非简单的“套现离场”，而是聪明的钱正在敏锐地调整方向：

1、资产配置逻辑变了，从“求量”转向“求质”

房主们正在果断抛售手中地段、品质不佳的资产，集中火力置换城市核心地段的稀缺房产。他们的目标是抢占那些具备“硬通货”属性的优质资产，以应对未来的不确定性。

2、真正的“好房子”标准正在被重新定义

市场成交热点清晰地指向了低密度、核心区位、优质产品力的“三好住宅”。这说明，纯粹的大已经不够，拥有稀缺资源（如自然山水、成熟配套）和卓越产品设计（如墅居体验），才是未来豪宅价值的核心。

3、市场出现罕见的“一房两价”分化

楼市进入了深度分化期，豪宅市场与普通住宅市场仿佛两个世界。核心区的优质资产价格坚挺、成交火热，而缺乏竞争力的普通住宅仍在“以价换量”。这种“冰火两重天”的局面，标志着闭眼买房的时代彻底终结。

截至今天上午11点30分，根据网上房地产展示的数据，南京二手房库存量已经降至128487套，跌破13万套大关，创下5年来的新低值。

统计数据显示，今年以来南京二手房已成交28256套，尤其是4月以来，单日成交频频突破500套，单月累计成交已达7309套（4.1-4.22），按照目前的态势，4月二手房成交量有望突破1万套。

新房豪宅持续热销！2026，改善置换窗口期来了

南京千万级二手房的这波交易热度，是高净值人群基于自住升级和资产保值的双重考虑，进行的一次“择优录取”，这也带动了新房豪宅的去化。

“有人原来住城东洋房，现在想去买河西大平层”、“也有人手上有好几套，现在准备整合卖掉，买套终极居所”、“以前买的远郊别墅、大户型，也开始割肉出手”......中介透露道。

“豪宅产品迭代速度很快，现在的豪宅在户型设计、装修标准，园林景观打造等方面，更有优势”，据中介透露，尤其是近年来城市核心地段上豪宅项目的出现，更吸引了高端改善的目光。

放眼南京在售豪宅，河西中、河西南、老门东等城市顶流地段+顶豪产品设计加持之下，项目均走出了独立行情。

河西中绿博园板块的绿城华发·金陵月华，从2024年入市以来，一路热销，2024、2025年连续2年霸榜南京市＆江苏省网签金额TOP1，深受高端改善人群追捧。

项目目前主力在售建面约260、320㎡观景大平层、建面约400㎡纵厅户型，其中400㎡大平层，设计7米挑高客厅，营造别墅的纵向空间感，真正实现“空中别墅”的居住体验。

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270°环幕视野，长江、绿博园、河西中，自然生态与城市繁华的完美融合，同框江景和园景，实现空间与资源的双重获得。放眼整个南京豪宅市场，这样的产品难寻替代，最后的入场券更显珍贵。

同位于绿博园板块的瑞玺RICI，拿下2026年一季度南京1000万元以上成交套数、面积、金额、均价TOP1，更以10.8万/㎡的成交单价刷新南京新房天花板。

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位于老门东的VILLA门东源邸，项目距夫子庙直线不足1公里，是南京明城墙内近十年来唯一一块低密宅地。打造建面约303㎡、373㎡两种叠墅产品，“户内一宅一定制”，全盘仅有48套！项目实景公开，在豪宅圈疯狂圈粉。

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除了产品优势之外，政策利好也在加速“卖旧买新”，成为加速这场“择优录取”的临门一脚。政府给予房贷贴息、开发商直接回收旧房......打通置换痛点。

今年3月20日，南京出台“宁六条”新政，进一步鼓励住房消费“以旧换新” ，对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，全市贴息总资金限额1亿元。

今年4月15日，颐居建设发布2026年存量住房“以旧换新”公告，直接收旧房，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新房。旗下河西中的豪宅盘颐和天晟府就参与其中。

颐和天晟府小区建设10栋27-30层科技住宅，共计432户，目前在售户型建面约269㎡与建面约387㎡两种大平层。

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写在最后：

南京的豪宅产品正在进行一场前所未有的“代际革命”。这场革命，简单来说就是：过去两年诞生的新一代豪宅，在产品力上对老产品形成了“降维打击”，让高端买家手中的旧房子瞬间显得“过时”了。这才是他们加速置换、果断“打新”的根本原因。

对高净值人群来说，卖旧买新，早已不是简单的居住空间更换，而是一场关于家庭资产的“战略性调仓”。他们抛售的是即将被时代淘汰的“不动产”，买入的则是具备穿越周期能力的“核心资产”。