#解开谎言四：“回暖”是真的吗？

楼市有一种回暖，叫“挂牌半年终于卖掉”的回暖。

隔三差五就能在朋友圈刷到——

“南京楼市全面回暖！”“深夜还有客户签单！”配上几张售楼处排队的照片，看起来挺像那么回事。

但如果仔细看看数据呢。

先看成交量。

2025-2026年南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

今年一季度南京二手房累计成交20947套，3月份一个月干掉了9883套，环比涨了80%，确实猛。

“宁六条”新政落地当天，单日二手房成交直接460套，破了今年纪录；

新政后12天，二手房日均成交超480套，比新政前涨了近一半。

单看这个数字，确实回暖了啊。

但再看价格端的数据。

3月份南京新房价格环比跌0.3%，同比跌4.1%；

二手房环比涨了0.2%，但同比还在跌7.8%。

这是二手房时隔快两年第一次环比上涨，上一次还是2024年6月。

成交量爆了，价格却在原地踏步，甚至同比还在往下走。

这说明什么？

说明这轮行情不是大家想象中的“抢房潮”回归。

扒开看成交结构，

3月份南京二手房成交里，总价200万以下的占到了77%，100万以下占42%。刚需在进场，低总价房源在跑量，这叫“以价换量”。

这跟2021年那种“越涨越买、越买越涨”完全不一样。

那会儿是改善冲在前面，价格跳涨逼着刚需追。

现在恰好反过来——价格的“底”先被刚需接受了，成交量垫起来了，改善客才慢慢跟。

所以，市场“回暖”了吗？

叫“结构性回暖”也好，“分化式回暖”也罢，反正肯定不是“全面起飞”。

二手房库存也在帮你看清这个局面。

截至3月下旬，南京二手房挂牌量大约13.1万套，

比2023年高峰时的18万套少了近5万套。

库存下来对市场稳定是个好信号，但这不等于价格马上要反弹。

只能说市场该割肉的割差不多了，剩下的在等——

要么等价格到位，要么等更有说服力的接盘信号。

小阳春是事实，但如果听见“回暖”就冲进售楼处，

得对自己多说两遍：不要冲动。

#解开谎言五：新房永远比二手好

有的人去售楼处是看房子，有的人是去看了一场精心布置的演出。

楼市里有一条隐形鄙视链：

新房>二手房。

售楼处灯光一打、香氛一开、样板间一摆，你站在那儿就觉得，二手房不行，那是别人住过的，我不要。

这条鄙视链会不会花冤枉钱？

看这组数据：

3月份南京二手房成交9883套，新房成交6096套。

二手房碾压新房60%以上。

今年一季度二手累计成交超2.2万套。

整个一季度下来，二手房成交超过2万套，是同期新房的好几倍。

这么多人用脚投了票，二手房到底好在哪？

你看得到外立面到底旧不旧、电梯要不要换了、邻居家小孩几点开始练钢琴。

这些东西，很情绪可以观察到。

其次，议价空间是真金白银的存在。

3月二手房成交均价19600元/㎡。虽然环比涨了2.2%，但同比还在跌7.8%——

买方市场里，议价弹性比新房大得多。

以旧换新政策也在给二手房加码。

现在南京的政策是：挂牌卖旧、按揭买新，贷款金额享1%贴息补助，全市贴息总额1亿元、先申先得。

卖旧和买新不分先后，只要都在活动期内完成就行，比去年灵活不少。

一套300万的房子，商贷就算一半150万，贴息1%就是1.5万。

卖旧买新的通道正在被各种政策润滑，二手房的流动性溢价在上升。

所以新房和二手房到底怎么选，答案从来不是“新房永远比二手好”。

能直接住的比还要等的靠谱，能还价的比一口价的灵活。

自己把新房和二手房放在一张表里比一比，别指望开发商替你比。

#解开谎言六：现在不买以后更买不起

恐慌从来不需要什么高深的道理。

“现在不买，以后更买不起”——这句话经常在朋友圈出现。

但现实情况是，过去一年南京房价整体在降。

2026年3月，新房同比跌4.1%，二手房同比跌7.8%。如果这句话是真的，那过去一年所有没买房的人都应该“更买不起了”——可数据恰恰相反。

刚需要是去年犹豫没买，今年同样的预算，能挑的面积可能还大了一点。

当然，有些品质过硬的楼盘确实价格依然坚挺，部分改善盘甚至热度不低。

但别忘了新闻里那些“连夜排队”的楼盘，很多是因为开发商给出的开盘价低于放风价。

库存端也在说话。虽然挂牌量降到了13.1万套左右，比高峰时少了快5万套，但13万套仍然不是一个小数字。

库存走低确实说明供需关系在好转，但距离“供不应求、即将跳涨”还有相当距离。眼下更像是：

最急的那批房子卖出去了，剩下的业主心态稳了，可你要说马上抢不到房——还早。

供地端也在配合。

今年全年商品住宅用地供应320公顷，创十年新低，并且强调“以需定供、以房定地”。

土地供应收紧了，但收的更多是远郊的地，核心区的优质地块该出让还是在出让。这不是“断供”，这是结构调整。

再看真实的成交。

3月份那波行情，主力军是200万以下的二手房和300万以上的改善新房。

中间这档——真正的普通买房人——反而动静不大。

刚需在淘笋盘，高改在挑精品，唯独中间层还没大规模出手。你身边那个天天喊你“赶紧买”的人，可能自己还在等。

说到底，把买房的节奏全押在别人的时间表上，是最不划算的活法。

南京买房/卖房，资产配置，扫码私信昕爷，朋友圈分享一手内容：